Физическое лицо в 2010 г. продало 3 объекта недвижимости

1) по цене 5 млн руб., срок владения - более 3 лет, имеются фактически подтвержденные расходы на сумму 2,5 млн руб.;

2) по цене 3 млн руб., срок владения - менее 3 лет, имеются фактически подтвержденные расходы на сумму 2,5 млн руб.;

3) по цене 0,4 млн руб., срок владения - менее 3 лет, подтвержденных расходов нет.

Необходимо ли подавать декларацию по НДФЛ?

В каком размере нужно уплатить налог?

Ответ: В случае продажи физическим лицом объектов недвижимости в 2010 г. необходимо представить декларацию в налоговый орган до 30 апреля 2011 г.

При этом физическое лицо вправе не указывать в данной налоговой декларации доходы, полученные от продажи одного из объектов недвижимости (который продан по цене 5 млн руб.), поскольку данный объект находится в собственности физического лица более 3 лет и доходы от продажи данного объекта не подлежат налогообложению НДФЛ. Иные доходы, полученные от продажи двух других объектов недвижимости, подлежат декларированию.

По нашему мнению, в случае продажи в одном налоговом периоде нескольких объектов имущества по одному объекту налогоплательщик может применить вычет с учетом предельной суммы (1 млн или 250 000 руб.), а по другому - заменить вычет на расходы, связанные с получением дохода от продажи.

В рассматриваемом случае выгоднее вместо применения вычета воспользоваться правом уменьшения полученного дохода от продажи объекта недвижимости (по цене 3 млн руб.) на сумму расходов на приобретение данного объекта недвижимости, поскольку по указанному объекту имеются подтвержденные фактически расходы на сумму 2,5 млн руб. Налоговая база от продажи данного объекта недвижимости составит 500 000 руб. Следовательно, налог к уплате в бюджет составит 65 000 руб.

В отношении объекта недвижимости, который планируется продать по цене 0,4 млн руб., физическое лицо вправе применить только имущественный вычет в размере 1 млн или 250 000 руб. (в зависимости от вида недвижимости), так как у него отсутствуют соответствующие подтверждающие расходы документы.

Если физическое лицо планирует продать жилую недвижимость, в отношении дохода от продажи применяется вычет в размере 1 млн руб. Тогда сумма, полученная в виде дохода от продажи (400 000 руб.), получается меньше суммы вычета, не образуется налогооблагаемая база, дохода нет и, соответственно, налогоплательщик не должен платить налог.

Если физическое лицо планирует продать иную недвижимость, в отношении дохода от продажи применяется вычет в размере 250 000 руб. Налоговая база от продажи данного объекта недвижимости составит 150 000 руб. Следовательно, налог к уплате в бюджет составит 19 500 руб.

Обоснование: Исчисление и уплату НДФЛ в соответствии со ст. 228 Налогового кодекса РФ производят, в частности, физические лица, исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ (введенному Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ "О внесении изменений в главы 23 и 25 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений Федерального закона "О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 27.12.2009 N 368-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О внесении изменений в главы 23 и 25 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений Федерального закона "О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации") не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика 3 года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более.

Положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Указанная норма п. 17.1 ст. 217 НК РФ вступила в силу с 1 января 2010 г. и распространяется на отношения, возникшие с 1 января 2009 г. (ч. 4 ст. 5 Федерального закона N 368-ФЗ).

До 2009 г. вышеуказанные доходы не входили в перечень необлагаемых. Однако по ним предоставлялся имущественный вычет в полной сумме, полученной от продажи имущества (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2010 г.).

Таким образом, с 2010 г. вступили в силу изменения в НК РФ, в соответствии с которыми продажа имущества, находившегося в собственности более 3 лет, больше не связана с возможностью применения имущественного налогового вычета.

Согласно п. 1 ст. 229 НК РФ налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в ст. ст. 227 и 228 НК РФ, не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

В п. 4 ст. 229 НК РФ также внесены изменения Федеральным законом N 368-ФЗ. Согласно данным изменениям налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со ст. 217 НК РФ, а также доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 - 221 НК РФ.

Таким образом, с учетом внесенных изменений налогоплательщики, получившие доход от реализации имущества, которое находилось в их собственности более 3 лет, не обязаны представлять налоговую декларацию.

Указанный вывод подтверждается и Минфином России. В частности, в Письме от 15.04.2010 N 03-04-05/7-205 указывается, что:

согласно условиям вопроса физическое лицо в 2010 г. планирует продать 3 объекта недвижимости. Поскольку один из объектов недвижимости (который планируется продать по цене 5 млн руб.) находится в собственности налогоплательщика более 3 лет, доходы от продажи данного объекта не подлежат налогообложению НДФЛ.

Если имущество находилось в собственности налогоплательщика менее 3 лет, то налоговый вычет предоставляется в сумме, не превышающей ограничения, установленного абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Так, согласно абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ, облагаемой по ставке 13%, налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, не превышающих в целом 1 млн руб., а также в суммах от продажи иного имущества, не превышающих в целом 250 000 руб.

Таким образом, для жилой недвижимости и земельных участков ограничение составляет 1 млн руб., для иного имущества с 1 января 2010 г. ограничение установлено в размере не более 250 000 руб.

Иное имущество составляют автомобили, жилые помещения для временного проживания, нежилые помещения, гаражи, а также картины, книги и иные предметы (Письма Минфина России от 18.06.2010 N 03-04-05/7-336, от 16.02.2009 N 03-04-05-01/62, от 22.08.2008 N 03-04-05-01/311, от 08.05.2008 N 03-04-05-01/158).

Ограничений по количеству объектов недвижимости, при продаже которых можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом, в НК РФ не установлено.

В соответствии с абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. То есть уменьшить сумму дохода на расходы, связанные с продажей, а также приобретением ранее этого имущества.

При этом НК РФ не разъясняет, может ли налогоплательщик при продаже в одном налоговом периоде нескольких объектов недвижимости, находившихся в собственности менее 3 лет, применить имущественный вычет в отношении одного из них, а по другим - уменьшить свой доход на расходы, связанные с получением данных доходов.

Согласно условиям вопроса два объекта недвижимости (по цене 3 млн руб. и 0,4 млн руб.) находятся в собственности физического лица менее 3 лет. При этом по одному объекту имеются подтвержденные фактически расходы на сумму 2,5 млн руб., по другому объекту подтвержденных расходов нет.

По нашему мнению, в случае продажи в одном налоговом периоде нескольких объектов имущества по одному объекту налогоплательщик может применить вычет с учетом предельной суммы (1 млн или 250 000 руб.), а по другому - заменить вычет на расходы, связанные с получением дохода от продажи. Причем не имеет значения, относятся объекты к одному виду имущества (например, квартира и комната) или являются объектами разного вида (например, автомобиль и жилой дом).

Аналогичная позиция высказана контролирующими органами в отношении продажи нескольких объектов жилой недвижимости (квартир, комнат), находившихся в собственности менее 3 лет (Письма Минфина России от 30.06.2010 N 03-04-05/9-362, от 10.02.2010 N 03-04-05/9-48, от 03.06.2009 N 03-04-05-01/418, ФНС России от 21.08.2009 N 3-5-04/1308@ (доведено Письмом ФНС России от 18.11.2009 N ШС-22-3/875@)).

Судебная практика в настоящее время по данному вопросу в доступных нам правовых базах отсутствует.

Таким образом, считаем, что в каждом конкретном случае налогоплательщик может выбирать тот способ, который приведет к наиболее выгодному экономическому результату.

В рассматриваемом случае физическому лицу выгоднее вместо применения вычета воспользоваться правом уменьшения полученного дохода от продажи объекта недвижимости (по цене 3 млн руб.) на сумму расходов на приобретение данного объекта недвижимости, поскольку по указанному объекту имеются подтвержденные фактически расходы на сумму 2,5 млн руб.

Так, сумму, полученную в виде дохода от продажи, - 3 млн руб. физическое лицо вправе уменьшить на 2,5 млн руб., то есть налоговая база от продажи данного объекта недвижимости составит 500 000 руб. Следовательно, налог к уплате в бюджет составит 65 000 руб. (по ставке налога 13%).

В отношении объекта недвижимости, который планируется продать по цене 0,4 млн руб., физическое лицо вправе применить только имущественный вычет в размере 1 млн руб. или 250 000 руб. (в зависимости от вида недвижимости), так как у него отсутствуют соответствующие подтверждающие расходы документы.

В случае если физическое лицо планирует продать жилую недвижимость по цене 0,4 млн руб., в отношении дохода от продажи физическое лицо вправе применить имущественный вычет в размере 1 млн руб. Тогда сумма, полученная в виде дохода от продажи, - 400 000 руб. получается меньше суммы вычета, таким образом, не образуется налогооблагаемая база, дохода нет и, соответственно, налогоплательщик не должен платить налог.

В случае если физическое лицо планирует продать иную недвижимость по цене 0,4 млн руб., в отношении дохода от продажи физическое лицо вправе применить имущественный вычет в размере 250 000 руб. Тогда сумму, полученную в виде дохода от продажи, - 400 000 руб. физическое лицо вправе уменьшить на 250 000 руб., то есть налоговая база от продажи данного объекта недвижимости составит 150 000 руб. Следовательно, налог к уплате в бюджет составит 19 500 руб.

Доходы от продажи имущества являются налогооблагаемым доходом (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Как указывалось выше, согласно п. 1 ст. 229 НК РФ налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в ст. ст. 227 и 228 НК РФ, не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации при продаже имущества физическому лицу необходимо до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в котором был получен доход от продажи, представить в налоговый орган по месту учета декларацию.

Сумма налога, исчисленная к уплате в бюджет, уплачивается по месту жительства не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Следовательно, если продажа объектов недвижимости будет осуществлена в 2010 г., декларацию необходимо представить до 30 апреля 2011 г., а налог уплатить до 15 июля 2011 г.

При этом, как указывалось выше, налогоплательщики при заполнении налоговой декларации имеют право не указывать в ней доходы, которые освобождаются от НДФЛ в соответствии со ст. 217 НК РФ.

То есть в рассматриваемой ситуации в налоговой декларации физическое лицо вправе не указывать доходы, полученные от продажи одного из объектов недвижимости (который планируется продать по цене 5 млн руб.), поскольку данный объект находится в собственности физического лица более 3 лет и доходы от продажи данного объекта не подлежат налогообложению НДФЛ. Иные доходы, полученные от продажи двух других объектов недвижимости, подлежат декларированию.

М. Ф.Конькова

Юрист

ЗАО "МСАй ФДП-Аваль"

05.04.2011