Пользование участком при покупке недвижимости

(Григорьев Д.)

("ЭЖ-Юрист", 2005, N 45)

Текст документа

ПОЛЬЗОВАНИЕ УЧАСТКОМ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Д. ГРИГОРЬЕВ

Дмитрий Григорьев, юрисконсульт ООО "КОЛАБРИЯ".

После принятия Пленумом ВАС РФ Постановления от 24.03.2005 N 11 остается четко определить, от кого именно покупатель здания, строения или сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, а также когда и сколько начинать платить за землю. Эти вопросы, как показывает судебная практика, вызывают трудности.

Предоставление земельных участков

В соответствии с Земельным кодексом РФ (далее - ЗК РФ) для приобретения прав на земельный участок, расположенный под приобретенным зданием, строением или сооружением и необходимый для его использования, собственник здания должен обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Предоставление земельных участков осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков. В г. Москве такими правами наделены Правительство г. Москвы и префектуры административных округов г. Москвы.

ЗК РФ также предусмотрено, что в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган исполнительной власти на основании заявления юридического лица, на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, в месячный срок обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Ошибки при оформлении прав на землю

ФАС Московского округа рассматривалось дело (Постановление от 27.01.2005 N КГ-А40/13382-04) о признании незаконными действий Московского земельного комитета по отказу в предоставлении права пользования земельным участком. В отзыве на заявление Москомзем сослался на отсутствие у него полномочий по предоставлению земельных участков. Суды первой и апелляционной инстанций согласились с тем, что Москомзем является ненадлежащим ответчиком, поскольку не вправе принимать распорядительные акты о предоставлении земельных участков. Кассационная инстанция, не подвергая сомнениям правильность этих выводов, тем не менее отменила принятые по данному делу судебные акты и дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Основанием для этого явились невыяснение судом вопроса о том, кто же является надлежащим ответчиком по данному делу, и необсуждение судом вопроса о привлечении надлежащего ответчика к участию в деле. Суд кассационной инстанции проявил понимание актуальности вопроса оформления прав на землю и дал шанс заявителю определиться с надлежащим ответчиком по данному делу.

ФАС Московского округа рассматривалось дело (Постановление от 25.05.2005 N КА-А40/4023-05-П) о признании недействительным решения Московской городской комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию в части отказа заявителю в предоставлении земельного участка для эксплуатации здания. Заявитель ссылался на то, что решение Комиссии нарушает его права как землепользователя. Однако эта Комиссия не наделена правами юридического лица, а является совещательным органом при Правительстве г. Москвы. ФАС Московского округа в соответствии с Положением о городской комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию (утв. распоряжением мэра Москвы от 14.08.1996 N 240/1-РМ) сделал вывод о том, что никакие права и обязанности решение вышеназванной Комиссии не порождает, поскольку ее решение по предоставлению земельного участка не является обязательным. Решение Комиссии не утверждается ни мэром г. Москвы, ни его заместителем. Вопросы предоставления земельного участка решаются исполнительными органами власти Москвы.

Еще одно похожее дело было рассмотрено ФАС Московского округа (Постановление от 13.07.2005 N КА-А40/5298-05-П).

ФАС Московского округа рассматривалось дело (Постановление от 04.08.2005 N КГ-А40/6935-05) о признании незаконным бездействия префектуры административного округа г. Москвы по принятию решения о выделении заявителю земельного участка, необходимого для строения, принадлежащего ему на праве собственности. Суд первой инстанции отказал заявителю в связи с тем, что последним не была приложена к документам кадастровая карта (план) земельного участка. Кассационная инстанция подтвердила правильность выводов суда первой инстанции о необходимости приложения к заявлению о предоставлении земельного участка кадастровой карты (плана) этого земельного участка.

Когда и сколько платить

Тот, кто приобретал или собирается приобрести здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, не принадлежащем продавцу недвижимости, понимает, что неизбежен временной период от даты государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение до даты государственной регистрации договора аренды земельного участка, устанавливающего размер, порядок и сроки внесения арендных платежей. В этот период также входит время на подачу заявления в орган исполнительной власти о предоставлении земельного участка, согласование границ земельного участка и условий договора аренды земли и т. п.

Так, согласно Постановлению Правительства Москвы от 28.12.2004 N 929-ПП "Об организации работ по оформлению договоров аренды земельных участков и дополнительных соглашений к ним в режиме "одного окна" срок выдачи договора аренды земельного участка, на котором расположены здание, строение, сооружение, составляет не более 105 рабочих дней. Возникает вопрос: кто обязан платить за землю в этот переходный период - законный арендатор земельного участка или покупатель недвижимости?

Из п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 следует, что моментом начала платы за землю по ставкам арендной платы с учетом соответствующих коэффициентов является дата государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение, а отсутствие надлежащим образом оформленного договора аренды между покупателем здания, строения, сооружения и собственником земельного участка не может являться основанием для уклонения от платы за землю.

В этой связи возникает коллизия, заключающаяся в том, что пользователем земли и, следовательно, обязанным платить за пользование, является покупатель здания, строения, сооружения, а продавец недвижимости после перехода права собственности на здание, строение, сооружение к покупателю землей не пользуется, но продолжает нести обязательства по арендным платежам за землю на основании зарегистрированного договора аренды земли. В то же время внесение арендных платежей за один и тот же земельный участок в размерах, установленных в договоре аренды земли, одновременно и продавцом, и покупателем здания, строения, сооружения в переходный период, явно противоречит здравому смыслу.

Опорные моменты

Учитывая вышеизложенное, необходимо при покупке зданий, строений, сооружений найти так называемые точки опоры для завершения процесса оформления земельно-правовых отношений.

Необходимо выяснить, кто именно тот самый исполнительный орган государственной власти, полномочный принимать решения о предоставлении земельного участка или его части для эксплуатации зданий, строений, сооружений. Обращение к неуполномоченному лицу для решения этого вопроса не приведет к желаемому результату и необоснованно увеличит время переходного периода. Ответа на заявление следует добиваться только от уполномоченного лица. Нередко при обращении к нему по вопросу предоставления земельного участка вы получаете ответ от различных комиссий, совещательных или иных органов, не полномочных по данному вопросу. Следует продолжать требовать ответа от уполномоченного органа. А при неполучении ответа на заявление - обращаться в арбитражный суд по месту нахождения приобретенного здания, строения, сооружения с соответствующим заявлением о признании незаконным бездействия государственных органов в порядке главы 24 АПК РФ.

После государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение покупателю недвижимости необходимо выяснить у продавца недвижимости размер и порядок уплаты арендных платежей за землю, а также банковские реквизиты для перечисления земельных платежей и самостоятельно уплачивать ее тому же получателю, которому уплачивал продавец недвижимости. Если же на земельном участке у продавца здания, строения, сооружения остались иные объекты недвижимости, то целесообразно покупателю и продавцу заключить соглашение, определяющее размеры арендной платы, рассчитав их согласно ст. 6 Закона г. Москвы от 16.07.1997 N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве", которую обязуются уплачивать стороны в связи с фактическим пользованием земельным участком.

Копию этого соглашения целесообразно направить в Департамент земельных ресурсов г. Москвы. При этом уплата арендатором суммы арендной платы меньшей, чем установлено в договоре аренды земельного участка, при условии, что покупатель недвижимости добросовестно исполняет добровольно принятые на себя обязательства по уплате платежей за землю в соответствии с условиями соглашения, не может являться основанием для предъявления претензий к нему о неосновательном обогащении, так как и продавец, и покупатель здания, строения, сооружения оплачивают фактическое пользование земельного участка, что соответствует земельному законодательству.

Затронутые вопросы свидетельствуют о необходимости последовательного проведения в жизнь принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка.

Его развитие и реализация на практике позволят создать единые государственные учреждения, объединяющие в себе функции по оформлению и регистрации прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости. Проведение кадастрового учета земли и технического учета объектов жилого и нежилого фонда снимет целый ряд вопросов, касающихся оборота, как самих земельных участков, так и других объектов недвижимости, таких, как здания, строения, сооружения.

Название документа