Организации заключили договор субаренды недвижимого имущества сроком на 11 месяцев. По условиям договора, в случае если ни одна из сторон не заявит о его прекращении, он подлежит разовой пролонгации на тот же срок. Подлежит ли в указанном случае договор субаренды недвижимого имущества государственной регистрации? Подлежит ли он государственной регистрации, если пролонгируется на срок, превышающий 1 год?

Ответ: Если организации заключили договор субаренды недвижимого имущества сроком на 11 месяцев, а условиями договора предусмотрена возможность (в случае если ни одна из сторон договора не заявит о его прекращении) пролонгации, договор субаренды подлежит разовой пролонгации на тот же срок. Договор субаренды, заключенный на срок 11 месяцев с условием о его автоматической пролонгации на такой же срок, в случае если ни одна из сторон договора не заявит о его прекращении, не подлежит государственной регистрации.

Договор субаренды, заключенный на срок 11 месяцев с условием о его автоматической пролонгации на срок более 1 года, в случае если ни одна из сторон договора не заявит о его прекращении, подлежит государственной регистрации с момента его пролонгации, то есть прекращения срока в 11 месяцев.

Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом п. 1 ст. 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Как указал Президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее 1 года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.

А п. 1 ст. 433 ГК РФ определено, что договор считается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Таким образом, следует, что договор субаренды подлежит государственной регистрации только в том случае, если срок такого договора составляет 1 год и больше.

При этом следует учитывать разъяснения Президиума ВАС РФ, содержащиеся в п. 10 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым если продление договора осуществляется автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, то фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. Таким образом, при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее 1 года.

Таким образом, по истечении срока субаренды между сторонами фактически начинает действовать новый договор субаренды, заключенный на срок, указанный в положении договора, предусматривающего его продление.

Из изложенного следует, что если договор субаренды пролонгируется на срок меньший, чем 1 год, то такой договор не подлежит государственной регистрации.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 28.09.2007 по делу N А26-1574/2007 указал, что, поскольку договор аренды был заключен с обществом на срок, не превышающий 1 года, после его окончания он не подлежал государственной регистрации.

Таким образом, из анализа вышеприведенных норм права и судебной практики следует, что в случае пролонгации договора на новый срок такой договор считается вновь заключенным и к нему применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 651 ГК РФ, с момента его пролонгации.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

04.04.2011