ООО, являясь собственником нежилого помещения, заключило предварительный договор купли-продажи с ЗАО, в качестве обеспечения исполнения которого стороны подписали соглашение о задатке

К определенному сроку договор купли-продажи заключен не был, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении. Однако, перед тем как должен был быть заключен договор купли-продажи, ООО направило ЗАО уведомление о том, что решило не заключать договор купли-продажи.

Посчитав, что незаключение основного договора купли-продажи произошло по вине ООО, ЗАО обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО двойной суммы задатка, которым было обеспечено исполнение обязательств по предварительному договору.

Правомерно ли требование ЗАО?

Ответ: Задаток не может быть применен в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, в связи с чем неправомерно требование покупателя, внесшего задаток по предварительному договору, о взыскании с продавца двойной суммы задатка при незаключении по вине продавца основного договора купли-продажи.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 ст. 381 ГК РФ установлено, что, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Следовательно, задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Однако в рассматриваемом случае между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 3 ст. 429 ГК РФ установлено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из правовой позиции Постановления Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09 следует, что задаток не может быть применен в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору.

ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 21.07.2010 N А31-8521/2009 пришел к выводу о том, что по своей правовой природе предварительный договор является договором организационного характера и не может содержать каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом, в связи с чем задаток не может быть применен в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору.

Исходя из вышеизложенного позиция организации (ООО) правомерна.

Ранее также применялась другая правовая позиция, изложенная в Определении ВАС РФ от 10.08.2009 N ВАС-9765/09: ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Однако в настоящее время применяется правовая позиция Президиума ВАС РФ, изложенная в Постановлении от 19.01.2010 N 13331/09.

Следовательно, так как задаток не может быть применим в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, организация (ООО) должна вернуть уплаченную организацией (ЗАО) сумму задатка. В случае невозвращения организацией (ООО) суммы задатка организация (ЗАО) вправе подать иск о взыскании суммы неосновательного обогащения.

М. А.Зубко

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

01.04.2011