ООО (покупатель) планирует заключить договор с ОАО (продавцом) по купле-продаже непрофильных активов (клуба и детского сада), принадлежащих ОАО. Как правильно, учитывая требования действующего законодательства, оформить подобную сделку?

Ответ: При заключении договора купли-продажи непрофильных активов (клуба и детского сада), принадлежащих ОАО, ООО следует проверить полномочия подписывающей стороны, документы, подтверждающие право собственности на данное имущество, а в случае, если данная сделка для ОАО или ООО является крупной, необходимо наличие документов, подтверждающих соблюдение процедуры одобрения совершения данной сделки.

Обоснование: По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ).

Для договора купли-продажи недвижимости обязательна письменная форма. Он должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). При этом передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Если продавец является собственником земельного участка, на котором расположено продаваемое здание, то вместе со зданием к покупателю переходит право собственности на участок (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются:

- предмет договора (ст. 554 ГК РФ);

- условие о цене имущества (ст. 555 ГК РФ).

Согласно ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Для исключения риска признания сделки недействительной ООО перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить полномочия подписывающей стороны. Данные полномочия могут быть подтверждены решением собрания акционеров, совета директоров, доверенностью.

Согласно п. 1 ст. 78 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - Закон "Об акционерных обществах") крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату.

Следовательно, если стоимость продаваемого имущества равна или превышает 25 процентов балансовой стоимости активов общества, то при заключении сделки должны соблюдаться правила ст. ст. 78, 79 Закона "Об акционерных обществах".

В частности, п. 1 ст. 79 Закона "Об акционерных обществах" предусмотрено, что крупная сделка должна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров.

Требования об одобрении крупной сделки установлены для ООО в ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".

По общему правилу для ООО крупной считается сделка, связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов стоимости имущества общества. Крупная сделка должна быть одобрена решением общего собрания участников или советом директоров общества.

В п. 2 ст. 8 ГК РФ указано, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующего права на него, если иное не установлено законом.

Исходя из изложенного обществу, планирующему стать собственником имущества, необходимо получить выписку из Единого государственного реестра прав (ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), чтобы удостовериться в том, что ОАО является правомерным собственником данного недвижимого имущества.

Е. А.Артамонов

Юрист

ЗАО "МСАй ФДП-Аваль"

29.03.2011