В договоре купли-продажи нежилого здания, заключенном между организациями, отсутствует указание на его этажность. В связи с этим покупатель не принимает здание у продавца в установленный договором срок. При этом иные индивидуализирующие здание признаки закреплены в договоре. К ним относятся, например, указание на площадь, литеру, данные о комнатах, а также о месте нахождения здания на соответствующем земельном участке

Правомерно ли бездействие покупателя?

Ответ: Если в договоре купли-продажи нежилого здания, заключенном между организациями, отсутствует указание на его этажность и в связи с этим покупатель не принимает здание у продавца в установленный договором срок (при этом иные индивидуализирующие здание признаки закреплены в договоре), правомерность своего бездействия покупателю придется доказывать в судебном порядке.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из п. 5 указанной статьи, общие положения о договоре купли-продажи применяются и к продаже недвижимости, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ.

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). При этом несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как гласит п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Законодательство не дает исчерпывающего перечня данных, необходимых для заключения договора купли-продажи имущества.

Вместе с тем из Постановления ФАС Уральского округа от 04.06.2009 N Ф09-3682/09-С6 следует, что если в договоре отсутствуют индивидуализирующие признаки объектов, подлежащих передаче в собственность, то предмет договора не определен. В данном случае к таковым признакам относятся, в частности, этажность здания гаража, его литера и площадь.

В соответствии с Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2007 N 18АП-2064/2007 если договор купли-продажи недвижимого имущества (в данном случае общежития) не содержит технических характеристик передаваемого имущества (площади, этажности, литеры, данных о комнатах), то этот договор является незаключенным.

Подытоживая анализ судебной практики, можно сделать вывод, что этажность здания является одним из индивидуализирующих признаков последнего.

Тем не менее судебная практика прямо не указывает, является ли отсутствие указания на этажность основанием для признания договора незаключенным при наличии других признаков, индивидуализирующих объект недвижимого имущества.

А. П.Чопяк

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

29.03.2011