Физическое лицо продало квартиру, находящуюся менее 3 лет в собственности, купленную ранее за 2 800 000 руб., за 3 800 000 руб. и в этом же году приобрело новую квартиру за 4 500 000 руб. Можно ли уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, затраченные на приобретение новой квартиры? Какой налоговый вычет по НДФЛ сможет получить по этим квартирам физическое лицо?

Ответ: Уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, затраченные на приобретение новой квартиры, нельзя.

Налогоплательщик заявит имущественный вычет в связи с продажей квартиры в размере 1 000 000 руб. либо уменьшит доходы на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданной квартиры.

Также он может получить имущественный вычет на приобретение новой квартиры за 4 500 000 руб., но не более 2 000 000 руб.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.

К таким доходам, в частности, относятся доходы, получаемые налогоплательщиком по договорам купли-продажи квартир.

Сумма дохода, полученного по договору купли-продажи квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, определенной в договоре купли-продажи.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб.

В данном случае сумма НДФЛ равна:

(3 800 000 руб. - 1 000 000 руб.) x 13% = 364 000 руб.

Однако согласно абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ можно не использовать право на имущественный вычет, а уменьшить сумму полученных от продажи имущества доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Тогда сумма НДФЛ равна:

(3 800 000 руб. - 2 800 000 руб.) x 13% = 130 000 руб.

Таким образом, в отношении полученных доходов может быть применен либо вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, либо уменьшение на фактические документально подтвержденные расходы по приобретению проданной квартиры.

Данная позиция подтверждается также Письмами Минфина России от 04.06.2010 N 03-04-05/9-311, от 17.06.2009 N 03-04-05-01/469.

Что касается новой квартиры, то здесь можно применить имущественный вычет при покупке жилья.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 руб.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику в отношении доходов, с которых в налоговом периоде (календарном году) налог на доходы физических лиц был фактически уплачен в бюджет по ставке 13%. Однако всего фактически получить НДФЛ с покупки новой квартиры можно только в размере 260 000 руб. (2 000 000 x 13%).

Из вышеизложенного следует, что, если в одном налоговом периоде налогоплательщик продал квартиру, а затем приобрел новую, он может воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, не пользовался.

Аналогичную позицию содержат Письма Минфина России от 20.09.2010 N 03-04-05/9-560, от 21.05.2010 N 03-04-05/9-279, от 03.02.2010 N 03-04-05/9-29, от 18.11.2009 N 03-04-05-01/813, ФНС России от 01.09.2009 N 3-5-04/1363 (направлено Письмом ФНС России от 18.11.2009 N ШС-22-3/875@), УФНС России по г. Москве от 03.06.2010 N 20-14/4/058716, от 17.09.2009 N 20-14/4/097239@.

П. С.Ландо

ЗАО "Сплайн-Центр"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

24.03.2011