По условию договора аренды здания нарушение организацией-арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта в установленный договором срок дает организации-арендатору право на одностороннее уменьшение арендной платы в размере, определенном в договоре. При нарушении арендодателем указанной обязанности арендатор в самостоятельном порядке уменьшил размер арендной платы, не потребовав от арендодателя ее уменьшения и никак не уведомив его об этом

Правомерно ли требование арендодателя об уплате арендной платы в полном объеме?

Ответ: Требование арендодателя об уплате арендной платы в полном объеме при одностороннем уменьшении арендатором арендной платы в размере, определенном в договоре, и на основании права, установленного для арендатора в случае нарушения арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта в установленный договором срок, является правомерным.

Обоснование: На основании ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы в том числе здания.

Абзац 1 п. 1 ст. 614 ГК РФ закрепляет обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с абз. 2 указанного пункта порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как установлено абз. 1 п. 1 ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

При этом в силу абз. 2 п. 1 указанной статьи капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Согласно абз. 3 п. 1 ст. 616 ГК РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из содержания приведенного абзаца следует, что для уменьшения арендной платы арендатор обязан направить арендодателю соответствующее требование.

По сути, арендатор уведомляет арендодателя посредством данного требования о необходимости уменьшить арендную плату.

Само же уменьшение должно производиться арендодателем.

Таким образом, абз. 3 п. 1 ст. 616 ГК РФ не предусматривает возможности самостоятельного уменьшения арендатором арендной платы.

Кроме того, приведенный абзац содержит исчерпывающий перечень возможных последствий нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта и не предусматривает возможности регулирования данных последствий положениями договора аренды.

Для сравнения в абз. 1 п. 1 ст. 616 ГК РФ прямо предусмотрена возможность установления договором иного порядка проведения капитального ремонта арендованного имущества, чем тот общий порядок, который закреплен данным абзацем.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Пункт 1 ст. 422 ГК РФ гласит, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Отсюда следует, что условия об одностороннем уменьшении арендатором арендной платы в размере, определенном в договоре, противоречат положениям абз. 3 п. 1 ст. 616 ГК РФ.

Ю. К.Борисов

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

23.03.2011