Отсутствие государственной регистрации: как оно влияет на недействительность сделок с недвижимостью?

(Шейнин Л.) ("Юридический мир", 2005, N 11) Текст документа

ОТСУТСТВИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ: КАК ОНО ВЛИЯЕТ НА НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ?

Л. ШЕЙНИН

Л. Шейнин, кандидат юридических наук, старший научный сотрудник Института социальной политики АТиСО.

1. Непоследовательность закона. Государственная регистрация (ГР) сделок с недвижимостью есть нормальная процедура для цивилизованного рынка. Такой акт не просто уточняет и закрепляет права и обязанности сторон, совершивших сделку. Поскольку записи ГР доступны для третьих лиц, этот акт еще ответственно информирует их о правовом режиме объекта, который представляет для них интерес с какой-либо стороны. Например, если собственник участка земли продал его и оформил продажу с помощью ГР, то он "чист" перед налоговыми органами, если бы в будущем те предъявили ему претензии по поводу неуплаты земельного налога. При передаче же недвижимости "домашним способом" налоговые органы не обязаны принимать во внимание совершенную таким образом сделку; свои претензии они вправе и обязаны предъявлять тому лицу, которое записано собственником земли в государственном реестре <*>. -------------------------------- <*> На этой почве, как известно, бывает немало недоразумений и споров в среде автолюбителей при упрощенной купле-продаже автомобилей, когда эти акты не проходят должной ГР.

Понятно, что ряд статей Гражданского и Земельного кодекса РФ предусматривает обязательную ГР сделок с недвижимостью. С ГР закон связывает важные юридические последствия. Так, ст. 219 ГК РФ устанавливает, что "право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации". Некоторые статьи закона прямо объявляют определенные сделки с недвижимостью НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ, если они не прошли ГР. Казалось бы, гражданское (да и земельное) законодательство последовательно утверждает авторитет ГР. Однако здесь не все ясно. Во-первых, не все статьи закона, регулирующие сделки с недвижимостью, прямо требуют их ГР. Во-вторых, не все те, что требуют, упоминают о недействительности сделок в случае уклонения сторон от ГР. Например, умалчивает о таком невыгодном для сторон последствии ст. 551 (1) ГК, которая содержит лишь "голое" требование о ГР договора купли-продажи недвижимости <*>. В-третьих, под сомнением находится сама содержащаяся в ГК угроза о недействительности сделки, ибо в специальном Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 года, по сути дела, утверждается, что ГР лишь удостоверяет наличие права, но не создает его <**>. -------------------------------- <*> Регистрации подлежит переход права собственности от продавца к покупателю. Но фактически это означает ГР договора о купле-продаже недвижимости. <**> Шейнин Л. Б. Государственная регистрация недвижимости: создает право или подтверждает его? // Журнал Российского права. 2004. N 10. С. 55 - 61.

Не все эти критические замечания равноценны. Так, умолчание в некоторых статьях закона о необходимости регистрировать сделки с недвижимостью можно считать незначительным пробелом, так как по общему смыслу законодательства о недвижимости необходимость в такой регистрации не вызывает сомнения (если только соответствующей оговорки нет в самом законе). Но вот указание в ряде статей гражданского закона на "недействительность сделки" при отсутствии ее ГР есть гораздо более серьезное правовое обстоятельство. Привлекать внимание юристов оно должно также с догматической точки зрения, ибо входит в противоречие со смыслом специального Закона 1997 года о ГР прав на недвижимое имущество и на сделки с ним, где подобного последствия в случае уклонения сторон от ГР не предусмотрено. Поэтому ниже разбирается именно эта коллизия закона. 2. Охрана прав третьих лиц. Как представляется, формула о недействительности сделок, не прошедших ГР, должна относиться к третьим лицам. К непосредственным же участникам договора применяться она не должна. Это можно показать на примере института доверительного управления чужим имуществом, по которому право собственности остается за так называемым учредителем управления и не переходит к управляющему. В ст. 1017 ГК указано, что договор доверительного управления должен быть заключен в письменной форме и пройти ГР. Несоблюдение этих двух требований влечет за собой недействительность договора. "Жесткость" санкции вызывается тем обстоятельством, что доверительный управляющий нередко имеет свое "дело", то есть является независимым участником рынка, и его деловым партнерам необходимо знать, вступают они в договорные отношения с этим лицом как самостоятельным субъектом хозяйственного оборота или же в данном случае он является только доверенным управляющим в отношении имущества другого физического или юридического лица. Для этого и нужна ГР договора о доверительном управлении (чужим) имуществом. Разумеется, лицо, наделенное правами доверительного управляющего, само должно сообщать своим контрагентам, в качестве кого оно выступает в той или иной сделке. Если оно действует в качестве доверительного управляющего, то в документах, требующих его подписи, оно должно ставить пометку "Д. У." (ст. 1012(3) ГК РФ). Но у его контрагентов должен быть способ для независимой проверки. Для этого существует открытая для посторонних запись в системе ГР о заключении договора доверительного управления. В данном случае о кредитоспособности доверительного управляющего его контрагенты будут судить по размеру того имущества, которое вручено ему учредителем. Такие сведения являются ценными для них, так как ответственность доверительного управляющего по заключаемым им сделкам ограничена тем имуществом, которое ему доверено. Можно представить себе случай, когда договор о доверительном управлении не был зарегистрирован должным образом, причем доверительный управляющий не проинформировал своих контрагентов, в качестве кого он вступает с ними в деловые отношения (посчитав, например, что им это "и так" известно). Тогда, вступая с ним в сделки, третьи лица вправе рассматривать его как самостоятельного субъекта хозяйственного оборота. В случае его неисправности - даже если она была вызвана действием учредителя доверительного управления - они потребуют наложения взыскания на имущество, которое принадлежит лично ему. И здесь возражение доверительного управляющего, что он управлял чужим имуществом и что только на это имущество может быть обращено взыскание, не будет иметь силы. В этом смысл санкции ст. 1017(3) ГК. Но означает ли такой результат, что у доверительного управляющего не будет права регрессного иска к учредителю управления - права, основанного на том, что он расплатился своим имуществом за неудачу, связанную с виной учредителя? Сможет ли учредитель доверительного управления воспользоваться формулой ст. 1017(3) о том, что договор о таком управлении, поскольку он не прошел ГР, является "недействительным", и поэтому он, учредитель, ничем не обязан доверительному управляющему? Можно полагать, что в этом случае надо исходить из недействительности договора для третьих лиц; но этот тезис не означает разрыва отношений между партнерами, которые сделали все необходимое (кроме ГР) для вступления в договорные отношения между собой. Надо думать, что если доверительный управляющий неудачно управлял переданным ему в управление имуществом по вине самого учредителя управления (ст. 1022 (1)), то выплаченные за его счет суммы третьим лицам должны быть полностью или частично возмещены ему из имущества, переданного ему в доверительное управление (то есть из имущества, принадлежащего учредителю доверительного управления). Другой условный пример на ту же тему. Пусть договор о доверительном управлении не прошел ГР, но все другие его атрибуты соблюдены. Пусть доверительный управляющий удачно распорядился вверенным ему имуществом и получил известную прибыль. Возникает вопрос: вправе ли он присвоить эту прибыль, сославшись на то, что договора доверительного управления имуществом "не существует" или что он "недействителен"? Вряд ли ответ в этом случае будет положительным. Договор должен считаться недействующим в отношении только третьих лиц (чьи права в ином случае могли оказаться нарушенными). Но что касается самих участников учреждения доверительного управления имуществом, то их следует считать связанными указанным договором - пусть даже он не прошел положенной процедуры ГР. Можно думать, что именно такая идея заложена в ст. 550 и 551 ГК. Согласно ст. 550 договор купли-продажи земельного участка связывает его участников с момента подписания ими договора. Но такой договор, согласно ст. 551 (1) (2), подлежит ГР. Спрашивается, с какой целью? Ответ понятен: права и обязанности, приобретенные сторонами по договору, получают легальное существование для третьих лиц только после (и в результате) их ГР. Сказанное позволяет предложить три добавления к действующему законодательству о ГР сделок с недвижимостью: 1) установить, что все договоры (сделки) с недвижимостью подлежат ГР, за исключением случаев, специально оговоренных в законе; 2) признать, что договоры, требующие ГР, но не прошедшие ее, тем не менее связывают заключивших их лиц; 3) признать, что правовые последствия договоров, требующих ГР, но не прошедших ее, не являются обязательными для (неинформированных) третьих лиц. В случае если права последних сталкиваются по тому же предмету с правами лиц - участников указанных договоров, то приоритет имеют права третьих лиц. 3. Государственная регистрация прав и ее усложненность. Как известно, многие сделки с недвижимостью не проходят ГР из-за излишней усложненности последней. В настоящее время ГР включает две основные ступени: так называемый кадастровый учет и собственно ГР, причем последняя выполняется только на основании данных кадастрового учета. Сам кадастровый учет определен в законе противоречиво. С одной стороны, он является государственным мероприятием и выполняется независимо от воли владельцев земли. Но с другой - он производится "по заявкам" заинтересованных лиц, то есть по частной инициативе. Последнее обстоятельство в корне противоречит назначению кадастра; понятно, что кадастр предполагает участие заинтересованных лиц, но инициатива его проведения должна принадлежать государственным органам. На них же, в общем случае, должна ложиться стоимость земельной съемки и связанных с нею работ. Обе названные процедуры требуют больших затрат времени, душевных сил и недешевы для заинтересованных лиц. Вместе с тем закон не требует, чтобы кадастровый учет обязательно предшествовал ГР; в принципе ГР возможна и без предварительного выполнения кадастрового учета. Некоторые федеральные законы, по сути дела, ориентированы именно на такой способ ГР недвижимости и прав на нее. Примером может служить Закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15 апреля 1998 года (СЗ РФ. 1998. N 16. Ст. 1801). Этот Закон возлагает на правления таких объединений выдачу своим членам по их доверенностям "документов", получаемых в земельных органах. Что это за документы, можно судить по норме того же Закона, согласно которой указанные члены должны внести регистрационный сбор "за государственную регистрацию прав на садовые, огородные, дачные земельные участки". Ни о каком (предварительном) кадастровом учете земель, как о необходимом условии для их последующей ГР, этот Закон не упоминает. Необходимо принять во внимание, что многие физические и юридические лица - наличные владельцы земли и строений имеют те или иные официальные документы, включая земельные планы, на основании которых в каждом отдельном случае можно судить как о предмете владения, так и об объеме прав на него его владельца. Если эти документы бесспорны, то их следовало бы признавать достаточными для ГР соответствующего права - без выполнения добавочных, так называемых кадастровых, процедур. Таким образом, для упрощения ГР прав на недвижимость имеется немало резервов.

Название документа