Организации заключили договор аренды земельного участка. Далее в процессе исполнения договора арендатор передал часть земельного участка в субаренду. Арендодатель по основному договору дал согласие на передачу имущества в субаренду, но впоследствии обратился в суд с иском о признании договора субаренды незаключенным. В обоснование своего иска он указал, что на часть земельного участка, передаваемого в субаренду, нет кадастрового плана, а значит, его нельзя идентифицировать. При этом кадастровый план всего участка у арендатора имеется

Арендатор по основному договору, в свою очередь, возражал против требований арендодателя по основному договору, настаивая, что данную часть земельного участка можно идентифицировать по плану землепользования.

Есть ли основания для признания судом требований арендодателя неправомерными?

Ответ: В ситуации когда арендатор по договору аренды получил земельный участок, часть которого с согласия арендодателя впоследствии передал в субаренду, у суда могут быть основания для принятия решения об отказе арендодателю в удовлетворении его требований о признании договора субаренды незаключенным (требования которого обосновываются тем, что на часть земельного участка, переданного в аренду, нет кадастрового плана и, следовательно, его нельзя идентифицировать), поскольку для идентификации части земельного участка, переданного в аренду, может быть достаточно плана землепользования.

Обоснование: В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 ст. 607 ГК РФ указывает, что в аренду могут быть переданы, в частности, земельные участки.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ч. 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый план территории представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения.

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как установлено п. 12 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2004 N 135, представление кадастрового плана земельного участка на государственную регистрацию договора аренды земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ)). В случае же если в аренду сдается часть земельного участка, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду (п. 2 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).

Соответственно, представление кадастрового плана земельного участка необходимо для государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Суды делают вывод, что часть земельного участка можно идентифицировать по плану землепользования (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 N А52-952/2007).

Ю. М.Лермонтов

Минфин России

17.03.2011