Имеются ли у арендатора нежилого здания основания требовать от арендодателя возмещения своих расходов на коммунальные услуги, если договором аренды данный вопрос никак не урегулирован, а договоры снабжения со снабжающими организациями, согласно условиям договора аренды, заключены арендатором?

Ответ: У арендатора нежилого здания отсутствуют основания требовать от арендодателя возмещения своих расходов на коммунальные услуги, несмотря на то что данный вопрос договором аренды никак не урегулирован, а договоры снабжения со снабжающими организациями, согласно условиям договора аренды, заключены арендатором.

Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь, арендатор, в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Положения ГК РФ не регулируют обязанность арендатора оплачивать коммунальные расходы.

Соответственно, в договоре аренды нежилого здания сторонам не обязательно четко устанавливать обязанность арендатора по оплате коммунальных расходов.

Однако, анализируя содержание ст. 616 ГК РФ, в частности ч. 2 ст. 616 ГК РФ, суды приходят к выводу, что затраты на оплату коммунальных услуг по общему правилу включаются в расходы арендатора на содержание арендованного имущества (см., например, Постановления ФАС Московского округа от 29.03.2010 N КГ-А40/1107-10, ФАС Северо-Западного округа от 07.07.2009 N А56-47238/2008, от 05.03.2009 N А52-4700/2008, от 05.03.2009 N А52-4699/2008, от 23.10.2007 N А56-36615/2006, от 19.09.2006 N А52-887/2006/2 и от 12.09.2006 N А52-353/2006/2).

ФАС Центрального округа в Постановлении от 24.12.2009 N Ф10-5649/09 (Определением ВАС РФ от 11.02.2010 N ВАС-1123/10 было отказано в передаче данного дела для пересмотра в порядке надзора) указал, что, поскольку в договоре аренды, заключенном сторонами, не содержится условий, касающихся того вопроса, на какую сторону возлагается обязанность нести расходы по содержанию имущества, в том числе оплачивать коммунальные услуги, в данном случае применяются положения ст. 616 ГК РФ, в силу которых такая обязанность возложена на арендатора. Ссылка заявителя по данному делу на то, что согласно ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник, судом была признана как не заслуживающая внимания, поскольку в рассматриваемом случае подлежит применению специальная норма об аренде, установленная в п. 2 ст. 616 ГК РФ.

Из Постановлений ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2008 N А66-6068/2007 и Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.08.2009 N А33-1162/2009-03АП-2603/2009 следует, что возможность оплаты коммунальных услуг арендодателем допускается лишь при наличии соответствующего условия в договоре аренды.

При этом арендатору не обязательно самому во всех случаях заключать договоры снабжения со снабжающими организациями. Из содержания Постановления ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2006 N А52-353/2006/2 следует, что договором аренды может быть предусмотрено возмещение арендатором арендодателю расходов, связанных с текущей эксплуатацией и содержанием арендуемых помещений (на электроэнергию, газ, водоснабжение, канализацию), по отдельным договорам, заключенным самим арендодателем.

Из данного Постановления также следует, что перечисление суммы возмещения по условиям договора аренды возможно и отдельно от арендной платы.

В ситуации же, когда сумма коммунальных платежей входит в состав арендной платы, она формируется из двух частей - величины платы за пользование арендованным помещением, которая должна быть фиксированной (в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год), и переменной составляющей, равной приходящейся на долю арендатора части коммунальных платежей, потребленных им за соответствующий расчетный период. Эта доля должна подтверждаться первичными документами, в частности счетами арендодателя, составленными на основании аналогичных документов, выставленных арендодателю соответствующими организациями в отношении фактически использованных арендатором коммунальных услуг.

Аналогичная позиция относительно возможности включения суммы коммунальных платежей в состав арендной платы представлена в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 19.09.2006 N А52-887/2006/2.

Ю. М.Лермонтов

Минфин России

16.03.2011