Особенности пользования гражданами жилым помещением

ОСОБЕННОСТИ ПОЛЬЗОВАНИЯ ГРАЖДАНАМИ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

Л. Ю. ГРУДЦЫНА

Л. Ю. Грудцына, кандидат юридических наук, адвокат.

Жилые помещения являются объектами жилищных прав. Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и федеральными законами. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех его частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ): 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартира - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ). Подобное деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, поскольку согласно ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в соответствии со ст. 15 ЖК РФ устанавливаются Правительством РФ. Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям. Таким образом, жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям: 1) представлять собой изолированное помещение; 2) являться недвижимым имуществом, т. е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ); 3) быть пригодным для постоянного проживания граждан, т. е. соответствовать санитарным, техническим нормам. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ (Постановление Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552, утвердившее Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания). Согласно ч. 3 ст. 39 ЖК РФ Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. Согласно ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - назначить соразмерный срок для его ремонта. Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать помещение не по назначению, равно как и без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ). В юридической литературе давно обсуждается вопрос о том, являются жилищные правоотношения по использованию жилого помещения абсолютными или относительными, вещными или обязательственными. Так, Ю. К. Толстой жилищные права некоторых пользователей жилых помещений (членов ЖСК (ЖК) на кооперативную квартиру до ее выкупа, членов их семей после выкупа квартиры, членов семьи собственника квартиры или дома, получателя ренты и отказополучателя) относит к числу вещных прав <*>. Сервитутный характер жилищных прав членов семьи собственника жилого помещения признает Е. В. Богданов <**>. За признание прав нанимателя жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда вещными высказался Е. А. Суханов, который считает возможным отнести к вещным правам наряду с правом собственности близкие к нему по юридической природе некоторые обязательственные права, вытекающие из договоров с собственником имущества и предоставляющие контрагенту определенные возможности (правомочия) ограниченного использования чужого имущества (например, имущественного найма, жилищного найма, безвозмездного пользования имуществом) <***>. Эти правовые формы, с его точки зрения, вполне могут гарантировать удовлетворение потребностей пользователя имущества, а с другой стороны - позволяют собственнику организовать эффективное хозяйствование и управление со своим имуществом. С этими доводами трудно не согласиться. -------------------------------- <*> Толстой Ю. К. Жилищное право: Учеб. пособие. М., 1996. С. 26, 27. <**> Богданов Е. В. Жилище и рынок. Минск, 1992. С. 85. <***> Суханов Е. А. Лекции о праве собственности. М., 1991. С. 201, 202.

В ГК РФ установлена целая система вещных прав (ст. 216). Право пользования жилым помещением законом прямо к вещным правам не отнесено. Однако перечень прав, данных в ст. 216, не исключает существование и других вещных прав. Такой вывод можно сделать, анализируя нормы, содержащиеся в гл. 18 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". В ней речь идет о праве собственности гражданина на жилое помещение, о правах членов его семьи и вместе с тем отмечается, что жилые помещения могут сдаваться их собственниками внаем для проживания на основании договора. Это косвенно подтверждает, что законодатель не исключает отнесение прав "первичных" пользователей жилых помещений к вещным правам. Вместе с тем нельзя отрицать тот факт, что природа данных прав двойственна и неоднозначна. С одной стороны, все они являются относительными, обязательственными, так как возникают из договора жилищного найма (или иного основания) между конкретными субъектами: между собственником или управомоченным им лицом и гражданином - пользователем жилого помещения. С другой стороны, собственник или управомоченное им лицо передают гражданину в самостоятельное пользование определенную вещь - жилое помещение, относительно которого у последнего возникают вещные правомочия: владения, пользования и частично право распоряжения жилым помещением, осуществляемые под контролем собственника или управомоченного им лица. Данные права производны от права собственности, возникают по воле собственника (управомоченного им лица) или по прямому указанию закона (социальный наем) и реализуются под контролем собственника (управомоченного им лица). Совокупность этих прав можно условно именовать правом пользования жилым помещением. По своему содержанию право пользования жильем у "первичного" пользователя уже, чем у собственника, что в первую очередь касается права распоряжения, которое реализуется только под контролем собственника (управомоченного им лица). Наиболее широкие права предоставлены в связи с использованием жилого помещения, они во многом совпадают с такими же правами собственника. И тот и другой обязаны использовать жилое помещение по назначению, заботиться о его сохранности и надлежащим образом эксплуатировать. Но и в этом случае право пользования жилым помещением ограничено волей собственника и осуществляется в пределах, установленных как законом, так и собственником. И тем не менее правам пользователя жилого помещения присущи такие признаки вещных прав, как право следования и абсолютный характер защиты. Например, согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение к другому лицу не влечет расторжение или изменение договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Вряд ли можно оспаривать и тот факт, что "первичный" пользователь жилого помещения в соответствии со ст. 305 ГК РФ вправе требовать защиты своего нарушенного права против всех третьих лиц, в том числе против самого собственника. Именно вследствие этого в жилищном законодательстве больше норм, направленных на защиту жилищных прав пользователей жилых помещений, чем норм об их ответственности. По пути признания вещных прав нанимателя жилого помещения пошло законодательство некоторых европейских стран, использующее институт права личного пользования для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Такой же характер имеют права члена ЖСК (ЖК) на кооперативную квартиру до момента полного внесения паевого взноса, права пожизненного пользования жилым помещением, вытекающие из рентных отношений и завещательного отказа. Все это дает основание считать, что права "первичных" пользователей жилым помещением являются особыми вещными правами, разновидностью прав ограниченного пользования имуществом собственника. Жилые помещения как объекты права собственности имеют специфический правовой режим. Особая социальная значимость жилья обусловила строго целевое назначение данного объекта недвижимости. Этот принцип закреплен в норме ст. 288 ГК РФ, согласно которой жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению ими должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов недвижимости. Специфика правового режима жилья как объекта недвижимости обусловлена также нормами о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Целью настоящей публикации является рассмотрение особенностей действующего порядка приобретения вещных прав на жилые помещения, связанных с государственной регистрацией прав. Согласно ст. 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), ЖК РФ. В соответствии с ч. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав, если иное не установлено законом. Возникновение вещного права на недвижимость является основным юридическим следствием акта государственной регистрации. В соответствии с ч. 1 ст. 131 и ст. 216 ГК РФ и Законом N 122-ФЗ государственной регистрации подлежат следующие вещные права на жилые помещения: - право собственности; - право хозяйственного ведения; - право оперативного управления; - сервитут. Государственная и муниципальная собственность являются не особыми видами вещных прав, а формами собственности, указывающими на принадлежность имущества публичному собственнику - государственному и муниципальному образованию. В этих случаях субъектами права собственности являются Россия, субъекты Федерации или муниципальные образования. Данные вещные права не указаны в качестве прав, подлежащих государственной регистрации, поскольку не могут передаваться правообладателями другим лицам; их возникновение не связано с актом государственной регистрации. Однако в некоторых субъектах Федерации учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируют права пользования (проживания) жилым помещением лиц, не являющихся собственниками. Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ и ст. 1 Закона N 122-ФЗ обязательной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав. Поэтому основным аргументом в пользу внесения сведений о правах пользования жильем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним является их обременительный характер для права собственности на жилое помещение. Возможность государственной регистрации таких прав обосновывается также наличием подходящих органов (учреждений юстиции) и полезностью сведений о данных правах для приобретателей жилого помещения. Необходимо решить вопрос обязательного отражения в Едином государственном реестре иных жилищных правоотношений: договоров найма и безвозмездного пользования жильем, прав пользования жильем в силу завещательного отказа или на основании договоров пожизненного содержания с иждивением. Требование государственной регистрации поставило бы реализацию прав пользования жильем, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством, в зависимость от акта государственной регистрации. Рассматривая регистрацию прав пользования жильем как ограничений (обременений) права собственности, следует учитывать разницу между пределами осуществления и ограничениями права собственности. Пределы осуществления права устанавливаются законом, тогда как ограничения основаны на воле собственника или воле судебных органов. Пределы как общие основания стеснения права собственности объективны, а ограничения - субъективны и являются частными ограничениями права. По воле собственника возникают такие субъективные ограничения его прав, как аренда, ипотека, сервитут, доверительное управление. Судебным актом может быть установлен сервитут или наложен арест. Данные ограничения (обременения) подлежат государственной регистрации. Но право членов семьи возникает и сохраняется помимо воли собственника в силу закона. В этом смысле можно сказать, что гл. 18 ГК РФ не только определено содержание права собственности на жилье, но и установлены пределы осуществления прав, к которым могут быть отнесены и права пользования указанных лиц, сохраняющиеся при переходе права на жилье. Общая собственность прекращается в результате реального раздела общего имущества или выдела из него доли, осуществляемых по соглашению сособственников или по решению суда. При этом возникает право личной собственности на конкретную изолированную часть объекта в виде комнат и помещений. Если осуществляется выдел доли одного из сособственников, то другая часть объекта остается в долевой собственности остальных сособственников. Так, согласно разъяснению, содержащемуся в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 мая 1989 г. "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве личной собственности", выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного значения, соответствующих его доле, и влечет за собой прекращение общей собственности на указанную часть строений. В случае дальнейшего отчуждения собственником части объекта, переставшего быть общей собственностью, соблюдение преимущественного права покупки не требуется. Если в Едином государственном реестре было ранее зарегистрировано право долевой собственности на целый объект - жилой дом, то после реального раздела сформированный для жилого дома раздел реестра закрывается, и открываются новые разделы на каждую часть жилого дома как самостоятельные объекты прав, в которые вносятся записи о праве собственности владельца каждой части. В случае реального раздела или выдела доли жилой дом, оставаясь единым объектом недвижимости, перестает быть единым объектом гражданских прав. Однако в силу физической и эксплуатационной целостности объекта недвижимости сохраняется общая собственность владельцев частей на общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения, коммуникации и пр.). Отношения между ними могут быть урегулированы применением по аналогии ст. 290 ГК РФ "Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме", ст. 8 "Права собственности на общее имущество в кондоминиуме" и ст. 9 "Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме" Закона о товариществах собственников жилья. Данные нормы устанавливают законный режим долевой собственности собственников квартир или иных помещений на общие помещения и несущие конструкции дома, электрическое и сантехническое оборудование, находящееся как в помещениях, так и за их пределами, элементы благоустройства и озеленения, а также неотделимость доли от права собственности на жилое помещение. Поэтому в соглашении о реальном разделе могут быть определены доли в праве на общее имущество, как правило, пропорциональные реальной площади соответствующей части дома, а также порядок пользования, сохранения и ремонта общего имущества. Особенность доли в праве на общее имущество дома заключается в том, что она: 1) не отчуждается отдельно от права собственности на квартиру или конкретную часть дома; 2) не подлежит отдельной государственной регистрации и переходит автоматически вместе с правом собственности на отдельное помещение; 3) на нее не распространяется право преимущественной покупки. Содержание данного права долевой собственности заключается в пользовании и владении общим имуществом, а также участии в соразмерных доле расходах по его содержанию. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора. О какой регистрации идет речь? Во всяком случае, не о государственной регистрации сделки, установленной ГК РФ намного позже - 1 января 1995 г. - и осуществляемой с 31 января 1998 г. по мере поэтапного создания учреждений юстиции в регионах. Регистрация договоров приватизации жилья является функцией органов местного самоуправления, но не учреждений юстиции по государственной регистрации прав. Статья 217 ГК РФ устанавливает приоритет норм о приватизации перед нормами ГК РФ в части порядка передачи имущества, приобретения права частной собственности, прекращения права государственной или муниципальной собственности. Глава 28 ("Заключение договора") и ст. 433 ("Момент заключения договора") ГК РФ ввели государственную регистрацию сделки как дополнительный юридический акт, необходимый для ее заключения. Однако сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации не во всех случаях. Исходя из требований ч. 1 ст. 164 ГК РФ, содержащей отсылки к ст. 131 ГК и Закону N 122-ФЗ, регистрация сделки необходима в случае, установленном ГК РФ. Если договор не подлежит государственной регистрации, он считается заключенным в соответствии с основными положениями о заключении договора с момента достижения сторонами оформленного надлежащим образом соглашения по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ). Таким образом, договор безвозмездной передачи заключается в порядке, предусмотренном приватизационным законодательством; государственная регистрация сделки в учреждении юстиции, установленная ГК РФ, не требуется. При этом Законом о приватизации установлен иной, отличный от ГК РФ, момент приобретения права частной собственности на государственное или муниципальное жилье: право собственности гражданина возникает с момента регистрации договора безвозмездной передачи в уполномоченном органе местного самоуправления. Регистрации в учреждении юстиции в соответствии с ч. 2 ст. 4 Закона о государственной регистрации прав подлежит только возникшее право собственности гражданина. В этом случае государственная регистрация имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение, поскольку право на недвижимость возникает не с момента государственной регистрации, а с иного установленного законом момента (ч. 2 ст. 8 ГК РФ). Момент возникновения права на недвижимость имеет важное значение при определении наследственных прав граждан. Государственной регистрации подлежат не документы на недвижимость, а возникающие гражданские правоотношения. Согласно п. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина прекращается с его смертью. Соответственно после смерти гражданина не может быть осуществлена ни государственная регистрация его права, ни государственная регистрация сделки с его участием, поскольку одним из основных условий законности сделки является право - и дееспособность сторон. В день смерти физического лица утрачивается правосубъектность, открывается наследство, и возникшие при жизни права и обязанности переходят к наследникам в порядке правопреемства. Поэтому учреждения юстиции не регистрируют права на основании справок о полной выплате умершим пая в кооперативе, решений судов о признании права умершего, договоров приватизации на имя умерших. Если указанные документы подтверждают возникновение права при жизни гражданина, то они являются основанием для включения имущества в наследственную массу, но не для государственной регистрации прекратившегося права наследодателя. Например, если гражданин заключил договор безвозмездной передачи жилья и зарегистрировал его в местной администрации, но скончался до государственной регистрации договора и права собственности в учреждении юстиции, жилое помещение включается в наследственную массу, а государственная регистрация прав наследников осуществляется на основании выданных нотариусом свидетельств о праве на наследство.

Название документа