Организация-арендатор получила согласие организации-арендодателя на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, осуществила их, однако компенсации стоимости неотделимых улучшений от арендодателя не получила. Позднее организация-арендодатель продала организации - новому собственнику имущество, являющееся предметом договора аренды (договор аренды прекратился после перехода права собственности к другому собственнику), по цене, включающей в себя стоимость неотделимых улучшений. С кого в указанном случае организация-арендатор вправе требовать компенсации стоимости неотделимых улучшений?

Ответ: В случае продажи имущества, являющегося предметом договора аренды, организацией-арендодателем новому собственнику данного имущества (договор аренды прекратился после перехода права собственности к другому собственнику) по цене, включающей в себя стоимость неотделимых улучшений, которые арендатор произвел с согласия арендодателя в арендованное имущество, организация-арендатор вправе обратиться за компенсацией неотделимых улучшений к организации-арендодателю.

Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 ст. 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, законодатель допускает возможность продажи арендодателем имущества, являющегося предметом договора аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ, в случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Из изложенного следует, что в случае если арендодатель дал свое согласие на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, то арендатор вправе потребовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений.

Однако нормы законодательства РФ не регулируют ситуацию, когда согласие на производство неотделимых улучшений дал прежний собственник имущества, а договор аренды прекратился в тот момент, когда арендодателем являлся уже новый собственник имущества, являющегося предметом договора аренды.

Вместе с тем ФАС Поволжского округа в Постановлении от 26.10.2009 по делу N А12-5231/2008 указал, что если имущество, являющееся предметом аренды, продано новому собственнику уже с учетом произведенных неотделимых улучшений, то согласно ст. ст. 1102 и 1105 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений должна быть взыскана с организации-арендодателя, давшей согласие на производство неотделимых улучшений.

Пунктом 1 ст. 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

При этом п. 1 ст. 1105 ГК РФ предусмотрено, что в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Таким образом, продажа имущества, являющегося предметом договора аренды, организацией-арендодателем, давшей согласие на производство неотделимых улучшений такого имущества, по цене, увеличенной на стоимость неотделимых улучшений, произведенных организацией-арендатором, является для организации-продавца неосновательным обогащением в части стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Взыскание стоимости неотделимых улучшений с нового собственника имущества в указанном случае является неправомерным ввиду оплаты им в этом случае неотделимых улучшений, по сути, в двойном размере.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

12.03.2011