Процессуальные гарантии защиты долевой собственности в строительстве многоэтажных жилых домов

ПРОЦЕССУАЛЬНЫЕ ГАРАНТИИ ЗАЩИТЫ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОЭТАЖНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ

Е. А. ФОКОВА

В настоящее время жилищный вопрос удерживает пальму первенства среди иных проблем, требующих первоочередного разрешения. Граждане, не надеясь на помощь государства, вкладывают свои денежные средства в финансирование строительства, заключая при этом договоры долевого участия в строительстве или подобные договоры. Договор долевого участия в строительстве предполагает договор, по которому одна из сторон (дольщик) обязуется участвовать в строительстве жилого многоквартирного дома путем непосредственного финансирования данного строительства в объеме, установленном в договоре и дающем право по окончании строительства на приобретение в собственность определенной в договоре квартиры, а другая сторона обязуется передать контрагенту определенную в договоре квартиру. Выдел доли из общего имущества является правом участника общей долевой собственности в строительстве многоэтажного жилого дома, регулированию которого посвящена ст. 252 ГК РФ. Анализ диспозиции ст. 252 ГК РФ в контексте судебной практики по выделу доли участника общей долевой собственности в строительстве многоэтажного жилого дома прежде всего предполагает возможность выдела доли в натуре из общего имущества. Все имущество в многоквартирном доме разделено на индивидуальное имущество собственников жилых и нежилых помещений и общее имущество. Доля в праве общей долевой собственности в многоквартирном доме - это право всех собственников помещений в многоквартирном доме, которые совместно по своему усмотрению владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое. Для того чтобы раскрыть возможности защиты прав граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, мы обратим внимание на то обстоятельство, что согласно положению ч. 2 ст. 37 Жилищного кодекса РФ <*> (в новой редакции, действующей с 1 марта 2005 г.) доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме распространяется на всю собственность. -------------------------------- <*> Жилищный кодекс РФ. М.: Эксмо, 2005. С. 27.

В свое время проф. Ю. К. Толстой отстаивал точку зрения о том, что если часть нормы, которая дает суду право и при отсутствии согласия собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить компенсацию дольщику и тем самым исключить его из числа собственников, то таким образом, полагает ученый, "суд может определить лишь порядок владения и пользования, но не распоряжения общей собственностью" <*>, т. е., по его мнению, абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ противоречит п. 1 ст. 246 ГК РФ. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (под ред. О. Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ", Издательский дом "ИНФРА-М", 2005 (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное). ------------------------------------------------------------------ <*> Комментарий к ГК РФ. Ч. 1 / Отв. ред. О. Н. Садиков. М.: Инфра-М, 2002. 572 с.

Впоследствии следует отметить, что отдельные ученые пошли по более вдумчивому и демократичному пути развития института выдела доли из общего имущества, т. к. судебная практика стала опираться на новое законодательство <*>. -------------------------------- <*> Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. 2004. 31 декабря; Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ, "Жилищный кодекс РФ" // Российская газета. 2005. 12 января и др.

В этой связи следует отметить позицию Б. Г. Гончикнимаевой <*>, которая пришла к вполне правильным выводам, согласующимся с изменяющейся судебной практикой разрешения подобных дел, т. е.: -------------------------------- <*> Гончикнимаева Б. Г. Судебный порядок выдела доли по требованию участника долевой собственности // Юрист. 2005. N 8. С. 51 - 54.

- право на судебный выдел доли является дополнительной формой осуществления права участником долевой собственности в случае недостижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли; - судебный выдел доли по требованию участника долевой собственности имеет значение юридического факта для изменения существующего правоотношения общей собственности и всегда носит материально-правовой характер; - ГК РФ исходит из вещного эффекта правомочий участников долевой собственности, это оказывает влияние на то, что судья, осуществляя выдел доли, обладает полномочием создавать новые права взамен прекращающихся (например, установить право индивидуальной собственности на часть общего имущества, соразмерной доле выделяющегося участника общей собственности), другому участнику может присудить денежную компенсацию; - способ, при котором суд может и при отсутствии согласия выделяющегося собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, является лишь самым крайним и наименее желательным вариантом; такой способ может быть использован судом только при наличии тех обстоятельств, которые перечислены в абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ (доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса). Думается, что позиция Б. Г. Гончикнимаевой в определенных условиях вполне укладывается в складывающуюся судебную практику разрешения подобных дел, вытекающих из признания права на выдел доли из общей собственности. В нашем случае при разрешении спора, связанного с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, гарантией защиты прав и интересов и имущества участников долевого строительства может служить правильно и законно оформленный договор (ст. 4 Федерального закона РФ) <*>. -------------------------------- <*> Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (ст. 4).

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Отметим, что договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В порядке подготовки дела слушанием заинтересованная сторона обязана представить подобный договор для приобщения к материалам дела и последующей его оценки в судебном заседании. При этом следует обратить внимание на то обстоятельство, что по своему содержанию договор должен соответствовать следующим требованиям: 1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. 3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. 4. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Таким образом, если в договоре отсутствуют вышеназванные позиции, то по мысли законодателя такой договор считается незаключенным. Ученые, исследующие данный вопрос, приходят к выводу о том, что суд при невыполнении соответствующих условий при заключении подобного договора "вправе применить последствия ничтожной сделки по собственной инициативе" <*>, с чем, бесспорно, следует согласиться. -------------------------------- <*> Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. Н. М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 119.

Название документа