Организации заключили договор аренды на срок 2 года. Арендатор не исполнил обязанность по своевременному внесению арендной платы три раза подряд по истечении установленного договором срока платежа. Арендодатель направил ему посредством факсимильной связи требование о внесении им данной платы в разумный срок и предложение о расторжении договора. Арендатор сообщил о получении соответствующего факсимильного сообщения, но не исполнил указанное требование и не откликнулся непосредственно на предложение в течение сорока дней. Договором не была предусмотрена возможность использования факсимильной связи

Правомерно ли обращение арендодателя в суд с иском о расторжении договора аренды?

Ответ: Обращение арендодателя в суд с иском о расторжении договора аренды, который заключен на срок 2 года и по которому арендатор не исполнил обязанность по своевременному внесению арендной платы три раза подряд по истечении установленного договором срока платежа, в связи с чем арендодатель направил ему посредством факсимильной связи требование о внесении им данной платы в разумный срок и предложение о расторжении договора, а арендатор не исполнил указанное требование и не откликнулся непосредственно на предложение в течение сорока дней, является правомерным.

Обоснование: В силу ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как установлено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Вместе с тем в силу ч. 3 указанной статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

В силу п. 14 ГОСТ Р 51141-98 "Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения", утвержденного Постановлением Госстандарта России от 27.02.1998 N 28 (далее - ГОСТ Р 51141-98), письменный документ представляет собой текстовой документ, информация которого зафиксирована любым типом письма.

Далее, из общего смысла факсимильной связи следует, что она представляет собой передачу по телефонным каналам с помощью телефакса изображений, писем, фотографий, документов на бумажных носителях.

ГОСТ Р 51141-98 не содержит никаких указаний на документы, полученные посредством факсимильной связи.

Однако он указывает на такую разновидность письменных документов, как машинописные документы.

Согласно п. 16 ГОСТ Р 51141-98 машинописный документ представляет собой письменный документ, при создании которого знаки письма наносят техническими средствами.

ГОСТ Р 51141-98 не содержит исчерпывающего перечня технических средств.

Поэтому можно предположить, что к указанным средствам относятся также средства факсимильной связи.

Соответственно, требование арендодателя о внесении арендатором арендной платы в разумный срок и предложение о расторжении договора, направленные посредством факсимильной связи, являются письменными документами.

Следовательно, они являются надлежащими письменными доказательствами.

На основании ч. 2 ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса РФ в качестве доказательств допускаются в том числе письменные доказательства.

В силу ст. 1 АПК РФ правосудие в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности осуществляется арбитражными судами в РФ, образованными в соответствии с Конституцией РФ и федеральным конституционным законом (далее - арбитражные суды), путем разрешения экономических споров и рассмотрения иных дел, отнесенных к их компетенции АПК РФ и другими федеральными законами, по правилам, установленным законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах.

Возможность направления стороной по договору аренды претензии, в которой содержится предложение о расторжении договора, посредством факсимильной связи подтверждается также в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2008 N 17АП-5141/2008-АК.

А. П.Чопяк

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

04.03.2011