Организации заключили договор аренды на срок 2 года. Арендатор привел арендованное имущество в неработоспособное состояние. Арендодатель направил ему письмо с уведомлением. Оно содержало предупреждение о необходимости восстановления работоспособности имущества в разумный срок и предложение о расторжении договора в случае неисполнения данного обязательства. Арендатор получил письмо, но проигнорировал его. Арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора аренды. Арендатор возразил, что предупреждение и предложение о расторжении договора являются различными документами и направление их в одном документе неправомерно

Обоснованна ли позиция арендатора?

Ответ: Если организации заключили договор аренды на срок 2 года, а арендатор привел имущество в неработоспособное состояние, то арендодатель вправе направить арендатору письмо, которое содержит предложение о расторжении договора и об обязанности контрагента восстановить работоспособное состояние имущества. При этом исходя из позиции, которая сложилась в судебной практике, можно утверждать, что возможность направления предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок и предложения арендодателя расторгнуть договор в виде одного документа допускается. Соответственно, по нашему мнению, позиция арендатора является необоснованной.

Обоснование: В силу ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пункт 2 ст. 616 ГК РФ устанавливает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии.

Как гласит п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор существенно ухудшает имущество.

Вместе с тем в силу ч. 3 указанной статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" гласит, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Исходя из содержания данного пункта можно сделать вывод, что предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок и предложение расторгнуть договор являются различными документами.

Вместе с тем в законодательстве отсутствует запрет на их направление арендатору в качестве единого документа.

Судебная практика предусматривает такую возможность.

Исходя из позиций, представленных в Постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.10.2010 N А19-26623/09 и ФАС Северо-Западного округа от 05.08.2005 N А52-7808/2004/1, следует, что указание предложений расторгнуть договор в уведомлениях наряду с предупреждениями о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок является необходимым условием для соблюдения досудебного порядка урегулирования споров, связанных с договором аренды.

Помимо этого, согласно Постановлению Первого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2010 N А79-9531/2009 исполнение арендодателем условий, предусмотренных п. 2 ст. 452 и ст. 619 ГК РФ, в одном документе: в предложении исполнить обязательство в указываемый срок, а в случае неисполнения - расторгнуть договор и освободить нежилое помещение, не противоречит нормам гражданского законодательства, регулирующим данные правоотношения.

Исходя из содержания данного Постановления следует сделать вывод, что в одном документе могут быть представлены как уведомление о необходимости исполнить обязательство по договору, так и предложение расторгнуть данный договор.

А. П.Чопяк

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

03.03.2011