Организации заключили договор аренды на срок 2 года. Арендатор не исполнил обязанность по своевременному внесению арендной платы три раза подряд по истечении установленного договором срока платежа. Арендодатель направил ему письмо с уведомлением о необходимости внесения им данной платы в разумный срок и о том, что при неисполнении указанного обязательства договор подлежит расторжению. Непосредственно предложение о расторжении договора направлено не было. Арендатор проигнорировал указанное уведомление

Правомерно ли обращение арендодателя в суд с иском о расторжении договора аренды?

Ответ: Обращение в суд с иском о расторжении договора аренды, который заключен сроком на 2 года и по которому арендатор не исполнил обязанность по своевременному внесению арендной платы три раза подряд по истечении установленного договором срока платежа, является неправомерным, поскольку арендодатель не уведомляет арендатора о расторжении договора аренды, а лишь направляет арендатору письмо, в соответствии с которым уведомляет о необходимости внесения им арендной платы в разумный срок и о возможном расторжении договора аренды в случае, если арендатором не будет произведена оплата. Соответственно, несоблюдение контрагентом (организацией-арендодателем) досудебного порядка урегулирования спора влечет отказ в порядке рассмотрения иска в арбитражном суде.

Обоснование: В силу ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как установлено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Вместе с тем в силу ч. 3 указанной статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Исходя из всего изложенного ранее следует, что наряду с предупреждением о необходимости исполнения обязательств арендатору также должно быть направлено предложение о расторжении договора.

Более того, п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" гласит, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Согласно позиции, представленной в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.10.2010 N А19-26623/09, если уведомление с требованием произвести оплату задолженности по договору аренды не содержит предложения расторгнуть договор, то иск о расторжении договора аренды остается без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Помимо этого, в соответствии с Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2010 N А41-2301/09 по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ до подачи иска в суд о расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору уведомление, в котором должен указать конкретное нарушение условий договора аренды, предложить в указанном уведомлении разумный срок для устранения данного нарушения. Такое уведомление арендодателя должно также содержать предложение расторгнуть договор аренды в случае неисполнения обязанности арендатора устранить допущенное нарушение.

Далее, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 16.02.2004 N Ф03-А73/03-1/3741 при анализе содержания ч. 3 ст. 619 ГК РФ указывается, что предупреждение о расторжении договора, содержащееся в уведомлении, само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора субаренды.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). При этом к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Соответственно, можно предположить, что вывод, сформулированный в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 16.02.2004 N Ф03-А73/03-1/3741, справедлив и для договора аренды.

Помимо этого, согласно Постановлению Первого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2010 N А79-9531/2009 исполнение арендодателем условий, предусмотренных п. 2 ст. 452 и ст. 619 ГК РФ, в одном документе: в предложении исполнить обязательство в указываемый срок, а в случае неисполнения - расторгнуть договор и освободить нежилое помещение, не противоречит нормам гражданского законодательства, регулирующим данные правоотношения.

Исходя из содержания данного Постановления следует сделать вывод, что в одном документе могут быть представлены как уведомление о расторжении договора, так и уведомление об обязательном исполнении обязательств по договору.

Данная позиция вытекает также из содержания Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.10.2010 N А19-26623/09.

Проанализировав положения ГК РФ, а также судебную практику, следует сделать вывод, что для соблюдения положений ч. 3 ст. 619 и п. 2 ст. 452 ГК РФ необходимы как уведомление о необходимости внесения арендатором арендной платы в разумный срок, так и предупреждение о расторжении договора. При этом наличие в уведомлении предупреждения, что при неисполнении обязательства по внесению арендной платы договор подлежит расторжению, значения не имеет.

А. П.Чопяк

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

03.03.2011