Можно ли потерять недвижимость помимо своей воли и как этого не допустить?

(Рыбаков С. А.)

("Правовые вопросы строительства", 2005, N 2)

Текст документа

МОЖНО ЛИ ПОТЕРЯТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ ПОМИМО СВОЕЙ ВОЛИ

И КАК ЭТОГО НЕ ДОПУСТИТЬ?

С. А. РЫБАКОВ

Рыбаков Сергей, руководитель юридической практики Консалтинговой группы "Тензор".

Казалось бы, вопрос праздный, так как согласно ст. 209 ГК РФ правомочия распоряжения объектом права собственности принадлежат только собственнику и никому иному.

Однако в практике российских корпоративных войн последних лет нередко можно встретить ситуацию, когда компания, владеющая значительным объектом недвижимости, перестает быть собственником и утрачивает контроль над недвижимостью не только помимо воли своих акционеров и менеджмента, но даже долгое время и не располагает какой-либо информацией о состоявшемся переходе права собственности на недвижимое имущество.

Большинству собственников объектов недвижимости свойственна несокрушимая уверенность в том, что недвижимость принадлежит им до скончания веков и ничто не может поколебать их положение. Однако российский опыт слияний и поглощений последних пяти лет наглядно доказывают, что не стоит быть столь неосторожным и самоуверенным в отношении сохранности своего имущества. На рынке есть определенная категория компаний-агрессоров - так называемые рейдеры, которые специализируются на "сравнительно честных" способах отъема недвижимости и иных активов у их собственников.

На Западе в ходе захватов и поглощений агрессоры преследуют цель получения бизнеса компании цели, ее клиентской базы, производственных ресурсов, расширения своего влияния на рынке. Владельцы бизнеса при этом сменяются, но сам бизнес остается. Сохраняются рабочие места и объемы производства, продолжают поступать в бюджет налоги. В России же в большинстве случаев основной целью захватчиков является получение наиболее ликвидных активов компании (которыми чаще всего является недвижимость) и их скорейшая продажа с целью моментального получения прибыли.

Анализируя богатую на квазиправовые изобретения российскую практику агрессивного отчуждения объектов недвижимости, можно выделить следующие основные способы:

Отчуждение недвижимости по "прямым" сделкам

Самым простым и вместе с тем самым эффективным способом рейдерской атаки на недвижимость является отчуждение недвижимого имущества на основании следующей схемы: агрессор изготавливает протокол общего собрания акционеров компании-цели о смене генерального директора и в течение пяти дней вносит изменения в Единый государственный реестр юридических лиц в налоговом органе. Далее новоявленный генеральный директор, опираясь на протокол общего собрания участников и выписку из ЕГРЮЛ, подтверждающую его полномочия, в кратчайшее время совершает сделку по отчуждению недвижимого имущества на подставную компанию (чаще всего это договор купли-продажи) и регистрирует переход права собственности на объект недвижимости в местном органе по регистрации прав на недвижимое имущество.

Процедуру перехода права на недвижимое имущество по прямой сделке облегчает тот факт, что в соответствии со ст. 550, 551 ГК РФ для договора купли-продажи недвижимости предусмотрена простая письменная форма сделки, не требующая заверения договора у нотариуса и государственной регистрации самой сделки, так как регистрации подлежит только сам переход права.

Разумеется, первая сделка по отчуждению недвижимости не будет единственной - имущество сначала выводится на одну или несколько "серых" компаний, которые играют роль промежуточных звеньев. В этих компаниях имущество не задерживается, оно немедленно продается или обменивается дальше. Из таких сделок образуется цепочка, в конце которой объект недвижимости окажется в собственности в каком-либо офшоре, подконтрольном агрессору.

Цели такой цепочки сделок по перепродаже недвижимости ясна - защитить конечного собственника титулом добросовестного приобретателя, от которого имущество не может быть истребовано в порядке виндикационного иска на основании ст. 302 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Самое интересное, что согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П бывший собственник не располагает в такой ситуации и таким инструментом защиты своего права, как применение двусторонней реституции вследствие признания всей цепочки сделок недействительными, так как данные последствия недействительности сделки не могут, по мнению Конституционного Суда, распространяться на добросовестного приобретателя.

Таким образом, на бывшего собственника возлагается нелегкое бремя доказывания следующего факта: недобросовестности конечного приобретателя недвижимости, т. е. что он заведомо знал, что лицо, продавшее ему объект недвижимости, владело им порочно и не имело права распоряжаться им. А в судебной практике доказывание такого рода фактов связано со значительными сложностями.

Пример:

В прошлом году было осуществлено поглощение и вывод крупной недвижимости в центре Москвы, принадлежащей одному научно-исследовательскому институту. При этом схема, по которой действовали рейдеры, хоть и не отличалась изощренностью, принесла в итоге желаемый результат.

Обладая минимальным пакетом акций организации, рейдерами был инициирован протокол общего собрания акционеров общества о назначении нового генерального директора. На основании данного протокола в ИМНС был зарегистрирован новый генеральный директор, которым была совершена сделка купли-продажи объекта сторонней организации. К тому времени, как об этом узнали бывшие собственники, здание было еще раз перепродано и даже получено решение суда, обязывающее старых собственников освободить помещение, которое было оперативно приведено в исполнение службой судебных приставов и одним из частных охранных предприятий.

Оспаривание многочисленных сделок по продаже данного объекта недвижимости продолжается до сих пор, причем без особого успеха.

Вывод недвижимости через обременение имущества

Классическим и давно известным способом вывести недвижимое имущество через его правовое обременение является залог. Чаще всего при использовании данного механизма компания-агрессор покупает право требования к собственнику недвижимости у банка, который выдал кредит под залог недвижимого имущества.

Далее агрессор находит одно из формальных оснований для предъявления требований о досрочном погашении кредита (например, нецелевое использование кредитных средств) и обращает взыскание на предмет залога в порядке ст. 348 - 351 ГК РФ.

Здесь возможны два пути: первый состоит в реализации предмета залога на торгах на основании внесудебного соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое также на практике нередко изготавливается агрессором. Учитывая, что специализированную организацию, которая будет проводить торги, выбирает также он, нетрудно предположить, что имущество будет продано по минимально возможной цене и в кратчайшие сроки в подконтрольную рейдеру компанию.

Другой, более длительный, но более надежный с правовой точки зрения способ - предъявление кредитором иска в суд по основному обязательству с одновременным обращением взыскания на предмет залога. После получения исполнительного листа агрессор предъявляет его к исполнению в службу судебных приставов, которая выбирает специализированную организацию для проведения торгов, и имущество продается. Насколько удачно будут проведены торги и насколько лояльной к агрессору будет специализированная организация - вопрос, как известно, личных контактов.

Особенностью данной схемы является то, что согласно ст. 334 ГК РФ залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение за счет заложенного имущества. То есть даже при наличии других кредиторов, претендующих на недвижимость, залогодержатель находится в более выгодной позиции.

Вывод недвижимости через исполнительное производство

Первым шагом реализации данной схемы является установление значительной кредиторской задолженности компании - собственника недвижимости перед агрессором, что достигается получением решения одного из региональных судов, причем собственник чаще всего и не догадывается о существовании такого судебного процесса.

В качестве альтернативы исполнительному листу нередко выступает судебный приказ, который может быть выдан мировым судьей или судом общей юрисдикции на основании, например, совершенного протеста векселя в неплатеже.

С исполнительным листом кредитор обращается в службу судебных приставов-исполнителей, которая накладывает арест на недвижимое имущество и организует его реализацию на торгах в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об исполнительном производстве". Нетрудно догадаться, что торги чаще всего выигрывает компания, подконтрольная инициатору вывода недвижимости.

Вывод активов по данной схеме крайне сложно оспаривать, так как она "легитимирована" вступившим в законную силу судебным актом. Бывшему собственнику остается оспаривать законность проведенных торгов по реализации имущества или пытаться пересмотреть решение суда в надзорном производстве или по вновь открывшимся обстоятельствам.

Как защитить недвижимость?

Что же можно посоветовать законному собственнику объекта недвижимости для того, чтобы защитить свои имущественные интересы от потенциального агрессора?

Во-первых, знать основные способы возможной атаки агрессоров на свое имущество и быть готовым к их отражению как с психологической, так и с организационно-правовой точки зрения.

Во-вторых, проводить постоянный мониторинг ситуации вокруг компании, чтобы вовремя обнаружить первые признаки начавшейся атаки рейдера. Каковы эти признаки и как их распознать - тема отдельной статьи.

В-третьих, на практике весьма существенным, а подчас решающим является фактор отлаженных контактов руководства компании в органах государственной власти, в частности в налоговом органе и органе по регистрации прав на недвижимое имущество, что позволит собственнику вовремя получить сигнал о начавшихся действиях по отчуждению недвижимого имущества помимо его воли.

В-четвертых, оптимальным решением является построение компанией превентивной правовой защиты против недружественного поглощения, одним из элементов которой будет являться защита недвижимых активов компании. При этом практика показывает, что такая система защиты может строиться на передаче недвижимости на различных основаниях в пользу компаний-держателей, обременение имущества арендой на длительный срок, установление жестких процедур совершения сделок с недвижимым имуществом в организации, когда для совершения такой сделки помимо подписи генерального директора необходим еще ряд обязательных условий и т. д.

Наличие у организации четкой программы правовой защиты и представление о возможных рисках, связанных с владением недвижимостью, могут стать мощнейшим инструментом для блокирования действий возможного агрессора и защиты своих имущественных интересов.

Наконец, в-пятых, необходимым фактором защиты является наличие квалифицированной юридической поддержки со стороны внутрикорпоративных юристов или внешних консультантов. Как показывает практика, именно качество правового сопровождения и защиты подчас является основным фактором, определяющим победу той или иной стороны в начавшейся корпоративной войне.

Название документа