После заключения договора купли-продажи недвижимости (но до государственной регистрации перехода права собственности) продавец (юридическое лицо) был реорганизован в форме присоединения к другому юридическому лицу. Однако в передаточном акте не были указаны права и обязанности, вытекающие из указанного договора. Вправе ли покупатель обратиться с иском к правопреемнику продавца с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное недвижимое имущество?

Ответ: В случае когда между покупателем и продавцом - юридическим лицом (которое впоследствии было реорганизовано в форме присоединения к другому юридическому лицу) был заключен договор купли-продажи недвижимости, переход права собственности по которому не был зарегистрирован до момента реорганизации юридического лица - продавца, покупатель вправе обратиться с иском к правопреемнику продавца с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное недвижимое имущество, даже несмотря на отсутствие в передаточном акте ссылки на права и обязанности, вытекающие из договора купли-продажи недвижимости.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что, в случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу п. 2 ст. 58 ГК РФ при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Рассматривая аналогичный вопрос, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 19.06.2009 N 15АП-4290/2009 указал: норма п. 2 ст. 58 ГК РФ не может быть истолкована таким образом, что исключается правопреемство в части принадлежавших прекратившему свое существование в ходе присоединения юридическому лицу прав и обязанностей, не указанных в передаточном акте. Поэтому применительно к рассматриваемому спору к ответчику, являющемуся правопреемником продавца, перешла обязанность обеспечить надлежащую легитимацию покупателя путем подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект, переданный по договору купли-продажи.

В п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что на основании ст. ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

В. В.Половинка

Минфин России

07.02.2011