Организация является арендатором нежилого помещения по договору аренды. Арендодатель заключил договор продажи данного нежилого помещения с третьим лицом. До какого момента сохраняется обязанность арендатора платить арендные платежи арендодателю при условии, что договор аренды не был расторгнут?

Ответ: В случае если арендатор уплачивает арендные платежи по договору аренды нежилого помещения (который не был расторгнут) до момента заключения договора продажи недвижимости, заключенного между арендодателем и третьим лицом, возникает риск обращения арендодателя в суд с требованием уплатить задолженность по день регистрации перехода права собственности. В этом случае обоснованность своей позиции ему необходимо будет доказывать в суде.

Обоснование: Как установлено ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 ст. 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п. п. 1 и 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

На основании п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Рассматривая аналогичный вопрос, ВАС РФ в Определении от 05.12.2008 N 15499/08 указал на то, что арендодатель имеет право требования на взыскание арендной платы по дату регистрации права собственности на недвижимое имущество за покупателем.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 27.03.2008 N Ф08-1386/08 отметил, что до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю истец продолжал оставаться арендодателем нежилого помещения, так как договор аренды не прекращен, поэтому ответчик, являясь арендатором, обязан платить арендную плату по день государственной регистрации права собственности покупателя на нежилое помещение.

Стоит, однако, отметить Постановление от 11.02.2010 N 09АП-27978/2009-ГК (Постановлением ФАС Московского округа от 28.04.2010 N КГ-А40/3501-10 оставлено без изменения), в котором Девятый арбитражный апелляционный суд занял иную позицию, придя к выводу о том, что арендодатель с момента заключения договора купли-продажи нежилых помещений утратил право распоряжаться (сдавать в аренду) отчужденным помещением, соответственно, требовать уплаты арендных платежей с момента отчуждения помещений бывший собственник также не может.

Таким образом, в судебной практике не наблюдается единообразной позиции по вопросу о том, до какого момента сохраняется обязанность арендатора платить арендные платежи арендодателю при продаже последним нежилого помещения третьему лицу, если при этом договор аренды не был расторгнут.

В. В.Половинка

Минфин России

07.02.2011