Особенности заключения и исполнения договоров аренды земли сельскохозяйственного назначения по материалам арбитражной судебной практики

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ ПО МАТЕРИАЛАМ АРБИТРАЖНОЙ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 1 сентября 2005 года

Н. Н. МЕЛЬНИКОВ

Н. Н. Мельников, научный консультант фонда поддержки аграрной реформы "АгроМИР", кандидат юридических наук, г. Орел.

На сегодняшний день оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется несколькими нормативными актами, в числе которых основную роль играет ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <*> и Гражданский кодекс РФ. Поскольку законодательство по рассматриваемому кругу общественных отношений претерпело в последние годы существенные изменения, особую роль при решении практических вопросов приобретают решения судебных органов. При этом в отношении сделок аренды уже накоплен достаточный для анализа опыт. -------------------------------- <*> Собрание законодательства Российской Федерации от 29 июля 2002 г. N 30. Ст. 3018.

Так, предметом судебного рассмотрения стал иск предпринимателя о взыскании убытков, вызванных самовольным использованием земельного участка. В обосновании требований указывалось, что в силу заключенного договора аренды истец является законным владельцем земли. Рассмотрев спор по существу, суд пришел к выводу о необоснованности заявления по следующим основаниям. Как следует из решения суда <*>, истец наряду с другими гражданами приобрел право собственности на земельную долю. Впоследствии все собственники долей заключили договор и передали единым массивом землю в аренду акционерному обществу (ответчику). В соответствии с решением мировых судей обществу было предписано выделить несколько земельных долей в натуре, что было сделано. Одновременно с выделением долей (в этот же день) собственники заключили с истцом договор аренды, а кадастровые планы на образованные земельные участки получили 4,5 месяца спустя. -------------------------------- <*> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2004 г. N Ф08-4308/2004.

Для определения границ и координат земельного участка в обязательном порядке должны проводиться землеустроительные работы, порядок осуществления которых определен ФЗ "О землеустройстве" <*>. В соответствии со ст. 3 данного Закона межевание производится в обязательном порядке при предоставлении земельных участков и заключении сделок с землей. Согласно ст. 607 ГК РФ существенным условием договора аренды является его предмет. При отсутствии данных, позволяющих определить передаваемое в аренду имущество, договор считается незаключенным. В связи с тем что в представленном суду договоре аренды в качестве предмета фигурируют участки, не прошедшие кадастровые учет, рассматриваемый договор не может считаться надлежащим доказательством, подтверждающим права истца на земельный участок. Соответственно, утверждение о том, что ответчик использует участок на незаконных основаниях, является необоснованным, поскольку заявитель сам по себе не может считаться законным владельцем земли. -------------------------------- <*> Собрание законодательства Российской Федерации от 25 июня 2001 г. N 26. Ст. 2582.

В рассматриваемом судебном акте затронут достаточно актуальный вопрос о том, как быть в ситуации, когда заключен многосторонний договор, по которому в аренду передан земельный массив, состоящий из земельный долей, собственники которых выступают на стороне арендодателей, и в процессе действия договора аренды из массива выделяются в натуре несколько земельный долей. Продолжает ли в этом случае действовать заключенный договор? В решении указано, что прекращение договора предполагает возврат переданного в аренду имущества. А поскольку по договору передавался единый массив, он и подлежит возврату. При рассмотрении аналогичных дел необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства. При выделении из земельного массива, являющегося объектом договора аренды, одной или нескольких земельных долей в натуре, используемый земельный участок уменьшается на размер вновь образованных участков. Соответственно если по договору в аренду передавалось, например, 1000 га, а в натуре было выделено 100 га, у арендатора в пользовании остается 900 га, то есть объект договора становится другим. Одновременно с этим происходят изменения в составе арендодателей. Собственники долей, которые были выделены в натуре, прекращают свое участие в договоре аренды, так как перестают быть сособственниками земельного массива. Таким образом, меняется как объект договора, так и его субъектный состав. Указанное обстоятельство влечет необходимость прекращения действующего договора и заключение нового. При этом необходимо иметь в виду, что в результате выделения появляются не только новые участки, соответствующие числу выделенных долей, но и еще один - остающийся участок, который из первоначальных 1000 га превратился в массив площадью 900 га. Отсюда следует, что в отношении всех вновь образованных участков должны быть проведены землеустроительные работы с присвоением кадастровых номеров. В судебной практике нередко встречаются споры относительно передачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения для строительства пруда. Проблемы в частности возникают при определении правового режима создаваемого водного объекта. Из обстоятельств дела <*> следовало, что сельская администрация в соответствии с заключенным договором аренды передала акционерному обществу земельный участок для строительства пруда. По мнению органов прокуратуры, в аренду был передан водный объект - пруд, являющийся государственной собственностью, поэтому администрация не обладала правомочиями на заключение соответствующего договора. Указанная позиция послужила основанием для обращения прокуратуры в суд с заявлением о признании договора аренды недействительным. В обосновании заявленных требований также было указано, что АО не имеет лицензии на водопользование. -------------------------------- <*> Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 июня 2004 г. N А48-4007/03-7.

Содержание правовой позиции прокуратуры основывается на положении ст. 33 Водного кодекса РФ, согласно которой водные объекты могут находиться в собственности Российской Федерации и субъектов РФ. Данная норма корреспондируется с правилом п. 2 ст. 214 ГК, устанавливающим презумпцию государственной собственности на землю и другие природные ресурсы. Однако необходимо учитывать, что Водный кодекс содержит понятие "водный объект" и "обособленный водный объект (замкнутый водоем)". В соответствии со ст. 1 Водного кодекса водный объект - это "сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима". Обособленный водный объект - "небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами". Согласно ст. 34 Водного кодекса право собственности на обособленные водные объекты может принадлежать муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам. Это положение получило свое развитие в ст. 40 Водного кодекса, указывающей, что замкнутые водоемы (обособленные водные объекты) могут находиться в частной собственности. В литературе выделяли следующие признаки обособленных водных объектов: во-первых, водоем должен быть замкнутым, во-вторых, не большим по площади либо непроточным искусственным водоемом, в-третьих, должна отсутствовать гидравлическая связь с другими поверхностными водными объектами <*>. -------------------------------- <*> Подробнее об этом см.: Постатейный комментарий к Водному кодексу Российской Федерации / Отв. ред. С. А. Боголюбов (автор комментария Крассов О. И.).

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается. В соответствии со ст. 69 АПК РФ не нуждаются в доказывании лишь обстоятельства, признанные арбитражным судом общеизвестными. Из судебного акта видно, прокуратура не согласна с передачей в аренду пруда, то есть обособленного водного объекта. Отсюда следует, что утверждение о нахождении пруда в государственной собственности должно быть обосновано, поскольку презумпция государственной собственности на замкнутые водоемы не распространяется. Правильность сделанного вывода подтверждается положением п. 2 ст. 214 ГК РФ, где сказано, что государственной собственностью являются природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Согласно представленным суду документам переданный в аренду земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения. Заключенный договор аренды полностью соответствовал действующему законодательству и был зарегистрирован в Регистрационном Управлении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Прокуратура не представила доказательств, свидетельствующих о передаче в аренду объекта, находящегося в государственной собственности. Соответственно, утверждение о том, что у акционерного общества нет лицензии на водопользование, не имеет юридического значения для рассмотрения настоящего спора. Требование о признании договора аренды ничтожным не основано на законе и не подлежит удовлетворению. При передачи в аренду земли сельскохозяйственного назначения может возникнуть спор о том, является ли цена участка существенным условием сделки. Так, поводом для обращения в суд явилось то обстоятельство, что, по мнению заявителя, договор является недействительным, так как в нем отсутствует указание на стоимость передаваемого имущества (земли) <*>. В обосновании позиции сделана ссылка на ст. 7 - 9 действовавших на момент заключения сделки Основ законодательства об аренде <**>. Действительно, в статье 7 Основ законодательства об аренде <***> в качестве условий, которые должен содержать договор, предусматривалась необходимость указания стоимости арендуемого имущества. При этом пункт 4 ст. 7 определял, что стоимость имущества должна устанавливаться в договоре исходя из оценки этого имущества на момент сдачи его в аренду. -------------------------------- <*> Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13 августа 2003 г. N А54-1092/01-С10-С17. <**> Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР от 29 ноября 1989 г. N 25. Ст. 481. <***> Согласно Федеральному закону от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" настоящие Основы законодательства не применяются на территории Российской Федерации с 1 марта 1996 г. // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5. Ст. 411.

Этот довод правомерно не был принят судом. В соответствии со ст. 7 Основ законодательства об аренде существенными условиями аренды являются срок действия договора и его предмет - наименование и характеристики подлежащего использованию имущества. Цена не отнесена к существенным условиям и ее отсутствие в договоре не может служить основанием для признания его ничтожным. Действующий Гражданский кодекс не содержит положений, предусматривающих указание в договоре стоимости арендуемого имущества. В большинстве случаев цена предмета договора не имеет прямого отношения к его исполнению. Хотя следует иметь в виду, что вопрос о стоимости может иметь существенное значение в случае утраты имущества, его гибели либо причинении имуществу ущерба. Например, в соответствии со ст. 669 ГК РФ риск случайной гибели или случайной порчи арендованного по договору финансового лизинга имущества переходит к арендатору в момент передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором. Стоимость имущества также может применяться для оценки того, является ли сделка крупной и выполнены ли требования законодательства и устава юридического лица при ее заключении <*>. Для устранения возможных споров в договоре целесообразно указывать цену передаваемого в аренду имущества. -------------------------------- <*> Подробнее об этом см.: П. 40 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Еженедельное приложении к газете "Учет, Налоги, Право". Февраль 2002. N 4.

При исполнении договора аренды может возникнуть вопрос о том, является ли основанием для расторжения сделки признание арендодателя банкротом. На примере одного из арбитражных дел <*> видно, что конкурсный управляющий акционерного общества (арендодатель) обратился в суд с иском к арендатору о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, заключенного в период внешнего управления. Заявленные требования основываются на том, что все имущество должника подлежит продаже на торгах, а существующее обременение в виде аренды существенно снижает стоимость имущества, что приведет к нарушению прав кредиторов должника. -------------------------------- <*> Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 мая 2003 г. N КГ-А41/2931-03.

Из обстоятельств спора следовало, что к правоотношениям сторон подлежит применению ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" 1998 г. <*>. В соответствии с п. 2 ст. 77 данного Закона отказ от исполнения договоров возможен лишь в случаях, если его исполнение повлечет убытки для должника по сравнению с аналогичными договорами, заключенными при сравнимых обстоятельствах, либо имеются другие препятствия для восстановления платежеспособности. -------------------------------- <*> Собрание законодательства Российской Федерации от 12 января 1998 г. N 2. Ст. 222.

Следует учитывать, что возможность одностороннего отказа от исполнения договора соответствует ст. 450 ГК РФ, где сказано, что такой отказ допускается в случаях, предусмотренных законом или договором. В рассматриваемом деле позиция конкурсного управляющего основывается на положениях п. 2 ст. 77 Закона о несостоятельности 1998 г. <*>. -------------------------------- <*> Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" настоящий Федеральный закон признан утратившим силу // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 октября 2002 г. N 43 ст. 4190.

Согласно пункту 4 ст. 77 арбитражный управляющий не вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, если он был заключен в период наблюдения. В соответствии со ст. 2 Закона "О несостоятельности (банкротстве)" наблюдение - это одна из процедур банкротства, применяемая к должнику с момента принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом в целях обеспечения сохранности имущества и проведения анализа финансового состояния. Из материалов дела видно, что спорный договор был заключен в период внешнего управления, то есть другой процедуры банкротства. При этом ст. 77 Закона о несостоятельности не содержит положений, препятствующих расторгать договор, кроме случая, указанного в п. 4 ст. 77. В рассматриваемом споре позиция суда, признавшего требования конкурсного управляющего о расторжении договора незаконными обосновывается следующими основаниями. Во-первых, договор аренды был заключен не должником, а непосредственно арбитражным управляющим, а по смыслу ст. 77 допускается отказ от договоров, заключенных должником. Статья 77 называется "отказ от исполнения договоров должника". Во-вторых, наличие договора аренды не препятствует включение участка в конкурсную массу и его продажу. С одной стороны обременение в виде аренды, видимо, снизит стоимость земли. Однако в соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности на переданное в аренду имущество не является основанием для расторжения договора. Поскольку сделка аренды была заключена арбитражным управляющим, на данные отношения распространяется действие п. 3 ст. 450 ГК РФ о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств. Также необходимо помнить, что положение абзаца третьего пункта 2 статьи 77 Закона, позволявшее внешнему управляющему в одностороннем порядке расторгать договоры должника на том лишь основании, что они заключены на срок свыше одного года, независимо от того, имеются ли связанные с исполнением таких договоров обстоятельства, препятствующие восстановлению платежеспособности, признано не соответствующим Конституции РФ <*>. -------------------------------- <*> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 6 июня 2000 г. N 9-П "По делу о проверке конституционности положения абзаца третьего пункта 2 статьи 77 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой открытого акционерного общества "Тверская прядильная фабрика" // Собрание законодательства Российской Федерации от 12 июня 2000 г. N 24. Ст. 2658.

При заключении договоров аренды необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 270 ГК РФ предоставленный в постоянное бессрочное пользование земельный участок может быть передан в аренду с согласия собственника земли. Однако в ст. 20 ЗК РФ содержится запрет на совершение такого рода сделок. Как быть в рассматриваемой ситуации? В практике рассмотрения арбитражного суда находился спор <*>, содержание которого заключалось в том, что совхозу на основании постановления районной администрации в постоянное (бессрочное) пользование был выделен земельных участок сельскохозяйственного назначения. В дальнейшем совхоз реорганизовался в государственное унитарное предприятие, которое заключило договор о передаче в аренду фермерским хозяйствам земельных участков, находящихся в границах общего земельного массива, переданного предшественнику ГУП в бессрочное пользование. -------------------------------- <*> Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 1 апреля 2003 г. N А64-466/02-12.

Дважды рассматривая указанное дело, Арбитражный суд Тамбовской области вынес решение о признании договоров аренды недействительными, на основании ст. 31, 40 Закона Тамбовской области "О регулировании земельных отношений в Тамбовской области", где указано, что право сдачи в аренду земельных участков принадлежит только собственнику. Суд также сослался на п. 2 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" <*>, согласно которому администрация была не вправе передавать земельный участок в пользование унитарному предприятию. Однако дело было вновь возвращено на новое рассмотрение, так как суд ненадлежащим образом изучил материалы дела и содержание спорных правоотношений. -------------------------------- <*> Текст Указа опубликован в Ведомостях Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 2 января 1992 г. N 1. Ст. 53. Указом Президента РФ от 25 февраля 2003 г. N 250 настоящий Указ признан утратившим силу.

Для правильного разрешения аналогичного рода дел необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства. В соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодателями могут выступать не только собственники, но и другие уполномоченные законом лица. В силу ст. 270, 295 ГК РФ лицо, обладающие земельным участком, может передать его в аренду или в безвозмездное пользование с согласия собственника. При этом в соответствии с п. 4 ст. 20 Земельного кодекса лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться такими земельными участками. В данном случае налицо конкуренция норм, а именно противоречие между п. 4 ст. 20 ЗК и положениями ст. 270 ГК. В соответствии с пунктом 3 ст. 129 Гражданского кодекса пределы включения земли в оборот определяются земельным законодательством. Следовательно, в рассматриваемом случае нормам ЗК должен быть отдан приоритет. Отсюда следует, что даже при наличии разрешения от собственника на передачу земли в аренду ГУП не вправе принимать решение о заключении договора. Следует иметь в виду, что унитарные предприятия, обладая специальной правоспособностью, не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами. Такие сделки являются ничтожными на основании статьи 168 ГК РФ. Таким образом, если заключение договора аренды влечет для унитарного предприятия невозможность выполнять возложенные на него уставом задачи, такой договор является недействительным и не несет правовых последствий. Правомерность изъятия земельного участка также требует самостоятельного изучения и проверки на предмет соответствия законодательству. Правомочия унитарного предприятия по владению, пользованию и распоряжению имуществом определены в ст. 294, 295 ГК РФ. Как указано в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 условия договоров, заключенных между собственником государственного или муниципального имущества и унитарным предприятием, изменяющих характер и пределы правомочий предприятия, являются ничтожными. Перечень прав собственника имущества определен в п. 1 ст. 295 ГК. В соответствии со ст. 305 ГК РФ унитарному предприятию принадлежит право на защиту своего владения. Это положение распространяется и в отношениях с собственником имущества. При этом собственник или уполномоченный орган не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении унитарного предприятия. Соответствующие акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом должны признаваться недействительными <*>. -------------------------------- <*> Подробнее об этом см.: П. 18, 39, 40 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета. 10, 13 августа 1996.

В силу статей 2, 6 ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*> для передачи земли в аренду право собственности на данное имущество необходимо зарегистрировать в установленном законом порядке. В противном случае заключенный договор будет недействительным. -------------------------------- <*> Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30. Ст. 3594.

Из материалов арбитражного дела <*> следовало, что сельскохозяйственный производственный кооператив заключил договор о передаче в аренду закрытому акционерному обществу земельного участка сельскохозяйственного назначения. Впоследствии кооператив отказался осуществлять действия по регистрации договора, что послужило основанием для обращения ЗАО в суд иском о понуждении кооператива произвести регистрацию договора аренды. Позиция акционерного общества основывалась на положениях п. 3 ст. 165 ГК, предусматривающего возможность обращения в суд с иском в случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, подлежащего государственной регистрации. Аналогичная правовая позиция изложена и в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" <**>. Суд первой инстанции признал требования общества законными, однако апелляционная инстанция решения отменила и в удовлетворении иска отказала. При принятии решения суд руководствовался следующими основаниями. -------------------------------- <*> Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14 января 2003 г. N Ф04/176-1586/А27-2002. <**> Еженедельник официальной информации "Курьер". 1997. N 39. 8 декабря.

Из устава кооператива следует, что его имущество сформировано в том числе за счет внесения в паевой фонд земельных долей. Право собственника распорядиться земельной долей, включая ее передачу в качестве взноса в уставный (складочный) капитал, паевой фонд, предусмотрено Указами Президента и Постановлениями Правительства РФ, регулировавшими порядок реорганизации сельскохозяйственных предприятий и приватизацию земель с/х назначения. Данными документами установлена обязанность регистрации права собственности на земельные доли и участки. Форма свидетельства о праве собственности на землю утверждена Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения" <*>. -------------------------------- <*> Текст Постановления официально опубликован не был. Постановлением Правительства РФ от 23 декабря 2002 г. N 919 настоящее Постановление признано утратившим силу.

Как усматривается из материалов дела, кооператив не зарегистрировал право собственности на земельные доли. Согласно ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования зарегистрированного права является его государственная регистрация. В ст. 6 данного Закона сказано, что права, возникшие до введения его в действие, признаются действительными. Однако при совершении сделок с таким имуществом, права на него должны быть зарегистрированы в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 2 ст. 6). Поскольку право собственности на передаваемый в аренду земельный участок не было зарегистрировано, договор аренды не может быть признан соответствующим действующему законодательству, поэтому требование акционерного общества о понуждении произвести государственную регистрацию договора аренды, удовлетворению не подлежат.

Название документа