Судьба договора аренды

(Катунин Д.)

("Бизнес-адвокат", 2005, N 17)

Текст документа

СУДЬБА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Д. КАТУНИН

Денис Катунин, стажер коллегии адвокатов "Московский юридический центр".

Статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду предоставлено его собственнику (в определенных случаях таким правом наделены лица, уполномоченные законом или самим собственником). Данное положение корреспондирует со ст. 209 ГК РФ, отнесшей к правомочию собственника право передавать третьим лицам принадлежащее ему имущество во владение и пользование.

Увы, современные правовые реалии таковы, что зачастую данное требование не всегда выполняется. Причин тому предостаточно - массовые нарушения законодательства при приватизации и их запоздалое исправление в виде признания приватизационных сделок недействительными; отсутствие четкого разграничения федеральной собственности и собственности субъектов РФ (споры вокруг применения Постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" продолжаются по сей день); нечеткость в определении органов, наделенных правом распоряжаться государственной собственностью, и т. д. В результате любое лицо, арендующее имущество, может столкнуться с ситуацией, при которой арендодатель, считавшийся полноправным собственником, утрачивает свой титул, а договор аренды с указанным лицом ставится подлинным правообладателем под сомнение.

Несмотря на многообразие вариантов постоянными участниками указанной ситуации являются три субъекта, между которыми складываются юридически значимые отношения и каждый из которых имеет свои специфические интересы - это неуправомоченный (мнимый) арендодатель, арендатор и собственник имущества, переданного в аренду. Последний заинтересован в освобождении имущества от владения арендатором, а также во взыскании платы за пользование своим имуществом. Интерес арендатора состоит в сохранении права на владение и пользование имуществом или, по крайней мере, возвращении арендной платы, уплаченной неуправомоченному арендодателю. А неуправомоченный арендодатель заинтересован в сохранении полученной арендной платы.

Для того чтобы разобраться в этом сплетении интересов и выявить те из них, которые основаны на законе, определимся с судьбой договора аренды, на основании которого неуправомоченным арендодателем была осуществлена передача имущества арендатору. Поскольку имущество передается в аренду не собственником и не лицом, уполномоченным собственником, договор аренды является заключенным в нарушение ст. ст. 209, 608 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой. Данный вывод подтверждается судебной практикой (см. Постановления ФАС МО от 21 июня 2001 г. N КГ-А41/3023-01; от 2 августа 2001 г. N КГ-А40/4004-01; от 30 сентября 2002 г. N КГ-А40/6378-02; от 17 июня 2003 г. N КГ-А40/3739-03; от 27 января 2004 г. N КГ-А40/11255-03). А так как ничтожная сделка не порождает никаких правовых последствий и не требует признания таковой в отдельном производстве, владение арендатора не может считаться законным и собственник вправе требовать выселения последнего путем подачи иска о выселении (разновидность виндикационного иска - ст. 301 ГК РФ). Надлежащим правовым основанием требования о выселении будет именно виндикационный иск, а не применение последствий недействительности ничтожной сделки, как это иногда указывается истцами, поскольку содержанием реституционного требования является возврат всего полученного сторонами по сделке. Отметим также, что на описанные выше отношения действие ст. 617 ГК РФ, устанавливающей, что переход права собственности на сданное в аренду имущество не может служить основанием для изменения или расторжения договора, не распространяется. Мнимый арендатор, зарегистрировавший свое право, но впоследствии утративший титул, собственником имущества не становится, поскольку у него отсутствуют установленные законом основания приобретения права собственности (ст. 218 ГК РФ), а потому никакого перехода права собственности не происходит.

В качестве примера можно привести следующую позицию Федерального арбитражного суда Московского округа, изложенную в Постановлении от 17 мая 2001 г. по делу N КГ-А41/2283-01: "Решением Арбитражного суда Московской области от 1 декабря 1998 г. по делу N А41-К1-14057/99 была признана ничтожной сделка по внесению Комитетом по управлению имуществом г. Лыткарино в уставный капитал ЗАО "Лик" нежилого помещения общей площадью 396,1 кв. м., расположенного по адресу: Московская обл., г. Лыткарино, ул. Спортивная, д. 13 (одноэтажная пристройка), и названное имущество было истребовано у ЗАО "Лик" в муниципальную собственность.

При исполнении данного решения было установлено, что спорное помещение занимает ЗАО "Зеленая роща" по договору аренды от 1 октября 1998 г., заключенному им с ЗАО "Лик" на срок с 1 октября 1998 г. по 31 декабря 2005 г.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.

В этой связи договор аренды от 1 октября 1998 г., заключенный между ЗАО "Лик" и ЗАО "Зеленая роща", равно как и договоры от 1 сентября 1999 г., от 31 августа 2000 г., является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку ЗАО "Лик" не обладало полномочиями по распоряжению спорным имуществом и заключению договоров.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения.

Материалами дела установлено, что спорное помещение находится в муниципальной собственности г. Лыткарино, у ЗАО "Зеленая роща" отсутствуют правовые основания для владения данным помещением.

При таких обстоятельствах арбитражный суд правомерно удовлетворил заявленные требования Комитета по управлению имуществом г. Лыткарино и истребовал у ответчика спорное помещение путем выселения из него".

Итак, с правовой судьбой имущества все более или менее ясно. Но как быть с денежными средствами, переданными арендатором мнимому арендодателю? Очевидно, что данные денежные средства последний приобретает за счет собственника, поскольку основанием для их получения выступает плата за пользование имуществом, на которое арендодатель не имеет никаких прав. В связи с этим представляется правомерным истребование собственником полученной арендодателем платы по иску о возврате неосновательного обогащения (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Данный вывод подтверждается судебной практикой (см.: Постановление Президиума ВАС РФ от 13 октября 1998 г. N 6620/97; Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16 марта 2004 г. N А09-10455/03-28).

Вместе с тем содержание ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что неосновательное обогащение подлежит взысканию и с арендатора, поскольку тот временно пользовался чужим имуществом без намерения его приобрести. Представляется, однако, что взыскание неосновательного обогащения и с арендатора, и с арендодателя вряд ли можно признать справедливым. Ведь арендатор понес расходы по оплате пользования имуществом, хотя и уплатил их ненадлежащему лицу. Повторное взыскание с арендатора платы за пользование имуществом в виде неосновательного обогащения, конечно же, не соответствует принципу справедливости. Не соответствует данная мера и самим принципам защиты гражданских прав, поскольку исковое производство - это средство, направленное исключительно на восстановление нарушенного права, не преследующее никаких карательных целей. Взыскание же суммы неосновательного обогащения с арендатора и с арендодателя помимо восстановления нарушенных прав собственника имеет и иные последствия, выражающиеся в имущественном наказании арендатора. Поэтому, думается, что в таком случае собственник вправе требовать взыскания неосновательного обогащения исключительно с арендодателя. Однако в том случае, когда взыскиваемая с арендодателя сумма не покрывает стоимости пользования, рассчитанной на основании п. 2 ст. 1105 ГК РФ ("по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило"), собственник вправе потребовать с арендатора недостающую разницу.

Оговоримся, что данные выводы относятся к ситуации, когда арендная плата, уплаченная арендатором, находится у мнимого арендодателя. Вместе с тем возможен ее возврат арендатору на основании иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ). В юридической литературе высказывалось противоположное мнение "о невозможности со стороны арендатора требовать возврата арендной платы" в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки (см.: Комментарий судебно-арбитражной практики. Выпуск 7. М., 2000. С. 59 - 60). При этом приводились доводы о том, что арендная плата может быть взыскана только по правилам о возврате неосновательного обогащения, а говорить о реституции не приходится, поскольку в правоотношениях присутствует третье лицо - собственник. Данные доводы представляются более чем сомнительными. Собственник, действительно, как это было указано выше, имеет право на взыскание с арендодателя неосновательного обогащения. Но указывает ли это обстоятельство на невозможность для арендатора требовать возврата денежных средств, полученных по недействительной сделке? Положительный ответ означает, что в случаях, когда собственник ведет себя пассивно с юридической точки зрения, денежные средства остаются у лица, не имеющего вообще никаких прав на их получение.

По нашему мнению, арендатор все-таки имеет возможность истребовать арендную плату у мнимого арендодателя на основании применения последствий недействительности сделки. Причем применение последствий недействительности в данном случае будет иметь определенные особенности. По общему правилу, установленному п. 2 ст. 167 ГК РФ, стороны недействительной сделки обязаны вернуть друг другу все полученное по ней, а в случае невозможности вернуть полученное в натуре (например, когда оно выражено в пользовании имуществом) - возместить его стоимость в деньгах. Следовательно, в случае признания договора аренды недействительным арендодатель обязан вернуть арендатору полученную денежную плату, а тот, в свою очередь, помимо имущества, переданного ему в аренду, должен оплатить свое пользование этим имуществом. Данный алгоритм полностью поддержан сложившейся судебной практикой: "При аренде полученное выражается в пользовании имуществом. Арендная плата является формой оплаты права пользования переданным в аренду имуществом. В результате исполнения ничтожной сделки ответчик фактически пользовался предоставленным ему судом и в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан возместить другой стороне (истцу) в денежной форме стоимость этого пользования" (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июня 2000 г. N 9263/99. См. также: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 августа 2000 г. N 9256/99).

Вместе с тем данный подход может применяться только в тех случаях, когда арендодатель по договору является надлежащим. В случаях же, когда арендодатель предоставил в аренду не свое имущество, пользование осуществляется не за его счет, а за счет собственника имущества. Следовательно, претендовать на возмещение стоимости пользования имуществом мнимый арендодатель не вправе. В связи с этим можно говорить о том, что последствия недействительности сделки в рассматриваемом случае будут иметь вид не двусторонней, а односторонней реституции - возврата арендатору арендной платы, перечисленной им мнимому арендодателю.

Название документа