Облагается ли НДС реализация недвижимого имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну муниципального образования, выкупаемого организацией - субъектом малого предпринимательства в порядке преимущественного права на приобретение такого имущества (ранее арендованного)?

Ответ: Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ч. 1 ст. 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченные органы), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

Как указано в ч. 2 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

На основании ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

Пункт 2 ст. 146 НК РФ устанавливает перечень операций, которые не признаются объектом налогообложения в целях гл. 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ.

Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), указаны в ст. 149 НК РФ.

Положения гл. 21 НК РФ (в редакции, действующей до вступления в силу Федерального закона от 28.12.2010 N 395-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 395-ФЗ)) не содержат норм, предусматривающих освобождение от обложения НДС реализации недвижимого имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну муниципального образования, выкупаемого организацией - субъектом малого предпринимательства в порядке преимущественного права на приобретение такого имущества (ранее арендованного). Следовательно, такие операции подлежат обложению НДС. При этом согласно абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ организации и индивидуальные предприниматели (в том числе и являющиеся субъектами малого предпринимательства), которым реализуется не закрепленное за государственными (муниципальными) предприятиями и учреждениями государственное (муниципальное) имущество, составляющее государственную казну РФ, казну субъекта РФ или муниципального образования, признаются налоговыми агентами. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Законом N 395-ФЗ п. 2 ст. 146 НК РФ дополнен пп. 12, согласно которому в целях гл. 21 НК РФ не признаются объектом налогообложения операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

Как указано в ч. 1 ст. 5 Закона N 395-ФЗ, данный Закон вступает в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования (опубликован в "Российской газете", N 296, 30.12.2010) и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением положений, для которых данной статьей установлены иные сроки вступления их в силу.

На основании ч. 1 ст. 5 Закона N 395-ФЗ указанная норма вступает в силу с 01.04.2011 (Письмо Минфина России от 17.01.2011 N 03-07-14/01).

Следовательно, с 01.04.2011 реализация недвижимого имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну муниципального образования, выкупаемого организацией - субъектом малого предпринимательства в порядке преимущественного права на приобретение такого имущества (ранее арендованного), не относится к операциям, которые согласно ст. 149 НК РФ не облагаются НДС, а относится к операциям, которые не признаются объектом налогообложения по НДС.

Таким образом, в порядке обложения НДС операций по реализации недвижимого имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну муниципального образования, предусмотрено исключение для недвижимого имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну муниципального образования, выкупаемого организацией - субъектом малого предпринимательства в порядке преимущественного права в соответствии с Законом N 159-ФЗ на приобретение такого имущества (ранее арендованного), согласно которому такие операции:

- до 01.04.2011 - облагаются НДС;

- после 01.04.2011 - не будут признаваться объектом налогообложения по НДС.

А. В.Сергомасова

Советник государственной

гражданской службы РФ

2 класса

24.01.2011