Арендодатель передал арендатору в аренду здание, являющееся объектом незавершенного строительства. Право собственности арендодателя на здание было зарегистрировано в порядке, установленном законодательством РФ. Арендатор знал о том, что передаваемый ему объект является объектом незавершенного строительства. Но, приняв его, он обратился в суд с иском о признании данного договора недействительным. Арендатор указал, что этот объект не принят в эксплуатацию и его нельзя использовать для иных целей, кроме завершения строительства и ввода в эксплуатацию

Есть ли основания для признания правомерной позиции арендатора?

Ответ: Правомерность своей позиции, заключающейся в том, что объект незавершенного строительства (здание, право собственности арендодателя на которое было зарегистрировано в установленном порядке), полученный арендатором по договору аренды, не был принят в эксплуатацию и его нельзя использовать для иных целей, кроме завершения строительства и ввода в эксплуатацию, арендатору, предъявившему к арендодателю исковые требования о признании такого договора аренды недействительным несмотря на то, что при заключении договора аренды ему было известно о незавершенном строительстве получаемого в аренду объекта, придется доказывать в судебном порядке. В данном случае суд, принимая решение, может основываться на установлении возможности использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором аренды.

Обоснование: В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 ст. 607 ГК РФ устанавливает, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пункт 3 данной статьи гласит, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Такими данными, по смыслу указанного пункта, могут являться наименование объекта аренды, адрес здания и т. д.

Как установлено п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Однако в ст. 650 ГК РФ не содержится никаких ограничений относительно возможности сдачи в аренду объектов незавершенного строительства.

Кроме того, объекты незавершенного строительства не включены в состав объектов, изъятых из гражданского оборота, и, следовательно, они могут быть предметом сделок.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пункт 1 ст. 611 ГК РФ гласит, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как установлено п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в данной статье.

В силу п. 3 указанной статьи в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке (ч. 5 ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Законодательство не указывает, что для передачи объекта незавершенного строительства в аренду требуется его достройка.

Суды занимают разные позиции по поводу действительности договора аренды объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в порядке, установленном законодательством РФ.

ФАС Московского округа в Постановлении от 21.03.2005 N КГ-А41/1689-05 полагает, что подобный договор является действительным. В данном Постановлении указано, что ст. 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства.

С другой стороны, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 17.07.2006 N А56-49787/04 указал, что спорный объект (который передавался по договору аренды) зарегистрирован как не завершенный строительством, следовательно, не принят в эксплуатацию. Соответственно, он может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не может быть использован для иных целей.

Кроме того, судебная практика исходит также из того, что при заключении договора аренды объекта незавершенного строительства необходимо решить вопрос о возможности использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором аренды (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.05.2006 N А58-6030/05-Ф02-2029/06-С2).

Так, в Постановлении ФАС Центрального округа от 27.01.2009 по делу N А14-2630-2008/85/17 указано, что действующее гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в то же время, поскольку объект не достроен, не введен в эксплуатацию (надлежащих доказательств иного сторонами при рассмотрении данного дела суду не было представлено) и постоянно претерпевает изменения, признаки, позволяющие однозначно его идентифицировать и определить состояние объекта, не могут быть точно установлены. Объект не может быть использован по назначению в связи с тем, что до достройки его назначение определить не представляется возможным. Данные признаки относятся к существенным условиям договора аренды, и при их отсутствии договор нельзя считать заключенным.

Ю. М.Лермонтов

Минфин России

19.01.2011