По условию договора аренды здания неисполнение организацией-арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта в установленный договором срок влечет исключительно проведение организацией-арендатором капитального ремонта и зачет его стоимости в счет арендной платы. При неисполнении арендодателем указанной обязанности арендатор потребовал расторжения договора аренды и возмещения убытков
Правомерно ли указанное требование?
Ответ: Требование арендатора о расторжении договора аренды и возмещении убытков в случае, если арендодатель не исполнил свою обязанность по проведению капитального ремонта арендованного здания при наличии в договоре условия, по которому данный случай влечет исключительно проведение арендатором капитального ремонта и зачет его стоимости в счет арендной платы, является правомерным.
Обоснование: На основании ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы в том числе здания.
Абзац 1 п. 1 ст. 614 ГК РФ закрепляет обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с абз. 2 указанного пункта порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Как установлено абз. 1 п. 1 ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
При этом, в силу абз. 2 п. 1 указанной статьи, капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Согласно абз. 3 п. 1 ст. 616 ГК РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу абз. 1 п. 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Как гласит п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
По смыслу абз. 3 п. 1 ст. 616 ГК РФ он предусматривает возможность выбора арендатора в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта.
Соответственно, условие, предполагающее применение исключительно одного из возможных последствий подобного нарушения, противоречит содержанию абз. 3 п. 1 ст. 616 ГК РФ.
На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Ю. К.Борисов
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
18.01.2011