Организация возвела на арендуемом ею земельном участке временную постройку без разрешения собственника арендуемого земельного участка. Является ли указанная постройка самовольной? Вправе ли собственник земельного участка потребовать от организации ее сноса до истечения срока договора аренды?

Ответ: Временная постройка, возведенная арендатором на арендуемом им земельном участке без согласия собственника данного земельного участка, не является недвижимым имуществом и, таким образом, не является самовольной постройкой. Собственник земельного участка не вправе потребовать от арендатора, возведшего временную постройку, ее сноса до истечения срока договора аренды.

Обоснование: Пунктом 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 07.06.2008 по делу N А56-16525/2007 указал, что недвижимое имущество как объект права характеризуется не только физической, но и юридической связью с землей.

В этом же Постановлении ФАС Северо-Западного округа отметил, что временными сооружениями являются объекты, по своим техническим характеристикам не подпадающие под понятие недвижимого имущества, а также объекты, имеющие вспомогательное назначение по отношению к основному сооружению, возведенные на период осуществления определенной деятельности и подлежащие демонтажу после того, как отпадет необходимость в их использовании.

Таким образом, можно сделать вывод, что временные сооружения и постройки не являются недвижимым имуществом по смыслу ст. 130 ГК РФ и согласно п. 2 названной статьи ГК РФ являются движимым имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из буквального толкования названной нормы следует, что самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество.

Таким образом, временная постройка не может быть признана самовольной постройкой.

Вместе с тем согласно абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи.

Принимая во внимание, что временная постройка не является недвижимым имуществом и, следовательно, самовольной постройкой, собственник земельного участка не вправе потребовать от арендатора, возведшего временную постройку, ее сноса.

К аналогичному выводу пришел ФАС Московского округа в Постановлении от 27.03.2006 N КГ-А40/1852-06, указав, что временная постройка не является капитальным строением, самовольной постройкой в смысле ст. 222 ГК РФ, в связи с чем не подлежит сносу. На основании ст. 222 ГК РФ может быть снесено только недвижимое имущество.

Согласно ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Следует заметить, что приведенная выше норма является императивной, и, следовательно, в случае если арендатор без согласия арендодателя возвел на арендуемом земельном участке временное строение или если условиями договора аренды не предусмотрено возвращение земельного участка с возведенными на нем временными постройками, то арендатор по истечении срока договора аренды обязан снести временные постройки, возведенные им на арендуемом земельном участке.

К аналогичному выводу пришел ФАС Центрального округа в своем Постановлении от 16.09.2010 по делу N А62-8114/2009, указав, что, поскольку договор аренды земельного участка прекратил свое действие, требование истца о сносе временной постройки (торгового павильона) в силу приведенных норм подлежит удовлетворению.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

15.01.2011