По решению ликвидационной комиссии муниципального унитарного предприятия (МУП), находящегося в стадии добровольной ликвидации, недвижимое имущество, находящееся в хозяйственном ведении МУП и переданное им в аренду коммерческим организациям, являющимся субъектами малого предпринимательства, подлежит продаже с торгов с целью удовлетворения требований кредиторов. Вправе ли арендаторы указанного недвижимого имущества в случае его продажи с публичных торгов воспользоваться преимущественным правом приобретения?

Ответ: Субъекты малого предпринимательства - арендаторы недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении ликвидируемого МУПа, в случае продажи арендуемого ими недвижимого имущества с публичных торгов не вправе воспользоваться преимущественным правом приобретения указанного недвижимого имущества, что в том числе подтверждается арбитражной практикой.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 48 Гражданского кодекса РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Пунктом 1 ст. 2 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (далее - Закон N 161-ФЗ) установлено, что унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником. В форме унитарных предприятий могут быть созданы только государственные и муниципальные предприятия. Имущество унитарного предприятия принадлежит на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию.

При этом на основании п. 2 ст. 3 Закона N 161-ФЗ унитарное предприятие считается созданным как юридическое лицо со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц с особенностями, установленными ст. 10 Закона N 161-ФЗ.

Из изложенного следует, что унитарное предприятие является юридическим лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Закона N 161-ФЗ унитарное предприятие может быть ликвидировано по решению собственника его имущества.

А п. 6 ст. 35 Закона N 161-ФЗ установлено, что порядок ликвидации унитарного предприятия определяется ГК РФ, настоящим Федеральным законом и иными нормативными правовыми актами.

Согласно п. 2 ст. 61 ГК РФ юридическое лицо может быть ликвидировано в том числе по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано.

В соответствии с п. 3 ст. 63 ГК РФ, если имеющиеся у ликвидируемого юридического лица (кроме учреждений) денежные средства недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества юридического лица с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений.

Следует заметить, что положения п. 3 ст. 63 ГК РФ являются императивными и не допускают их расширительного толкования, следовательно, юридические лица, в том числе и унитарные предприятия, в случае недостаточности денежных средств для удовлетворения требования кредиторов обязаны реализовать свое имущество с публичных торгов.

ВАС РФ в Определении от 26.02.2008 N 1916/08 пришел к выводу, что сделки по продаже имущества ликвидируемого лица без публичных торгов являются ничтожными.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом в соответствии с ч. 2 ст. 2 Федерального закона N 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

В то же время на основании п. 2 ст. 18 Закона N 161-ФЗ государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

Аналогичное положение закреплено и в пп. 10 п. 1 ст. 20 Закона N 161-ФЗ.

Из изложенного можно сделать вывод, что преимущественное право арендатора на приобретение имущества, находящегося в хозяйственном ведении унитарного предприятия, возможно только с согласия собственника, то есть по сути в рамках обычной хозяйственной деятельности, а не в рамках ликвидации.

Более того, Президиум ВАС РФ в п. 9 своего Информационного письма от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" указал, что при продаже с публичных торгов имущества государственного предприятия, принадлежащего последнему на праве хозяйственного ведения, согласие собственника не требуется.

Таким образом, можно сделать вывод, что арендаторы, являющиеся субъектами малого предпринимательства, имеют преимущественное право покупки имущества унитарного предприятия только в случае реализации указанным унитарным предприятием имущества в рамках обычной хозяйственной деятельности, то есть при реализации имущества, для которой требуется согласие собственника имущества.

В случае ликвидации унитарного предприятия и продажи имущества с публичных торгов согласие собственника на реализацию имущества с публичных торгов не требуется, такая реализация осуществляется не в рамках обычной хозяйственной деятельности унитарного предприятия, и арендаторы имущества, реализуемого с публичных торгов, не обладают преимущественным правом покупки.

К аналогичному выводу пришел ВАС РФ в своем Определении от 21.07.2008 N 7091/08 по делу N А40-36968/07-138-248, указав, что целью проведения открытых торгов является получение максимальной цены, которая определяется в ходе проведения торгов, тогда как соблюдение преимущественного права покупки доли предполагает заблаговременное извещение участников общества о цене продажи доли.

Таким образом, порядок осуществления преимущественного права покупки доли противоречит цели и порядку проведения открытых торгов, следовательно, при продаже доли в уставном капитале общества на открытых торгах преимущественное право приобретения этой доли у участников общества не возникает.

Аналогичный вывод изложен также в Постановлении ФАС Московского округа от 14.03.2008 N КГ-А40/577-08 по делу N А40-36968/07-138-248.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

15.01.2011