Организация, применяющая УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы", предполагает построить многоквартирный жилой дом в целях последующей продажи квартир в нем. Для этого она планирует приобрести земельный участок, получить разрешение на строительство, осуществить подрядным способом строительство дома, зарегистрировать право собственности на построенный дом и заключить договоры купли-продажи квартир с покупателями. В период с момента государственной регистрации права собственности на дом до момента продажи квартир организация будет нести расходы на коммунальное обслуживание дома (электроэнергию, отопление, водоснабжение, газоснабжение и т. п.). Сможет ли она учесть в налоговой базе по УСН все указанные расходы на строительство и коммунальное обслуживание дома?

Ответ: Если организация, применяющая УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы", построит с привлечением подрядчиков многоквартирный жилой дом для последующей продажи квартир в нем, то все произведенные и фактически оплаченные расходы на приобретение земельного участка, получение разрешения на строительство, работы подрядчиков, формирующие стоимость дома, организация сможет учесть в налоговой базе по УСН как расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, по мере реализации квартир. Возникающие в период с момента государственной регистрации права собственности на дом до момента продажи каждой квартиры расходы на коммунальное обслуживание дома (электроэнергию, отопление, водоснабжение, газоснабжение и т. п.) организация также сможет учесть в налоговых расходах по УСН как расходы по обслуживанию товаров по мере их осуществления и оплаты, не дожидаясь момента реализации квартир.

Обоснование: Согласно пп. 23 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ при определении объекта налогообложения по УСН налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в пп. 8 данного пункта), а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе на расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров. Расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. При этом расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются по мере реализации указанных товаров. Расходы, непосредственно связанные с реализацией указанных товаров, в том числе расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке, учитываются в составе расходов после их фактической оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

В рассматриваемой ситуации, по мнению автора, организация осуществляет приобретение товаров (квартир) путем строительства жилого дома с привлечением подрядчиков.

Согласно п. 3 ст. 38 НК РФ товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Следовательно, организация вправе при реализации квартир уменьшить полученные доходы на расходы по оплате стоимости квартир.

Расходы на коммунальное обслуживание дома (электроэнергию, отопление, водоснабжение, газоснабжение и т. п.) можно рассматривать как расходы по обслуживанию товаров (квартир). Поэтому организация до момента продажи квартир сможет учитывать эти расходы в налоговой базе по УСН по мере их осуществления и оплаты, не дожидаясь момента реализации квартир.

С. М.Лазутин

ООО "М-СТАЙЛ"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

30.12.2010