Перемена лиц в обязательстве из договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

(Новоселова Л.)

("Хозяйство и право", 2005, N 8)

Текст документа

ПЕРЕМЕНА ЛИЦ В ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕ ИЗ ДОГОВОРА

ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ

ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Л. НОВОСЕЛОВА

Л. Новоселова, доктор юридических наук.

Принятый в прошлом году и вступивший в силу с 1 апреля 2005 года Федеральный закон от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон, Закон о долевом участии в строительстве) предусматривает конструкцию особого договора, опосредующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

По договору участия в долевом строительстве (договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При перемене лиц на стороне застройщика и/или участника долевого строительства применяются общие правила, установленные главой 24 Гражданского кодекса РФ, но с особенностями, закрепленными указанным Законом и определяемыми природой данного договора.

Уступка права требования передачи объекта долевого

строительства участником другому лицу

В вытекающем из договора долевого участия обязательстве передать объект строительства заказчик выступает в качестве должника, а участник - в качестве кредитора. Участнику принадлежит право требования, которое является имуществом, не исключенным из оборота, и которое может быть передано другому лицу путем уступки права требования. Пункт 1 ст. 388 ГК РФ, определяющий условия уступки требования, устанавливает, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Закон о долевом участии в строительстве предусматривает ряд специальных правил об уступке прав требований по данному договору.

В соответствии с п. 1 ст. 11 Закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Таким образом, до полного исполнения участником своих обязательств по уплате цены, установленной договором об участии в долевом строительстве, он не вправе уступать свои права требования к застройщику, оставаясь участником договора в качестве должника. Права требования могут быть переданы другому лицу лишь одновременно с переводом на это лицо долга - обязанности по уплате цены. Такая замена стороны в договоре возможна лишь с согласия застройщика, поскольку перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

При нарушении этих требований закона право требования передачи объекта не может перейти от первоначального кредитора (участника) другому лицу (новому кредитору).

Одновременно Закон предусматривает "временные" рамки совершения сделок уступки участником принадлежащего ему права требования, устанавливая, что такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11).

Часть 3 ст. 4 Закона предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Права и обязанности по такому договору до определенного выше момента не возникают и в силу этого уступка права как сделка, приводящая к передаче права требования от участника другому лицу, невозможна. Поэтому содержащиеся в Законе положения о запрете уступки до момента государственной регистрации основного договора на первый взгляд представляются излишними. Однако при более глубоком анализе данное положение может приобрести самостоятельное значение.

На практике нередко заключаются сделки, по условиям которых одна сторона (будущий правообладатель) обязуется уступить (передать) право требования другому лицу через определенный момент времени либо при наступлении определенного условия. Сама сделка уступки (сделка по передаче права) совершается позднее во исполнение ранее заключенного между первоначальным и новым кредитором договора. В этом случае, в принципе, нет препятствий в принятии на себя стороной обязательства передать отсутствующее на момент заключения договора об уступке право требования. Само право требования будет считаться переданным (или будет передаваться посредством совершения самостоятельной передаточной сделки) после возникновения обязательств по договору между первоначальным кредитором и должником.

Запрещает ли ч. 2 ст. 11 Закона совершать сделки, направленные на отчуждение участником долевого строительства своих будущих прав?

Сам по себе договор об отчуждении будущего права порождает права и обязанности только для его сторон, не приводит к переходу (уступке) права требования и не имеет никакого влияния на отношения с должником (застройщиком). В связи с этим возможно толкование положения Закона о запрете уступки до момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве как не содержащего запрета заключать обязательственные сделки в отношении будущих прав.

Однако такое толкование, по моему мнению, не учитывает характера рассматриваемого запрета и связи этой нормы с целями и задачами Закона в целом. Допущение сделок в отношении "будущих" прав участника (то есть прав по договору об участии в долевом строительстве, не заключенному на момент совершения сделки между участником и лицом, которому право предполагается передать) означает обход положений Закона о возможности привлечения денежных средств от физических лиц для целей осуществления строительства только при соблюдении требований данного Закона. Поэтому такие сделки, совершенные для целей привлечения денежных средств физических лиц - потребителей, следует рассматривать как сделки, совершенные с нарушением требований Закона, на основании ст. 168 ГК РФ.

Определенные проблемы могут возникнуть и при применении положения Закона о запрете уступки после подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

После подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства участник или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный за счет средств такого участия.

Надлежащее исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта строительства прекращает это обязательство; при отсутствии обязательства нет объекта сделки уступки (права требования). Таким образом, положения ч. 2 ст. 12 Закона, по существу, лишь констатируют, что уступка прав по исполненному обязательству (создать и передать объект строительства) невозможна.

Вместе с тем на практике при их применении возможно возникновение определенных проблем. Например, застройщик допустит нарушение срока передачи участнику объекта долевого строительства. В силу положений ч. 2 ст. 6 Закона застройщик в этом случае уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если застройщик к моменту подписания передаточного акта не исполнит обязанность по уплате неустойки, запрещает ли ч. 2 ст. 11 Закона участнику уступить свои права на сумму неустойки другому лицу?

Рассматриваемая норма дает основания для различного толкования. Тем не менее есть основания полагать, что данные положения вводят ограничения именно для сделок уступки права требования по главному обязательству заказчика перед участником - обязательству передать объект строительства - и не должны распространяться на дополнительные права, связанные с основным (право на неустойку, право требовать возмещения убытков и т. д.). При ином подходе вводятся ничем не обоснованные ограничения права участника долевого строительства распорядиться принадлежащими ему денежными требованиями в отношении застройщика.

На основании п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу не допускается, если такая уступка противоречит договору. Таким образом, помимо ограничений, предусмотренных Законом, запрет или ограничение уступки права требования могут быть предусмотрены договором об участии в долевом строительстве.

Условия, запрещающие уступку либо ограничивающие ее, чаще всего включаются в договоры для того, чтобы сделать невозможным свободный оборот этих прав требования и устранить риски, связанные с их переходом к лицу, не являющемуся стороной по первоначальному договору. В рамках договора об участии в долевом строительстве отрицательные последствия изменений (в том числе неоднократных) обязательства на стороне участника могут быть связаны с необходимостью для застройщика контролировать осуществляемые уступки и с заменой первоначальной стороны в обязательстве лицом, обладающим определенными привилегиями при исполнении обязательства по сравнению с первоначальным кредитором. Такая ситуация, например, может возникнуть при передаче первоначальным участником (юридическим лицом) права требования в отношении заказчика физическому лицу.

Последствием обхода договорного запрета на уступку считается недействительность уступки - право в результате такой сделки к другому лицу не переходит.

Должник может устранить договорное ограничение на уступку, согласившись с ней. Если такое согласие дается предварительно, это обстоятельство свидетельствует об изменении ранее существовавшего договора в части, запрещающей уступку, и уступка должна признаваться действительной. Более сложной является ситуация, когда должник соглашается с уступкой после ее совершения в обход договорного условия. Такая уступка должна признаваться порождающей правовые последствия в виде перехода права не ранее момента получения согласия должника.

Согласие должника на уступку права требования определенному кредитору не означает, что в дальнейшем это право может уступаться любому лицу. Согласие должника требуется и на все последующие уступки.

Уступка права требования уплаты цены застройщиком

Право застройщика требовать уплаты цены является денежным. Специальных правил, ограничивающих уступку этого права, Закон не содержит. К условиям уступки права требования об уплате цены застройщиком другому лицу применяются общие правила Гражданского кодекса РФ.

Форма уступки требования и государственная

регистрация уступки

Как следует из п. 1 ст. 389 ГК РФ, сделки уступки требования оформляются в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права. Поскольку ч. 3 ст. 4 Закона требует заключения договора об участии в долевом строительстве в письменной форме, сделки уступки права требования по такому договору также должны быть совершены в письменной форме.

В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Часть 3 ст. 4 Закона требует государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. В силу общих положений ГК РФ уступка права требования по такому договору также должна быть зарегистрирована. Поэтому дополнительное указание в Законе о необходимости регистрации сделки уступки права требования по этому договору является излишним.

Требование о регистрации договора вызывает необходимость регистрации не только сделок по уступке участником своего права на получение объекта строительства, но и иных прав, вытекающих из договора, например на уплату убытков, неустойки. Уступка права требования застройщиком своих прав к участнику (дольщику) также должна быть зарегистрирована.

Статья 17 Закона предусматривает, что договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором.

Порядок регистрации устанавливается Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Запись об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве вносится в содержащие записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства Единого государственного реестра прав (ЕГРП).

Несоблюдение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделки в случаях, установленных законом (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Таким образом, для определения последствий несоблюдения требований к государственной регистрации сделки уступки необходимо выяснить, предусматривает ли закон в качестве последствия несоблюдения требований о государственной регистрации основной сделки признание ее недействительной.

Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает таких последствий несоблюдения требований о государственной регистрации, как недействительность договора, говоря о том, что он до государственной регистрации не считается заключенным. Соответственно и уступка права требования по этому договору не вступает в силу и переход права к другому лицу не происходит до момента регистрации сделки уступки права требования.

Следует отметить, что регистрируется именно сделка уступки, а не договор об уступке. Например, в том случае, когда договор между первоначальным участником договора и другим лицом предусматривает, что права в отношении застройщика переходят к приобретателю с момента их полной оплаты, сам договор вступает в силу с момента его заключения (если стороны не предусмотрели иного) и не требует регистрации. Внесение в ЕГРП записей об уступке должно производиться при исполнении приобретателем обязанности по оплате, поскольку именно с этим моментом соглашение сторон связывает возможность перехода права требования к другому лицу.

Закон прямо не устанавливает, в каком порядке осуществляется регистрация уступки права требования. Тем не менее можно указать, что для внесения в ЕГРП записи об уступке права по договору об участии в долевом строительстве должны быть представлены документы, подтверждающие уступку: договор (соглашение) о передаче права (уступке права требования); в случае, когда это требуется соглашением об уступке, - документы, подтверждающие наступление обстоятельств, с которыми стороны связали переход права.

Государственная регистрация должна осуществляться на основании заявления сторон договора об уступке.

Момент перехода права в отношениях между первоначальным

участником договора и приобретателем права

Действующее российское гражданское законодательство в настоящее время по общему правилу связывает переход права (перемещение имущества в форме права требования) с моментом заключения договора об уступке или, вернее, с моментом совершения сделки уступки. Закон не связывает момент перехода права ни с моментом передачи новому кредитору документов, подтверждающих право требования, ни с исполнением новым кредитором каких-либо обязательств перед первоначальным кредитором.

Принцип свободы договора допускает возможность определения иного момента перехода права: например, путем указания точного срока его перехода в соглашении между первоначальной стороной в договоре и приобретателем права. Однако установление в соглашении даты более ранней, чем дата совершения соглашения об уступке, признается недопустимым. Стороны могут связать переход права с моментом передачи документов либо с исполнением каких-либо обязательств приобретателем права, либо с другими обстоятельствами.

В отношении уступки права требования по договору о долевом участии в строительстве момент перехода права определяется специальными правилами. Поскольку сделки уступки права требования подлежат государственной регистрации, момент уступки в отношениях между участниками этой сделки определяется моментом внесения записи об уступке в ЕГРП. Таким образом, права нового кредитора действуют в отношении третьих лиц только с момента их государственной регистрации в реестре.

С этого момента возникают последствия уступки права требования для третьих лиц (но не для должника). Так, при внесении в ЕГРП записи об уступке лицом, которому принадлежит право требовать от застройщика исполнения обязательства по передаче объекта строительства, становится лицо, приобретшее право по сделке уступки. На это имущество (право требования) может быть обращено взыскание по его долгам (а не по долгам первоначального участника договора), это имущество войдет в его конкурсную массу при банкротстве и т. д.

В тех случаях, когда первоначальный кредитор совершает несколько дублирующих сделок уступки права требования, заключая договоры об отчуждении принадлежащего ему права нескольким различным лицам, право переходит к лицу, уступка в отношении которого зарегистрирована в ЕГРП первой.

Действие уступки в отношении должника

При решении вопроса, кому застройщик может исполнить свое обязательство, чтобы освободиться от своих обязательств, следует принимать во внимание следующие обстоятельства. Определенный в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса РФ и Закона об участии в долевом строительстве момент перехода права требования от первоначального кредитора (участника долевого строительства) к другому лицу сам по себе не определяет, что только исполнение новому кредитору освобождает застройщика от ответственности.

Ввиду отсутствия точных специальных правил в данном случае возникает вопрос о возможности применения общих положений ГК РФ, предусматривающих, что, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе права кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В данном случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору (п. 3 ст. 382 ГК РФ).

Большинство правовых систем, в том числе российская, исходит из того, что должник может освободиться от обязательства, если он до получения уведомления об уступке исполнит обязательство в соответствии с условиями первоначального договора.

Вместе с тем достаточно часто на практике должник знает об уступке и при отсутствии уведомления, а в ситуации, когда уступка подлежит государственной регистрации, может узнать о том, какое лицо является в определенный момент кредитором.

По этой причине нередко высказывается такая точка зрения, что в случаях, когда сделка уступки зарегистрирована, должник обязан соотносить свои действия не с уведомлением, а с записями в публичном реестре. Соответственно при таком подходе должник будет считаться надлежащим образом исполнившим обязательство только в том случае, если он произвел исполнение лицу, указанному в ЕГРП в качестве участника долевого строительства, независимо от того, было получено должником уведомление об уступке этому лицу или нет.

Представляется, что такой подход противоречит п. 3 ст. 382 ГК РФ, который не возлагает на должника обязанности выяснять до получения уведомления, была совершена уступка или нет. Возложение на должника такой обязанности являлось бы нарушением принципа неизменности прав должника при уступке права требования, перекладыванием на него риска включения кредитором принадлежащего ему права в оборот. Поэтому до получения уведомления следует признать право должника исполнить обязательство первоначальному кредитору.

Вместе с тем нужно учитывать положения п. 1 ст. 385 ГК РФ, в соответствии с которым должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода прав требования к этому лицу. Соответственно, если должник получает уведомление об уступке права требования участником долевого строительства другому лицу, он имеет право затребовать доказательства совершения уступки, которыми в данном случае будут документы, подтверждающие, что уступка права лицу, указанному в уведомлении как новый кредитор, зарегистрирована.

Если должник исполнит обязательство лицу, в отношении которого им получено уведомление, не убедившись в том, что уступка права этому лицу зарегистрирована, он может быть привлечен к ответственности за неисполнение обязательства по договору перед первоначальным кредитором.

Права на объект, переданный застройщиком во исполнение

своих обязательств по договору об участии в долевом

строительстве

Особенности исполнения обязательства застройщиком при уступке права требования участником долевого строительства другому лицу вызывают ряд серьезных проблем, касающихся прав на имущество, переданное во исполнение обязательства (объект строительства).

Так, в ситуации, когда право требования было уступлено другому лицу, но уведомление не было направлено застройщику, застройщик может передать объект строительства первоначальному кредитору, оформив с его участием передаточный акт (иной документ) о передаче объекта строительства.

В такой ситуации новый кредитор не имеет права требовать исполнения обязательства от застройщика, поскольку он свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом. Имеет ли новый кредитор право требовать передачи объекта строительства от первоначального кредитора и каковы основания таких требований?

Требование нового кредитора к лицу, которому был передан объект строительства, имеет личный характер, поскольку новый кредитор не является обладателем вещных прав на указанный объект. Приобретатель имущества - лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело имущество за счет лица, которому принадлежало право требования.

Новый кредитор вправе предъявить к приобретателю объекта иск из обязательства вследствие неосновательного обогащения и потребовать возврата неосновательно полученного, а при невозможности вернуть полученное в натуре - возмещения действительной стоимости этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением его стоимости (ст. 1102, п. 1 ст. 1105 ГК РФ). В силу личного характера данного требования оно может быть предъявлено только к первоначальному кредитору, неосновательно получившему исполнение по договору. У лица, которому объект строительства был впоследствии передан (например, при отчуждении имущества первоначальным кредитором другим приобретателям), новый кредитор не вправе истребовать это имущество.

Таким же образом складываются отношения и в том случае, когда обязательство было исполнено должником лицу, указанному в качестве нового кредитора, хотя право требования к этому лицу не перешло. В этой ситуации первоначальный кредитор вправе истребовать неосновательно полученное от приобретателя.

Ввиду того что должник уже передал объект строительства, при наличии соответствующих оснований к нему могут быть применены лишь меры ответственности за нарушение обязательства.

Объем уступаемых прав

К новому кредитору право переходит в том состоянии, в каком оно было у первоначального кредитора. Статья 384 ГК РФ определяет, что, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Новому кредитору переходят обеспечения и привилегии, связанные с правом (если только они не носят личного характера, а связаны с самим правом), например конкурсные привилегии при банкротстве.

Положения ГК РФ об объеме уступаемых прав носят диспозитивный характер и допускают возможность соглашения сторон об ином, чем указано в ст. 384 ГК РФ, объеме прав, передаваемых новому кредитору.

В связи с этим большой интерес представляет вопрос о возможности уступки права требования участником долевого строительства в части.

Возможность "дробления" права требования при уступке зависит от характера предмета обязательства. "Действие, составляющее содержание обязательства, может быть признано делимым, когда оно может быть выполнено по частям, когда оно допускает разделение его без нарушения сущности, так что каждая часть действия имеет то же содержание, как и целое, и отличается от последнего только количественно. Действие, не допускающее такого разложения на части, признается неделимым. Соответственно тому и обязательства по способности к делению их объекта различаются как делимые и неделимые", - писал Г. Ф. Шершеневич.

По договору об участии в долевом строительстве содержанием обязательства застройщика является передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства - жилого или нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.

С учетом особенностей предмета исполнения - определенного помещения, подлежащего передаче участнику строительства, - обязательство застройщика ввиду невозможности его исполнения в части является неделимым.

Самостоятельно подлежит обсуждению возможность уступки части требования, если договор предусматривает передачу застройщиком ряда самостоятельных, не связанных друг с другом объектов (например, нескольких квартир либо нескольких нежилых помещений).

В этом случае не усматривается препятствий для уступки другому лицу права требовать от застройщика передачи отдельных объектов (то есть уступка требования в части).

Большой теоретический и практический интерес представляет проблема, связанная с обсуждением возможности совершения правообладателем сделок по отчуждению своей "доли в праве" требования. В результате такой сделки предполагается возникновение множественности лиц на стороне кредитора (солидарное требование).

Современное состояние правового регулирования сделок уступки права требования вряд ли позволяет сделать вывод о возможности появления в результате такой сделки двух кредиторов с одинаковым требованием, поскольку институт передачи права требования (§ 1 главы 24 ГК РФ) предполагает правопреемство, то есть замену первоначального кредитора новым, но не возникновение нового кредитора.

Как представляется, отчуждение кредитором "доли в неделимом праве" возможно, но данная сделка не может рассматриваться как сделка уступки права требования. Рассматриваемая сделка может квалифицироваться как сделка продажи будущей доли в праве собственности на объект.

Переход обеспечительных прав

При передаче права по обязательству новый кредитор заинтересован и в получении обеспечительных прав. Обеспечительные права могут иметь характер личного (поручительство) либо вещного (ипотека) обеспечения. К способам обеспечения исполнения обязательства ГК РФ относит неустойку, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковскую гарантию, задаток.

Гражданский кодекс РФ предусматривает, что право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 384).

Переход прав на неустойку, проценты, прав в отношении поручителя в отношениях по договору участия в долевом строительстве подчиняется общим правилам об уступке без каких-либо особенностей. Определенные проблемы могут возникнуть при переходе от первоначального участника долевого строительства к другому лицу права залога.

В соответствии с положениями ст. 13 Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые на этом земельном участке) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

К отношениям, вытекающим из такого залога, применяются положения ГК РФ и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии со ст. 355 ГК РФ залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (ст. 382 - 390). Уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по основному обязательству.

Особенностью законной ипотеки, обеспечивающей исполнение застройщиком своих обязательств перед участником по возврату ему денежных средств, внесенных им, а также по уплате штрафов и неустоек за нарушение обязательства по передаче участнику объекта долевого строительства и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) законами, является то, что права залога возникают у приобретателя права в отношении застройщика по такому договору автоматически, без специального соглашения об этом.

Кроме того, очевидно, что соглашение об уступке, исключающее или ограничивающее переход ипотечных прав к новому участнику долевого строительства, является недействительным и не порождает никаких последствий.

Указанные права возникают не только в отношении имущества застройщика, являющегося предметом ипотеки.

В силу ч. 3 ст. 14 Закона при обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатели, с которыми был заключен договор об ипотеке имущества застройщика в соответствии с чч. 6 и 7 ст. 13, несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика, исполнение которых обеспечено законным залогом. Новый кредитор при уступке приобретает указанные права и в отношении третьих лиц, предусмотренные законом.

Уступка права требования и права, обеспечивающие

защиту прав потребителей

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Законом.

В связи с этим при изменении субъектного состава обязательства по договору об участии в долевом строительстве на стороне участника могут возникнуть спорные ситуации.

Например, первоначальным кредитором по договору являлся гражданин, который впоследствии уступает свое право требования в отношении застройщика юридическому лицу. Переходят ли при этом к новому кредитору те права, которые принадлежали гражданину как потребителю? В данном случае нормы публичного права, обеспечивающие защиту прав потребителей, предоставляют дополнительные гарантии защиты именно гражданину (физическому лицу) при вступлении его в обязательство в качестве потребителя не в предпринимательских целях. Поэтому принадлежащие ему права не могут перейти к новому кредитору, на которого закон не распространяет специальные гарантии.

Если первоначальным кредитором было лицо, заключившее договор с застройщиком для осуществления предпринимательских целей, и оно уступает свои права в отношении застройщика гражданину, приобретающему права в отношении застройщика для семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, дополнительные гарантии (в силу их отсутствия у первоначального кредитора) перейти не могут. Однако возможность распространения на отношения застройщика и нового участника законодательства о защите прав потребителей может быть выведена из положений ч. 9 ст. 4 Закона.

Очевидно, что для застройщика такая уступка существенно меняет характер обязательства, и перемена лица на стороне кредитора может иметь существенное значение для должника (застройщика). Пункт 2 ст. 388 ГК РФ предусматривает, что не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника. В связи с этим подлежит обсуждению вопрос о том, допускается ли в данном случае уступка права требования первоначальным кредитором гражданину для личных нужд без согласия должника (застройщика).

Не следует забывать, что сам договор между лицом, отчуждающим право требования (первоначальным участником), и новым кредитором (гражданином) в этом случае является договором, к отношениям по которому применяется законодательство о защите прав потребителей. Следовательно, при неисполнении или ненадлежащем исполнении этого договора первоначальным кредитором (например, при уступке им недействительного права, при уступке права в нарушение договорного или законного ограничения уступки без согласия должника) первоначальный кредитор будет нести перед приобретателем права ответственность, предусмотренную Законом РФ "О защите прав потребителей".

Название документа