Организация и муниципальный орган заключили договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, который прошел процедуру государственной регистрации. Впоследствии из данного земельного участка произошел выдел другого земельного участка, в результате чего фактически стало существовать два земельных участка. Подлежит ли прекращению договор аренды земельного участка, если впоследствии произошел выдел из такого участка и образовался второй самостоятельный земельный участок?

Ответ: Выдел земельного участка из первоначального земельного участка не влечет прекращения договора аренды, более того, такой договор распространяется и на выделенный участок.

Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Согласно п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ не указанные в п. п. 2, 4 и 5 данной статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные п. 4 данной статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.

В п. 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, закреплено, что при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния).

В п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" дано следующее разъяснение: применяя ст. 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Данные разъяснения ВАС РФ можно применить к рассматриваемой ситуации по аналогии.

Таким образом, нормы ЗК РФ не содержат норм, закрепляющих прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него доли в натуре. Пункт 4 ст. 11.8 ЗК РФ регулирует несколько другие правоотношения, когда выдел происходит к моменту истечения срока договора аренды исходного земельного участка, в этом случае арендатор имеет право преимущественного заключения нового договора аренды и на выделенный земельный участок.

Данная позиция также подтверждается примерами из судебной практики.

Так, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 13.11.2013 N А32-8555/2012 указывается, что из п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ не следует прекращения действия договора в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Также в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 25.08.2011 N А53-14788/2010 разъяснено, что из норм ЗК РФ не следует прекращения договора аренды земельного участка при выделе из него в натуре земельных долей. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении в том числе и выделенных земельных участков. Норма п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, предусматривающая преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлена на стабилизацию арендных отношений, а не на их досрочное прекращение.

В Постановлении Президиума Ростовского областного суда от 01.12.2011 N 44-г-146 также указывается, что трансформация земельного участка, находящегося в аренде, и из которого произошел выдел вновь образованных участков, дает право арендатору либо на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков (п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ). Из данной нормы права не следует безусловного прекращения существующего договора аренды земельного участка в случае выдела из него в натуре земельных долей арендодателей.

Таким образом, выделение из земельного участка, находящегося в аренде, доли в натуре не влечет прекращения договора аренды исходного участка. Арендатор сохраняет право аренды на такой участок, а также приобретает право аренды на выделенный в натуре земельный участок.

Е. В.Соснов

Советник государственной

гражданской службы РФ

1 класса

10.02.2014