В связи с многочисленными повреждениями штукатурки на лестничных площадках арендуемого здания организация-арендатор оштукатурила все поверхности на данных площадках. Правомерно ли требование арендатора к арендодателю о соразмерном уменьшении арендной платы в связи с неисполнением последним обязанности по проведению капитального ремонта?

Ответ: Требование арендатора к арендодателю о соразмерном уменьшении арендной платы в связи с тем, что арендатор был вынужден самостоятельно проводить работы по оштукатуриванию арендованных помещений, если данное условие не прописано в договоре, является неправомерным.

Обоснование: На основании ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы в том числе здания.

Как установлено п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Данный пункт также устанавливает, что нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право в том числе потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно Общероссийскому классификатору продукции по видам экономической деятельности ОК 034-2007 (КПЕС 2002) (том 1, классы 01 - 23; том 2, классы 24 - 28; том 3, классы 29 - 45; том 4, классы 50 - 99) (принят и введен в действие Приказом Ростехрегулирования от 22.11.2007 N 329-ст) (дата введения - 01.01.2008) штукатурные работы относятся к работам по завершению строительства, отделочным и прочим.

Согласно п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (далее - Методика N 15/1), к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

Этот пункт также указывает, что предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Закон не устанавливает точных критериев мелких повреждений и неисправностей.

Однако из смысла положений п. 3.8 Методики N 15/1 следует сделать вывод, что мелкие повреждения и неисправности не должны создавать существенных помех для использования здания по назначению.

В данном случае повреждения штукатурки на лестничных площадках не создают подобных помех.

Из изложенного можно сделать вывод, что штукатурка поверхностей внутри зданий относится к текущему ремонту.

А. П.Чопяк

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

13.12.2010