Организация, применяющая упрощенную систему налогообложения ("доходы, уменьшенные на величину расходов"), по договору участия в долевом строительстве выполняет функции застройщика. Каким образом следует учитывать полученные застройщиком доходы, если инвесторы оплачивают услуги застройщика только по завершении строительства и сдачи объекта в эксплуатацию пропорционально доле фактических затрат на строительство?

Ответ: Под застройщиками понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении следующих функций (п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160)):

- организация строительства объектов;

- контроль за ходом строительства;

- ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат.

Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

В рассматриваемом случае инвесторы оплачивают услуги застройщика только по завершении строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, пропорционально доле фактических затрат на строительство объекта.

На основании п. 1 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ для налогоплательщиков, применяющих УСН, датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщик, применяющий УСН, учитывает следующие доходы: доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

Вознаграждение застройщика является доходом и учитывается для целей налогообложения за минусом расходов на его содержание (Письмо Минфина России от 09.09.2005 N 03-11-04/2/76).

Застройщику необходимо учитывать раздельно денежные средства, поступающие на финансирование строительства и в виде вознаграждения застройщику. Порядок и конкретные способы такого учета налоговым законодательством не определены. Однако при отсутствии раздельного учета все полученные от инвестора средства подлежат включению в налоговую базу с даты их получения (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Таким образом, денежные средства, полученные застройщиком на возмещение затрат по строительству, не облагаются налогом при применении УСН, а средства, полученные в оплату услуг застройщика, подлежат налогообложению.

Ю. А.Тихонов

Ведущий аудитор

ЗАО "Симбирский аудит-центр"

07.12.2010