Некоторые итоги правового регулирования имущественно-земельных отношений в первой половине 2005 года

НЕКОТОРЫЕ ИТОГИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИМУЩЕСТВЕННО-ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ПЕРВОЙ ПОЛОВИНЕ 2005 ГОДА

А. С. ТРИФОНОВ

Трифонов А. С., заместитель управляющего Южной дирекции юридической фирмы "Vegas-Lex" по развитию и работе с клиентами (г. Краснодар), аспирант Волгоградского государственного университета.

Земля представляет собой очень ценный производственный ресурс, ее использование позволяет эффективно развивать и вести коммерческую деятельность и извлекать прибыль в самых разных отраслях бизнеса. Минула почти половина 2005 г. Представляется необходимым оглянуться и сделать текущий анализ того, как действуют на практике новые нормы законодательства и правоприменительной практики, которыми нас порадовали законодатели и суды в этот период. В своем материале автор попытался остановиться на наиболее актуальных и проблемных вопросах.

I. О переводе земельных участков

С 5 января 2005 г. вступил в силу долгожданный Закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон "О переводе"). Закон был критически важен, так как только в нем впервые на федеральном уровне были определены перечень и содержание документов, которые надо собрать для изменения категории земельного участка, определен порядок их рассмотрения, а также дан исчерпывающий список оснований к отказу в изменении категории. Вместе с тем на практике необходимость в переводе земель сельхозназначения в другую категорию чаще всего возникает в связи со строительством на этих землях промышленных объектов. По Закону "О переводе" изменение категории земель сельхозназначения допускается, только если данные земли не пригодны для сельхозпроизводства. Возникает вопрос: какую землю считать непригодной? И вот тут инвесторы, в т. ч. избалованные вниманием власти, например, в Краснодарском крае с удивлением обнаружили, что в нашей стране непригодность земли до сих пор определяется одним из актов Минсельхоза СССР 1982 года (!). Это "скалы, обнажения плотных пород, осыпи, ледники, вечные снега и земли под водой". Поскольку построить промышленное предприятие на леднике или на скалах крайне проблематично (просто скал на всех не хватит), реализация сотен инвестиционных проектов остановилась, как трактор, у которого в период посевной закончилась солярка. Поняв, что они в очередной раз наломали дров, законодатели в конце апреля сами себе внесли проект с поправками в Закон "О переводе", согласно которым перевести земельный участок сельхозназначения в другую категорию можно будет в случае, если запланированное строительство нельзя осуществить на менее ценных землях. О времени рассмотрения этого законопроекта пока ничего не известно. Обострилась весенняя активность и Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - ВАС), что неудивительно, так как при неясности и противоречивости земельного законодательства вменяемое толкование его норм необходимо как воздух. С 1 января 2005 г. вступил в силу новый п. 6 ч. 2 ст. 146 НК РФ, который прямо освободил операции по реализации земельных участков (долей в них) от НДС. Взятый раннее ВАСом курс на необходимость возврата НДС, уплаченного по договорам выкупа, заключенным до 1 января 2005 г., остается неизменным. ВАС еще раз подтвердил свою позицию в Постановлении от 1 марта 2005 г. N 15250/04, указав на то, что увеличение цены земли на сумму НДС не соответствует законодательству. Впрочем, в ту же бочку меда ВАС добавил ложку дегтя. Состоит она в том, что выкупная цена земельного участка рассчитывается путем умножения ставок земельного налога на площадь участка. На практике часто возникали споры о том, надо ли ставку земельного налога предварительно увеличивать на поправочные (увеличивающие) коэффициенты, которые с завидной регулярностью появляются в новых федеральных законах. ВАС разъяснил, что под ставкой земельного налога понимается ставка, установленная местными представительными органами власти, увеличенная на поправочные коэффициенты предыдущих налоговых периодов и коэффициент, определенный законом о федеральном бюджете на текущий год. Таким образом, при определении цены выкупа ставку земельного налога необходимо увеличивать на все поправочные коэффициенты к ставке земельного налога. В марте ВАС РФ выдал целое Постановление N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление ВАС). В этом Постановлении ВАС дал четкие указания о том, как правильно решать некоторые из возникающих на практике спорных вопросов, в связи с чем на этом Постановлении есть смысл остановиться подробнее. На практике часто возникали ситуации, когда покупатель приобретал здание, расположенное на земельном участке, находившемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования. Возникал вопрос о том, на каком праве будет принадлежать покупателю недвижимости эта земля. С одной стороны, если продаваемая недвижимость находится на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью этого участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости, т. е. если у продавца - право пользования, то и к покупателю переходит право пользования. С другой стороны, Земельный кодекс запрещает предоставление коммерческим организациям земельных участков на праве пользования. Это противоречие будет решаться так: покупатель, как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением недвижимости, может изначально оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность. На практике часто возникали ситуации, когда организация оформляла аренду земельного участка под своей недвижимостью, затем руководство, немного поразмыслив и посчитав общий объем расходов на аренду, приходило к неутешительному выводу о том, что оно слегка погорячилось, после чего следовали обращения в муниципальные органы с требованием о выкупе земельного участка. Вопрос о том, можно ли, взяв землю в аренду, передумать и оформить ее в собственность, раньше был спорным. Сейчас с учетом Постановления ВАС он решается так. 1. Землю выкупить можно, если договор аренды заключен до вступления в силу действующего Земельного кодекса РФ, т. е. до 31 октября 2001 г. 2. Землю выкупить нельзя, если договор аренды заключен после вступления в силу действующего Земельного кодекса РФ, т. е. после 31 октября 2001 г. По результатам анализа судебной практики нами ранее уже давались рекомендации о том, как правильно обращаться в суд, если в выкупе отказывают. В Постановлении ВАС даны окончательные разъяснения по этому вопросу. В случае, если вы подаете в компетентный госорган заявление о выкупе, а вам в ответ не направляют проект договора купли-продажи, то вы можете: 1. Обратиться в арбитражный суд с заявлением, которое будет называться "О признании незаконным бездействия госоргана". Особенность этого дела будет в том, что именно госорган обязан в суде доказать, что он "не верблюд" и у него есть предусмотренные федеральным законом основания для отказа вам в выкупе. Если он этого сделать не сможет, а на практике именно так чаще всего и происходит, то суд обязан: А. Ваше заявление удовлетворить. Б. Признать бездействие госоргана незаконным. В. Обязать госорган подготовить проект договора купли-продажи и направить вам в двухнедельный срок (в заседании просите суд включить этот срок в решение). 2. Обратиться в арбитражный суд с иском, который будет называться "О понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка". В иске в качестве истца будет ваша организация, ответчиком - собственник земли (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

II. О выкупе земельных участков под недвижимостью <*>

Во-первых (однозначно), это обязанность. Организациям необходимо переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на аренду или выкупить их в собственность до 1 января 2006 г. Во-вторых, это право. Организации, имеющие в собственности или пользовании недвижимость, расположенную на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют право выкупить их в собственность. И право, и обязанность реализуются по одним и тем же правилам. Неодинаковое понимание этих правил чиновниками и предпринимателями на практике порождает массу споров. Поэтому есть смысл остановиться на тех нюансах выкупа, по поводу которых чаще всего скрещиваются шпаги в арбитражных судах.

Выкупить землю

Под какой недвижимостью можно выкупить землю? В соответствии со ст. 36 ЗК, а также ст. 28 и 43 Закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках, вне зависимости от того, относятся ли такие объекты к числу приватизированных или нет, в т. ч. и объектов, возведенных собственником на земельном участке. Сложнее ситуация, если земля выкупается под объектом недвижимости, полученным в собственность не в порядке приватизации, при этом земельный участок уже используется на основании договора аренды. По своему буквальному смыслу здесь неприменимо правило ч. 3 ст. 28 Закона "О приватизации" о том, что договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Это правило относится только к выкупу земли под приватизированной недвижимостью. Однако в одном из своих недавних решений Высший Арбитражный Суд РФ посчитал возможным применить эту норму к выкупу арендованной земли под самостоятельно возведенной (т. е. неприватизированной) недвижимостью, указав, что "договор аренды земельного участка, заключенный до введения в действие ЗК, не является препятствием для выкупа земельного участка". В соответствии со ст. 10 краевого Закона "Об основах регулирования земельных отношений в крае" цена участка составляет: в Краснодаре - 17-кратную ставку земельного налога за метр, по краю - 10-кратную ставку за метр. Цена выкупа определяется на момент заключения договора купли-продажи, который, напомню, считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности на землю в учреждении юстиции.

Решение о выкупе и право выбора

Согласно ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу до того, как будет разграничена государственная собственность на землю, земельными участками распоряжаются органы местного самоуправления, если иное не оговаривается законом. Статьей 43 Закона "О приватизации" в отношении земельных участков, которые находятся под приватизированными объектами недвижимости, предусмотрены другие условия. Решение о выкупе принимает орган, который в прошлом принял решение о приватизации находящейся на участке недвижимости. Высший Арбитражный Суд в постановлении по одному из недавних дел разъяснил, что это правило распространяется и на случаи, если объект недвижимости приобретен лицом, выкупающим земельный участок не от государства, а от лица, ранее приватизировавшего этот объект. Кто имеет право выбора между собственностью и арендой: собственник недвижимости или собственник земли? Первоначально суды считали, что собственник земли (как правило, муниципалитет). Например, московские суды со ссылкой на ст. 36 ЗК утверждали, что если собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, по закону могут эти участки приобрести, то это еще не означает, что местный орган власти обязан заключить именно договор купли-продажи. Не отставал от столицы и наш Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, который придерживался того же мнения по этому вопросу. Однако в настоящее время ФАС СКО занял иную позицию. В одном из его недавних постановлений было разъяснено, что право выбора между покупкой и арендой принадлежит собственнику недвижимости, а не местному органу власти.

Отказ в выкупе

На практике самое распространенное основание для отказа - это попытка выкупить землю, которая выкупу не подлежит по закону. Это земельные участки в составе земель лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов водоохранного и санитарно-защитного назначения, общего пользования (улицы, дороги и т. д.), земель транспорта, предназначенных для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования, если, к примеру, земельный участок предполагается использовать для реконструкции центральной части города. Особое внимание стоит уделить возможности выкупа сельхозземель. Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" содержит норму о том, что приватизация земельных участков из земель сельхозназначения, расположенных на территории субъекта России, осуществляется с момента, установленного законом субъекта. Согласно ст. 21 краевого Закона "Об основах регулирования земельных отношений в крае" приватизация земельных участков из земель сельхозназначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также занятых зданиями, строениями, сооружениями, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу этой статьи. Это означает, что сегодня выкупить землю сельхозназначения можно, только если она занята каким-либо зданием, строением или сооружением. Во всех остальных случаях придется ждать истечения установленного законом срока.

Наконец, что делать, если в выкупе отказано?

На практике опробованы разные варианты действий по защите прав в такой ситуации. Можно подать в суд заявление о признании незаконными действий местной администрации по отказу в выкупе или иск о понуждении к заключению договора купли-продажи участка. При этом до подачи иска необходимо подготовить свой проект договора купли-продажи и направить его органу, принимающему решение о выкупе. Если по истечении двух недель ответа нет, можно обращаться с иском в суд. Наиболее простой способ защиты, опробованный в судебной практике и недавно прошедший через Высший Арбитражный Суд: в суде предъявляется требование признать недействительным отказ в выкупе и обязать администрацию города (или района) подготовить договор купли-продажи с АО (ООО) земельного участка, находящегося под зданием. При этом необходимо указать адрес, площадь и кадастровый номер и направить договор для подписания АО (ООО) в двухнедельный срок. Государственная пошлина за подачу такого иска составляет 2000 рублей. Срок рассмотрения дела в суде с первой инстанции по кассацию - в среднем от 7 до 10 месяцев.

III. Об арендной плате за земли промышленности <*>

На практике арендаторы земельных участков сталкиваются с тем, что орган местного самоуправления, руководствуясь "общественными интересами", стремится выжать из промышленных предприятий как можно больше и периодически в одностороннем порядке повышает им арендную плату. Такое повышение ведет к значительному увеличению расходов и часто становится критическим для ведения бизнеса. Как бороться с повышением арендной платы, что говорят на эту тему действующее законодательство и суды, его применяющие? Начиная с 1999 г. федеральными законами (как правило, это законы о бюджете) устанавливаются предельные коэффициенты повышения ставок земельного налога и арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Динамика изменения данных коэффициентов представлена в следующей таблице:

Федеральный закон Год Коэффициент Коэффициент увеличения увеличения ставок арендной платы земельного налога

от 31 декабря 1999 г. N 227-ФЗ "О федеральном бюджете на 2000 год" (ст. 18) 2000 1,2 1,2

от 27 декабря 2000 г. N 150-ФЗ "О федеральном бюджете на 2001 год" (ст. 12) 2001 2 2

от 30 декабря 2001 г. N 194-ФЗ "О федеральном бюджете на 2002 год" (ст. 14) 2002 2 2

от 24 июля 2002 г. N 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в ч. 2 НК РФ и некоторые другие акты законодательства РФ" (ст. 7) 2003 1,8 1,8

от 7 июля 2003 г. N 117-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в ч. 2 НК РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) РФ" (ст. 7) 2004 1,1 НЕТ

от 23 декабря 2003 г. N 186-ФЗ "О федеральном бюджете на 2004 год" 2004 НЕТ НЕТ

от 29 ноября 2004 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в ч. 2 НК РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о призна - нии утратившими силу отдельных законодате - льных актов (положений законодательных ак - тов) РФ" (ст. 4) 2005 1,1 НЕТ

Может ли орган местного самоуправления повышать в текущем году арендную плату на коэффициент, превышающий размер, установленный федеральным законом? Необходимо сразу подчеркнуть, что на федеральном уровне нет ни одного нормативного акта, который прямо запрещал бы органам местного самоуправления повышать арендную плату на землю больше, чем это позволяет указанный коэффициент. Однако судебно-арбитражная практика свидетельствует об отрицательном ответе на поставленный выше вопрос, исходя из следующего. Статьей 1 Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за землю являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. В силу ст. 21 этого Закона при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. Как следует из ст. 7 Федерального закона от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", местное самоуправление осуществляется в соответствии с Конституцией РФ, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, конституциями, уставами субъектов РФ, законами субъектов РФ. Системный сравнительный анализ законодательства говорит о том, что органы местного самоуправления, определяя размер арендной платы за земли, находящиеся в собственности или в ведении соответствующего муниципального образования, не вправе устанавливать не предусмотренные федеральным законом обязанности и обременения, ограничивающие конституционные права и свободы субъектов предпринимательской деятельности. Следовательно, при установлении размеров арендной платы орган местного самоуправления должен следовать вышеприведенным положениям Федеральных законов о коэффициентах повышения арендной платы. Такая позиция последовательно проводится в судебной практике некоторых регионов России (решение АС Республики Марий Эл от 30 декабря 2003 г. N А-38-4164-15/530-2003, решение АС Чувашской Республики от 17 декабря 2003 г. N А79-6805/03-СК-1-6483, Постановление ФАС Поволжского округа от 4 - 9 сентября 2003 г. N А06-656у-4к/03, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 4 декабря 2003 г. N А19-15849/02-28-Ф02-4173/03-С1). Следовательно, если орган местного самоуправления повысил ставку арендной платы на коэффициент выше, чем указанный в федеральном законе, то такое постановление можно и нужно смело обжаловать в суд. Из приведенной таблицы следует, что на 2004 г. коэффициент повышения арендной платы федеральным законом не установлен. Следовательно, если орган местного самоуправления принял решение об изменении арендных ставок за землю на 2004 г. и в результате такого изменения сумма арендной платы для данного конкретного предприятия повысилась, то такое изменение (повышение) можно смело обжаловать в суд. Как показывает практика, организации, арендующие землю у муниципалитетов, испытывают трудности не только из-за непомерно высоких арендных ставок, но и из-за того, что эти ставки периодически повышаются, т. к. местные администрации в договорах аренды земельных участков всегда оговаривают за собой право повышать арендную плату в одностороннем порядке. Между тем законность такого условия весьма сомнительна. В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей. Порядок и особенности заключения договора аренды предусмотрены гл. 34 ГК РФ. Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно ч. 3 данной статьи, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Следовательно, гражданским законодательством предусмотрено, что изменение размера арендной платы по действующему договору производится только по соглашению сторон. Именно так складывается сейчас судебная практика на уровне ФАС Уральского округа. Сделанная Марком Твеном в позапрошлом веке остроумная рекомендация покупать землю, поскольку ее больше не производят, в сегодняшней России актуальна как никогда. Краткий обзор, произведенный автором, не претендует на истину в последней инстанции и свидетельствует лишь о том, что законодательство, регулирующее имущественно-земельные отношения, и практика (в т. ч. арбитражная) его применения развиваются по принципу "три шага вперед, два назад". Впрочем, учитывая крайнюю степень политизированности имущественно-земельного вопроса, это лучше, чем если бы это законодательство и практика правоприменения вовсе не существовали.

Название документа