ООО, применяющим УСН, в 2010 г. заключен договор, предметом которого является приобретение ООО прав и обязанностей инвестора по инвестиционному договору на строительство торгового комплекса. Плата за передаваемые права осуществляется в рассрочку в срок до декабря 2011 г. В октябре 2010 г. торговый комплекс вводится в эксплуатацию и доля в нем передается ООО. ООО планирует в 2010 г. сдать документы для регистрации права собственности на объект недвижимости - торговый центр. Имеет ли право ООО принять на затраты в 2010 г. стоимость построенного объекта, учитывая, что оплата к этому моменту по уступке прав первоначальному инвестору не произведена в полном размере?

Ответ: Расходы на приобретение прав инвестора на строительство торгового центра, введенного в эксплуатацию в октябре 2010 г., документы для госрегистрации права собственности на который поданы до конца 2010 г., могут быть учтены инвестором при определении налоговой базы по налогу в связи с применением УСН только в части оплаченной доли стоимости центра по состоянию на 31 декабря 2010 г. Оставшуюся часть инвестиционного взноса на строительство торгового центра, оплачиваемого в рассрочку, возможно признавать в расходах в следующем году - равными долями (согласно графику оплаты по условиям договора) на конец каждого отчетного (налогового) периода, в котором будет происходить оплата.

Обоснование: Налогоплательщики, применяющие УСН с объектом налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", имеют право учесть в составе расходов, уменьшающих полученные доходы, затраты на приобретение, сооружение и изготовление основных средств (пп. 1 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ), но с учетом положений п. п. 3, 4 ст. 346.16 НК РФ.

Указанные расходы в период применения УСН учитываются в налоговом периоде ввода в эксплуатацию основных средств (пп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). При этом основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, учитываются в расходах в соответствии с абз. 12 п. 3 ст. 346.16 НК РФ с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. Таким подтверждением является расписка территориального органа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о получении документов на государственную регистрацию прав с указанием даты их представления (п. 6 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты.

Расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств учитываются только по оплаченным основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, учитываемые в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 346.16 НК РФ, отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. При этом расходы учитываются за отчетные периоды равными долями (абз. 8 п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Таким образом, чтобы при применении УСН отразить в расходах затраты на приобретение (сооружение) недвижимого имущества, необходимо соблюсти следующие условия (см. Письма Минфина России от 15.04.2009 N 03-11-06/2/65 и ФНС России от 27.02.2010 N 3-2-11/6@):

- основное средство должно быть введено в эксплуатацию (пп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ);

- необходимо документально подтвердить факт подачи документов для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (абз. 12 п. 3 ст. 346.16 НК РФ);

- затраты по основному средству должны быть оплачены (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Учитывая изложенное, расходы на приобретение прав инвестора на строительство торгового центра, введенного в эксплуатацию в октябре 2010 г., документы для госрегистрации права собственности на который поданы до конца 2010 г., могут быть учтены ООО при определении налоговой базы по налогу в связи с применением УСН только в части оплаченной доли стоимости недвижимого имущества согласно условиям договора по состоянию на 31 декабря 2010 г. Оставшуюся часть инвестиционного взноса ООО на строительство торгового центра, оплачиваемого в рассрочку, ООО сможет признавать в расходах в следующем году - равными долями (согласно графику оплаты по условиям договора) на конец каждого отчетного (налогового) периода, в котором будет происходить оплата.

Е. В.Орлова

Директор департамента

внутреннего аудита

ООО "Комо"

25.11.2010