Организация построила здание на земельном участке, принадлежащем ей на праве собственности. Право организации на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке

Вправе ли регистрирующий орган отказать в государственной регистрации права собственности на данное здание, в случае если в качестве документа, подтверждающего факт его создания и ввода в эксплуатацию, представлен акт приемки законченного строительством объекта?

Ответ: Регистрация права собственности на построенное заявителем на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке здание должна производиться на основании разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698 (в случае, если такое разрешение требуется в соответствии с законодательством). Акт приемки законченного строительством объекта ни по форме, ни по содержанию не соответствует разрешению на ввод объекта в эксплуатацию. Поскольку заявитель самостоятельно указанного документа не представил, он запрашивается регистрирующим органом в органе, выдавшем такое разрешение. В случае получения от последнего ответа, свидетельствующего об отсутствии у заявителя такого разрешения, регистрирующий орган вправе отказать в регистрации права собственности на указанный объект недвижимости.

Обоснование: Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ).

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества определен ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Федеральным законом от 23.07.2013 N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости" (далее - Закон N 250-ФЗ) ст. 25 Закона N 122-ФЗ была изложена в новой редакции. Данные изменения вступили в силу с 1 октября 2013 г. (ч. 1 ст. 5 Закона N 250-ФЗ).

Так, из положений п. 1 ст. 25 Закона N 122-ФЗ (в ред. Закона N 250-ФЗ) следует, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании следующих документов:

- правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества. Представления данного документа не требуется в случае, если на основании него ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном Законом N 122-ФЗ порядке;

- разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством РФ требуется получение такого разрешения. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством РФ требуется его получение, запрашивается регистрирующим органом в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такого разрешения по собственной инициативе.

Согласно ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет:

- выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство;

- соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

В п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ приведен перечень случаев, являющихся основанием для отказа в государственной регистрации. Один из них - ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос - свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

Таким образом, с 1 октября 2013 г. установлен перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на такой объект недвижимости. Если право организации на земельный участок, на котором расположено указанное здание, ранее было зарегистрировано в установленном Законом N 122-ФЗ порядке, то регистрация права собственности на построенное на нем здание производится на основании разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию.

Акт приемки законченного строительством объекта ни по форме, ни по содержанию не является разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Аналогичный вывод содержится в Постановлении ФАС Уральского округа от 05.12.2011 N Ф09-4530/11 по делу N А60-2091/2011. Определением ВАС РФ от 14.03.2012 N ВАС-2234/12 в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления отказано.

Если заявитель самостоятельно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не представил, то данный документ запрашивается регистрирующим органом в органе, выдавшем такое разрешение. В случае получения ответа органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии у заявителя разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, регистрирующий орган вправе отказать в регистрации права собственности на указанный объект недвижимости.

Т. И.Сивошенкова

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

04.02.2014