Организация (продавец) передала помещение ООО (покупателю) по акту приема-передачи в соответствии с договором купли-продажи. Государственная регистрация перехода права собственности на данное помещение произведена в установленном порядке. Поскольку покупатель не исполнил свои обязательства по оплате приобретенного помещения, продавец обратился в суд с иском к покупателю о расторжении договора купли-продажи помещения

Вносится ли в данном случае какая-либо запись в ЕГРП о наличии возражений в отношении зарегистрированного права на такой объект недвижимости?

Ответ: Право лица, оспаривающего зарегистрированное право в суде, требовать внесения в ЕГРП отметки о наличии судебного спора в отношении этого права закреплено нормами п. 7 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ. С 1 октября 2013 г. Федеральным законом от 23.07.2013 N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости" (далее - Закон N 250-ФЗ) установлены возможность и порядок внесения в ЕГРП записи о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости. Данная запись вносится в ЕГРП на основании заявления предшествующего правообладателя.

Запись о наличии возражения погашается на основании заявления предшествующего правообладателя, которое представляется в регистрирующий орган в течение трех месяцев с момента ее внесения в ЕГРП, запись в ЕГРП о наличии возражения погашается также без заявления предшествующего правообладателя на основании решения государственного регистратора в случаях, предусмотренных ст. 28.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Обоснование: По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 указанной статьи).

В силу п. 7 ст. 8.1 ГК РФ в отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается. Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной Законом N 122-ФЗ системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 2 Закона N 122-ФЗ).

Право собственности на недвижимое имущество и сделки с ним подлежит государственной регистрации. Исключением являются права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (п. 1 ст. 4 Закона N 122-ФЗ).

Договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, является одним из оснований для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это следует из п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ.

Законом N 250-ФЗ Закон N 122-ФЗ дополнен ст. 28.1, а в ст. ст. 7 и 12 Закона N 122-ФЗ внесены изменения. Данные изменения вступили в силу с 1 октября 2013 г. (ч. 1 ст. 5 Закона N 250-ФЗ).

Как установлено абз. 7 п. 6 ст. 12 Закона N 122-ФЗ, при заявлении о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости в ЕГРП вносится запись об этом заявлении, которая указывает на существование возражения в отношении зарегистрированного права на него.

Порядок внесения в ЕГРП записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости определен ст. 28.1 Закона N 122-ФЗ.

Согласно абз. 1 п. 1 указанной статьи запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости вносится в ЕГРП на основании заявления лица, право собственности которого в ЕГРП было зарегистрировано ранее.

Данная запись погашается на основании заявления предшествующего правообладателя, представленного в течение трех месяцев с момента ее внесения в ЕГРП на основании заявления данного лица. Запись в ЕГРП о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости до истечения трех месяцев со дня ее внесения в ЕГРП погашается без заявления предшествующего правообладателя на основании решения государственного регистратора в случаях, если:

- предшествующий правообладатель не оспорил данное право в суде (копия соответствующего судебного акта, свидетельствующего о принятии судом заявления к рассмотрению, в регистрирующий орган в указанный срок не поступила из суда или не была представлена этим лицом);

- в регистрирующий орган поступил документ, подтверждающий, что предшествующий правообладатель оспорил данное право в суде одновременно с внесением в ЕГРП записи, указывающей на наличие заявленного в судебном порядке права требования;

- в регистрирующий орган поступило или представлено решение суда, которое вступило в законную силу и согласно которому данное право прекращено или установлено право иного лица либо в прекращении данного права отказано (независимо от того, по требованию какого лица указанное решение принято судом) (абз. 2 - 6 указанного пункта).

Запись в ЕГРП о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости также погашается без заявления предшествующего правообладателя на основании вступившего в законную силу судебного акта о погашении этой записи (абз. 8 указанного пункта).

В соответствии с п. 3 ст. 28.1 Закона N 122-ФЗ заявление о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости может быть представлено соответствующими лицами в следующем виде:

- в форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя или его законного представителя;

- с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг, в порядке, установленном Минэкономразвития России.

Форма такого заявления и требования к его заполнению, а также требования к формату заявления в электронной форме устанавливаются Минэкономразвития России.

Таким образом, по требованию продавца договор купли-продажи может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора покупателем. При этом непередача покупателем денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости помещения по договору купли-продажи является существенным нарушением договора исходя из понятия такого нарушения, содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ.

С 1 октября 2013 г. при наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости запись об этом вносится в ЕГРП на основании заявления предшествующего правообладателя. Данная запись погашается на основании заявления предшествующего правообладателя, представляемого в течение трех месяцев с момента ее внесения в ЕГРП. Запись в ЕГРП о наличии возражения погашается без заявления предшествующего правообладателя на основании решения государственного регистратора в случаях, предусмотренных в ст. 28.1 Закона N 122-ФЗ.

Т. И.Сивошенкова

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

04.02.2014