Организация арендует помещение в бизнес-центре. Плата за аренду уплачивается арендодателю. В договоре аренды указано, что организация-арендатор обязана заключить договор на комплексное техническое и эксплуатационное обслуживание с управляющей компанией. Управляющая компания не является арендодателем. Арендатор заключил указанный договор с управляющей компанией

Ежемесячно управляющая компания выставляет организации счет за комплексное обслуживание, в состав которого входят услуги по содержанию мест общего пользования и коммунальные услуги.

Можно ли стоимость коммунальных услуг учесть в расходах для целей налогового учета?

Ответ: По нашему мнению, организация-арендатор, заключившая договор с управляющей компанией, не вправе учесть стоимость коммунальных услуг в расходах для целей налогового учета.

Для того чтобы организация-арендатор могла учесть стоимость указанных услуг в расходах для целей налогового учета, необходимо заключить дополнительное соглашение к договору управления (между управляющей компанией и собственником здания) об оплате арендатором коммунальных расходов, которое также должно быть подписано арендатором.

В случае заключения указанного дополнительного соглашения арендатор будет вправе учесть затраты на указанные коммунальные услуги в составе расходов для целей налогообложения.

Обоснование: Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ бремя содержания имущества возложено на его собственника. Исключение из этого правила, как указано в приведенной норме, должно быть специально установлено законом или договором. Между тем ГК РФ и Жилищный кодекс РФ не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах (Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 13112/12).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в данном Постановлении Президиума ВАС РФ, условие договора аренды об обязанности арендатора заключить договор с управляющей компанией само по себе не может создавать обязанность арендатора по оплате услуг в пользу третьего лица (управляющей компании). Заключить договор с управляющей компанией, которая будет осуществлять комплексное техническое и эксплуатационное обслуживание здания, в котором находится арендуемое помещение арендатора, вправе арендодатель.

Арендодатель и управляющая компания могут заключить дополнительное трехстороннее соглашение к данному договору, которое будет подписано и арендатором. В силу разъяснений Минфина России, данных в Письме от 07.11.2013 N 03-01-13/01/47571 (направлено Письмом ФНС России от 26.11.2013 N ГД-4-3/21097), налоговые органы начиная со дня размещения в полном объеме данного Постановления Президиума ВАС РФ на его официальном сайте в сети Интернет либо со дня его официального опубликования в установленном порядке при реализации своих полномочий должны руководствоваться указанным документом.

Дополнительным трехсторонним соглашением будет установлена обязанность арендатора оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные услуги (горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и т. п.).

Указанное дополнительное соглашение к договору управления с управляющей компанией об оплате коммунальных расходов подтверждало бы волю всех участников сделки на исполнение арендатором обязанности арендодателя по оплате коммунальных услуг и изменяло правило, установленное ст. 210 ГК РФ.

Расходы на коммунальные услуги учитываются в составе расходов для целей налогового учета на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ.

Таким образом, в случае заключения дополнительного соглашения затраты арендатора на указанные коммунальные услуги могут быть правомерно учтены в составе расходов для целей налогообложения. Арендатор будет нести обязанность перед управляющей компанией по внесению платы за коммунальные услуги.

С. М.Дмитричева

ЗАО "Сплайн-Центр"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

04.02.2014