Два собственника (у каждого - 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру) одновременно продали свои доли в квартире, находившейся у них в собственности менее 3 лет. Сделка оформлена двумя договорами по продаже 1/2 доли каждым продавцом. В каком размере применяется имущественный налоговый вычет по НДФЛ при продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру с учетом Постановления Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П, если вся квартира была продана одновременно, но продажа оформлена двумя разными договорами?

Ответ: При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб. (абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ).

В соответствии с абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Особый порядок предоставления имущественного вычета может применяться только в том случае, когда доля каждого из совладельцев квартиры выделена в натуре, то есть каждый продаваемый объект (например, комната в коммунальной квартире) может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта индивидуального права собственности.

Поскольку абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ допускает предоставление имущественного налогового вычета при продаже долей, в частности, в жилом доме или квартире, в указанных случаях (если самостоятельным объектом договора купли-продажи является выделенная в натуре доля жилого дома или квартиры) имущественный вычет может быть предоставлен в полном объеме. Именно на это указал Конституционный Суд РФ (Постановление от 13.03.2008 N 5-П).

Напомним, что в случае выдела доли в натуре записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами (п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). При этом отношения общей долевой собственности прекращаются.

В рассматриваемом случае продается общий (не разделенный в натуре) объект, в связи с чем каждому из двоих продавцов может быть предоставлен вычет в размере 500 000 руб.

Е. В.Воробьева

Член Научно-экспертного совета

Палаты налоговых консультантов

Российской Федерации

20.10.2010