Споры о регистрации прав на недвижимость

СПОРЫ О РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

С. М. ПЕТРОВА

Светлана Михайловна Петрова, первый зам. председателя Арбитражного суда Чувашской Республики, к. ю.н.

Несмотря на то что судебная практика по вопросам, связанным с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", складывается в течение длительного времени, многие нормы этого Закона продолжают оставаться дискуссионными, а вопросы их толкования - нерешенными. Свидетельство этому - обилие споров и отсутствие единообразия в арбитражно-судебной практике.

Способы защиты прав

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) определяет государственную регистрацию прав как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Учреждение юстиции по регистрации прав, рассмотрев представленные документы, может принять решение об отказе в государственной регистрации. Граждане и юридические лица, не согласные с решением, принятым учреждением юстиции, обращаются в суд. Судебная практика показывает, что в основе своей спорные ситуации однообразны. Например, лицо обращается в суд с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации как ненормативного акта органа государственной власти, привлекая ответчиком по делу учреждение юстиции по регистрации прав. Однако Закон о регистрации устанавливает иные пути защиты нарушенных прав граждан и юридических лиц. Так, чаще всего основанием для отказа в государственной регистрации права служит то, что на объект, право собственности на который зарегистрировано за одним лицом, заявляют самостоятельные требования другие юридические лица. Поэтому Закон о регистрации устанавливает, что может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации права. Таким образом, законодательно закреплен принцип достоверности государственной регистрации: государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому ответчиком по такому требованию является правообладатель зарегистрированного права. В данном случае заинтересованное лицо обращается в суд с иском. Ответчиком по данному делу будет не только правообладатель зарегистрированного права, но и учреждение юстиции, осуществившее регистрацию, и в случае признания судом отказа в государственной регистрации незаконным обязано выполнить решение суда, обязывающее учреждение юстиции произвести государственную регистрацию. Однако юридические лица и граждане-предприниматели могут обжаловать в арбитражный суд такие действия и решения, как отказ в выдаче информации о зарегистрированных правах (п. 2 ст. 7 Закона о регистрации), отказ в исправлении технической ошибки (п. 2 ст. 21 Закона о регистрации), нарушение сроков регистрации и пр. На практике в процессе судебного разбирательства нередко выясняется, что спор провоцируется неправомерным поведением самих заявителей, а именно непредставлением необходимых документов при обращении с заявлением о регистрации права собственности или иных вещных прав. Судебная практика в этих случаях идет по пути признания регистрации недействительной, хотя Законом о регистрации предусмотрено, что в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право. Такая формулировка оставляет открытым вопрос об обжаловании государственной регистрации как ненормативного акта или действия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем такие споры имеют место, поскольку органы, осуществляющие государственную регистрацию, производят регистрацию на основании Закона и в соответствии со своей компетенцией.

Реализация новелл

Рассмотренные вопросы становятся еще более актуальными в связи с изменениями, внесенными в Закон о регистрации Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ. Так, в прежней редакции Закон разрешал предоставление полных сведений о государственной регистрации прав только самому правообладателю или лицу, действующему от имени правообладателей на основании доверенности. Сегодня согласно п. 3 ст. 7 Закона в перечень лиц и органов, имеющих право на получение полных сведений о государственной регистрации прав, включены законные представители. Кроме того, регистрирующие органы на платной основе имеют право предоставлять любому заинтересованному лицу статистическую информацию, полученную на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), например информацию о количестве заключенных на определенной территории за определенный период сделок и т. д. (информация имеет обобщенный характер без идентификации определенного лица). Обращает на себя внимание внесение в п. 5 и 6 ст. 16 Закона о регистрации нормы о том, что при представлении документов на государственную регистрацию в книге учета документов и расписке в их получении регистрирующим органам необходимо указывать не только дату, но также и время их получения с точностью до минуты. Из Закона о регистрации следует, что регистрация прав и сделок производится в последовательности, определенной порядком приема документов. Следовательно, если на регистрацию представлены два договора купли-продажи помещения, то раньше будет зарегистрирован договор, первым представленный на государственную регистрацию, а время представления будет определяться временем получения документов с точностью до минуты, указываемым как в книге учета, так и в выдаваемой заявителю расписке. В соответствии с п. 6 ст. 12 регистрирующим органам надлежит вносить в графу реестра "Особые отметки" сведения о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным, а также о проживающих в этом помещении членах семьи собственника, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, при наличии таких сведений у регистрирующего органа, представленных судебными органами и органами опеки и попечительства. Следовательно, Законом расширен круг лиц, имеющих право на обжалование действий учреждений юстиции, поэтому количество дел по обжалованию действий учреждений юстиции в судах возрастет. Защита прав и интересов в этом случае будет осуществляться путем подачи заявления о проверке законности правового акта, действия (бездействия) государственных органов, должностного лица, которым, по мнению заявителя, нарушены его юридические интересы, права и свободы. Исходя из изложенного рассмотрение дел об отказе в государственной регистрации возможно как в исковом порядке, так и в порядке производства по делам, вытекающим из административных и иных публичных правоотношений. При таком положении вещей становится очевидным, что назрела необходимость во внесении определенности в вопрос о видах судопроизводства по делам, связанным с регистрацией недвижимости. Так, А. В. Усталова верно отмечала, что "неточное решение вопросов о видах производства может привести к двоякого рода ошибкам: игнорированию специфики порядка рассмотрения определенных групп дел или, напротив, к другой крайности, когда внимание сосредотачивается только на особенностях и со счетов сбрасывается действие общих правил процесса" <*>. -------------------------------- <*> Усталова А. В. Гражданско-правовые меры борьбы с пьянством. Воронеж, 1982. С. 11.

Источником деления основных видов арбитражного судопроизводства все-таки следует признать материально-правовую природу дел, которая включает в себя наличие спора о праве (исковое судопроизводство) либо его отсутствие в публичных правоотношениях. Как следствие материально-правовой природы дел, суд не может работать одинаково, используя одни и те же правовые средства различных по своей сути дел. Соответственно по-разному происходит реализация целей и задач арбитражного судопроизводства. Правильное определение предмета исковых требований прежде всего ведет к более четкому определению круга лиц, подлежащих привлечению к участию по делу, и круга юридических фактов, которые должны быть установлены, что будет способствовать защите имущественных прав на спорный объект. В заключение по этому вопросу остановимся на детализации норм, регулирующих ответственность органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, за вред, причиненный их неправомерными действиями или бездействием физическим или юридическим лицам (в частности, за допущенную при регистрации техническую ошибку, необоснованный отказ в регистрации). Впервые в Законе дано определение необоснованного отказа в регистрации (п. 1 ст. 31 Закона). Вред подлежит возмещению в полном объеме (т. е. включая реальный ущерб и упущенную выгоду) за счет казны РФ и в соответствии со ст. 31 Закона о регистрации и ст. 1069 ГК РФ. При этом вина причинителя вреда предполагается, если он не докажет, что вред причинен не по его вине. Считаем, что дела о возмещении вреда не вызовут сложностей в правоприменительной практике, поскольку основанием такого отказа будет являться именно несоблюдение порядка и правил регистрации, то есть то, что должно обжаловаться в суд как акты, действия (бездействие) учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость.

Основания для отказа

Одной из причин возбуждения дел, связанных с отказом в государственной регистрации, является то, что предусмотренный ст. 20 Закона о регистрации перечень оснований для отказа является исчерпывающим, тогда как на практике встречаются и такие случаи, которые не всегда подпадают под основания, предусмотренные настоящей статьей. Так, регистрирующие органы при проведении правовой экспертизы актов, изданных государственным органом или органом местного самоуправления, в ряде случаев обнаруживают его ущербность, по которой, однако, на момент отказа по этому основанию в регистрации данный акт не признан недействительным в установленном законом порядке. В соответствии со ст. 13 Закона о регистрации учреждение юстиции осуществляет правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, которые в своей совокупности включают проверку юридической чистоты и действительности поданных документов, проверку наличия прав у органа власти или лица, подготовившего и выдавшего документ, проверку законности сделки, являющейся основанием для государственной регистрации права, исследование ЕГРП на предмет проверки наличия ранее зарегистрированных прав на данный объект недвижимости, отсутствия противоречий между зарегистрированным и заявленным правом, наличия зарегистрированных ограничений. Поэтому если отказ регистрирующего органа обусловлен недействительностью акта государственного органа или органа местного самоуправления, признанного таковым в установленном законом порядке, то это является для суда в соответствии с ч. 5 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации безусловным основанием для отказа в жалобе заявителю. Если же акт публично-правового органа на момент рассмотрения жалобы в суде не признан недействительным, то по действующему АПК РФ суд, рассматривающий дело, без наличия в исковых заявлениях соответствующих требований о признании незаконным ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления, послужившего основанием для государственной регистрации прав, не может рассматривать в судебном заседании вопрос о признании его недействительным или отменить этот акт, таким полномочием он не обладает. Однако суд в процессе разрешения дела должен установить, соответствуют ли представленные на государственную регистрацию документы (в том числе и акт публичного органа) по своей форме или содержанию требованиям действующего законодательства, уведомлял ли регистрирующий орган в порядке ст. 19 Закона о регистрации заявителя в письменной форме об обнаруженных несоответствиях акта требованиям законодательства, и при подтверждении этих фактов отказать в удовлетворении жалобы заявителя на основании ч. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации. Такой отказ по своей сути будет основан на способе защиты гражданских прав, как неприменение судом акта публично-правового органа, противоречащего закону (п. 2 ст. 13 АПК РФ), который должен распространяться, как представляется, и на индивидуально-правовые акты государственных органов и органов местного самоуправления (так называемый косвенный судебный контроль). Другим основанием отказа в регистрации сделки или признания государственной регистрации недействительной является обнаружение при проведении правовой экспертизы документов и при проверке законности сделки юридических дефектов, которые могут стать в дальнейшем основанием для признания ее недействительной. Здесь возможно возникновение двух ситуаций. Во-первых, наличие в сделке таких дефектов, которые свидетельствуют о ее ничтожности. Подобные сделки затрагивают не только частные, но и публичные интересы и с момента их совершения не допускают наступления нормальных юридических последствий, свойственных действительным сделкам, независимо от того, заявлена ли перед судом просьба об этом. Поэтому если стороны на момент представления документов на регистрацию сделку уже исполнили, то регистрирующий орган, отказывая в регистрации, не может решить вопрос о применении последствий ничтожности такой сделки, поскольку это прерогатива суда. В этом случае регистрирующий орган при обнаружении дефектов, свидетельствующих о ее ничтожности, должен отказать не только в регистрации самой сделки, но и права (перехода права), вытекающего из нее, если такое право подлежит государственной регистрации. Это также означает, что судебному рассмотрению вопроса о законности отказа в регистрации не обязательно должно предшествовать разрешение дела о ничтожной сделке, т. к. обжалуется обоснованность отказа в регистрации, которая сама по себе может быть одним из условий действительности сделки. Во-вторых, при проведении правовой экспертизы сделки могут быть выявлены дефекты, свидетельствующие о ее оспоримости. Они значительно осложняют позицию регистрирующих органов, вынужденных решать вопрос о правомерности отказа регистрирующего органа в регистрации сделки, пока она не оспорена одной из сторон в суде. В этом случае следует исходить из того, что такой сделке свойственны определенные несоответствия требованиям закона, но не с позиций публичного интереса и правопорядка (как в ничтожных сделках), а только лишь с позиций частного интереса, который требует признания сделки недействительной со стороны суда. Поэтому, пока такая сделка не оспорена по иску заинтересованного лица или потерпевшей стороны, она должна считаться действительной, а отказ регистрирующего органа в ее регистрации - неправомерным. В случае признания уже зарегистрированной сделки в суде недействительной по иску потерпевшей стороны встает вопрос о действительности самой регистрации сделки. Рассмотрим следующий пример. Администрация г. Канаша обратилась с исковым заявлением о признании недействительной государственной регистрации права хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия на нежилое помещение. Исковые требования мотивированы тем, что конкурсный управляющий МУП зарегистрировал право хозяйственного ведения на данное нежилое помещение, хотя указанное помещение в хозяйственное ведение МУП не передавалось. Для того чтобы рассмотреть данное требование, администрация г. Канаша дополнительно обратилась с требованием в суд о признании незаключенным договора между администрацией и МУП, содержащего условие о передаче в хозяйственное ведение МУП спорного нежилого помещения. В ходе рассмотрения требования о признании сделки незаключенной было установлено, что для государственной регистрации права хозяйственного ведения МУП в качестве правоустанавливающего документа была представлена нотариально заверенная копия договора, которая со стороны учредителя не подписана. В связи с чем указанная сделка признана судом незаключенной. Решение суда о признании сделки незаключенной явилось основанием для признания недействительной регистрации права хозяйственного ведения МУП. Следовательно, решение суда о признании сделки незаключенной, оспоримой сделки недействительной является бесспорным основанием для признания недействительной государственной регистрации этой сделки и вытекающих из нее прав и отвечает всем требованиям ст. 8 ГК РФ и ст. 28 Закона о регистрации и может считаться непосредственным основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Представляется, требования о государственной регистрации сделок с недвижимостью выражены тем, что они имеют публичное значение. Другие лица, не имея возможности вдаваться в исследование воли сторон, должны исчерпывающим образом определенно получить данные об арендованной (проданной) недвижимости только из самого текста договора. Именно для неопределенного круга третьих лиц, а не для сторон установлены строгие требования к договорам о недвижимости. Поэтому такой порок договора, как неопределенное описание в нем объекта недвижимости, влечет признание договора незаключенным. Публичный эффект государственной регистрации состоит как раз в том, что документы, представленные на регистрацию, являются исчерпывающими и их недостатки не могут быть устранены никаким дополнительным толкованием.

Название документа