Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законодательства

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

СИСТЕМА ПРАВ ГРАЖДАН НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ В СВЕТЕ РЕФОРМЫ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 10 мая 2005 года

Л. Ю. МИХЕЕВА

Михеева Л. Ю., доктор юридических наук, профессор кафедры гражданского права Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации.

Освещая систему прав граждан на жилые помещения в соответствии с новым законодательством, следует отметить два предварительных обстоятельства. Первое. Статья 1 Жилищного кодекса Российской Федерации ввела довольно широкое по содержанию понятие "жилищные права". Они определены как права, вытекающие из отношений, регулируемых жилищным законодательством. Таким образом, не все "жилищные" права представляют собой права на жилище, поскольку с учетом положений статьи 4 ЖК РФ к "жилищным" отнесены, строго говоря, и право члена кооператива на участие в управлении этим юридическим лицом, и право собственника квартиры на непосредственное управление многоквартирным домом, и другие. Иными словами, "жилищные" права - это субъективные права, определяемые жилищным законодательством. С другой стороны, не все права (в том числе регулируемые гражданским, а не только жилищным законодательством), объектом которых выступают жилые помещения, дают возможность их правообладателям реализовать свое право на жилище. Существуют такие права, как, например, право залогодержателя по договору об ипотеке жилого помещения, которое не предоставляет правообладателю возможности использовать помещение для себя. В настоящей статье предпринята попытка систематизировать положения о таких правах, объектом которых является жилое помещение и которые дают их правообладателям возможность использовать это помещение для своего проживания. Такие права возникают по основаниям, предусмотренным как жилищным, так и гражданским законодательством. Второе. С введением в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации перечень прав на жилые помещения почти не изменился. Однако значительно изменились основания возникновения и прекращения некоторых из ранее существовавших прав, затронуто и их содержание. Это обстоятельство чрезвычайно важно для науки жилищного права. В последние десятилетия в ожидании нового Жилищного кодекса в стране активно обсуждалась его предполагаемая концепция. Возможное кардинальное изменение принципов правового регулирования жилищных отношений подробно проанализировал в 2000 году В. Н. Литовкин. По его меткому замечанию, такие общесоциальные принципы советского права, как общенародная собственность и "каждому - по труду", фактически прикрывали социальное иждивенчество и эксплуатацию труда государством <*>. -------------------------------- <*> Литовкин В. Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему // Проблемы современного гражданского права: Сборник статей. М.: Городец, 2000. С. 241.

Вопрос о принципах жилищно-правового регулирования тесно связан с продолжающейся дискуссией о толковании нормы статьи 7 Конституции: "Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека". Эта норма является необходимой предпосылкой и для реализации закрепленного статьей 40 Конституции Российской Федерации права на жилище <*>. -------------------------------- <*> Толкование указанных положений Конституции РФ различно. Так, А. Н. Кичихин, И. Б. Марткович, Н. А. Щербакова пишут: "...если государство объявило себя социальным, т. е. нацеленным в первую очередь на удовлетворение потребностей своих граждан, в том числе и в жилье, и защиту их от жизненных невзгод, то объем гарантированного жилища будет постепенно увеличиваться и на удовлетворение этой потребности каждого конкретного индивида будут выделяться средства из общественных фондов". См.: Кичихин А. Н., Марткович И. Б., Щербакова Н. А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения. М., 1997. С. 21.

Принятие нового Жилищного кодекса (наряду с социальной реформой, выразившейся прежде всего в так называемой монетизации льгот) продемонстрировало окончательную смену подходов к сущности социального государства вообще и к реализации права граждан Российской Федерации на жилище в частности. Более того, стал окончательно ясен и конституционно-правовой смысл этого права. С точки зрения современного законодателя социальное государство выступает в качестве не всеобщего благодетеля, но организатора социальной заботы о своих гражданах <*>. Именно поэтому в содержании конституционного права на жилище отсутствует такая возможность, как право на его получение. Точнее, это право принадлежит лишь "малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище". -------------------------------- <*> Все более популярной становится идея о государстве, благоприятствующем труду, отвергающая иждивенчество и требующая "повышения социальной активности человека". См.: Чиркин В. Е. Общечеловеческие ценности и современное государство // Государство и право. 2002. N 2. С. 11 - 12.

Итак, среди всех прав на жилище наиболее содержательным и обеспечивающим потребности человека, вне всяких сомнений, является право собственности. Способы (основания) возникновения этого права определяются гражданским законодательством. К ним относятся: 1. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. Непосредственно у гражданина право собственности на жилое помещение в силу указанного основания возникает в случаях, когда он, обладая необходимыми правами на земельный участок, возводит на нем жилье. Изменения в прошедшей жилищной реформе этого основания напрямую не затронули. Законодатель ставил перед собой задачу сделать возведение жилья одним из доступных способов его приобретения, для чего Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ были внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, введен в действие Градостроительный кодекс Российской Федерации, а Федеральным законом от 20.08.2004 N 112-ФЗ внесены изменения в статью 220 Налогового кодекса Российской Федерации. Так, в пояснительной записке к Градостроительному кодексу указывалось: "Без снижения административных барьеров доступа на рынок жилищного строительства и формирования прозрачного и эффективного механизма предоставления сформированных земельных участков для жилищного строительства с установленными градостроительными регламентами все усилия по расширению платежеспособного спроса населения через развитие жилищного кредитования приведут лишь к повышению цен на рынке жилья". Таким образом, в ближайшее время следует ожидать ослабления "административных барьеров", что в сочетании с доступностью жилищных кредитов должно дать гражданам России возможность в том числе возвести свое собственное жилье. 2. Приобретение права собственности на основании сделки об отчуждении жилого помещения (договора купли-продажи, мены, дарения и иных). Трудно что-либо изменить в правовом регулировании этих способов возникновения права собственности, однако российский законодатель предпринял попытку сделать это. Прежде всего перемены затронули систему условий приобретения права собственности на жилые помещения по договору купли-продажи с привлечением заемных средств. Правовое регулирование так называемого ипотечного жилищного кредитования претерпело целый ряд изменений. Существенно изменены нормы Федеральных законов "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об ипотечных ценных бумагах", изменены положения Налогового кодекса Российской Федерации, части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Принят и вступает в силу с 1 июня 2005 года Федеральный закон "О кредитных историях". По замыслу законодателя все эти новеллы позволят "снизить стоимость ипотечного кредитования", обеспечить его доступность для населения, с одной стороны, и привлекательность для кредитных организаций, с другой. В этой идее как раз и находит свое отражение концепция социального государства как организатора, всемерно способствующего компромиссу интересов граждан, нуждающихся в жилье, и финансовых структур. Параллельно были изменены положения гражданского законодательства, определяющие некоторые условия оборота жилой недвижимости. Так, стремлением законодателя упрочить гражданский оборот вызвано к жизни дополнение пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса словами: "недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя", а также введение в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" статьи 31.1 "Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение". Указанные изменения были направлены на "усиление прав добросовестных приобретателей имущества, в том числе недвижимого". Широко известно и еще одно нововведение, затронувшее содержание Гражданского кодекса, а именно статьи 292 Кодекса. В пункте втором этой статьи исключена частица "не", а в пункте четвертом существенно ограничены случаи, в которых для отчуждения жилого помещения требуется предварительное согласие органа опеки и попечительства. В пояснительной записке к соответствующему законопроекту было указано: "Целью данного изменения является создание максимальной привлекательности жилья на рынке недвижимости и снижение рисков ипотечного кредитования". Думается, что оценка всех перечисленных выше новелл не может быть однозначной, а желаемый положительный эффект от внесенных в законодательство изменений скажется далеко не сразу. 3. Основанием возникновения права собственности на жилое помещение продолжает оставаться полная выплата членом кооператива своего паевого взноса (пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соответствующие нормы закреплены также в пункте первом статьи 129 Жилищного кодекса Российской Федерации и в статье 30 Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах". 4. Специальным способом приобретения права собственности на жилое помещение является договор долевого участия, урегулированный Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Известная проблема определения правовой природы такого договора отчасти снята путем закрепления легальной дефиниции договора участия в долевом строительстве (статья 4 Закона). Для возникновения права собственности на жилище по этому основанию требуется наличие фактического состава из следующих юридических фактов: договор долевого участия, прошедший государственную регистрацию (или зарегистрированное соглашение об уступке прав требований участником долевого строительства); разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства; передача объекта долевого строительства участнику, оформленная передаточным актом или иным документом. Можно предположить, что договор участия в долевом строительстве стал одной из разновидностей строительного подряда. Однако следует и иметь в виду, что введение в действие названного Федерального закона не препятствует заключению договоров простого товарищества, исполнение которых может повлечь возникновение доли в праве собственности на жилище, если иное не установлено договором простого товарищества либо не вытекает из существа этого обязательства. 5. Сохраняет свое значение такой способ возникновения права собственности на жилое помещение, как его приватизация - "бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде" (статья 1 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Однако возможность приватизации теперь связана с датой заключения договора социального найма. В соответствии с новой редакцией статьи 4 этого Закона не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года. На практике эта норма приобрела весьма непростое звучание. Многие граждане на момент введения ее в действие участвовали в судебных спорах в качестве истцов по искам о предоставлении им жилых помещений. Вынесенные в их пользу судебные решения вступят в силу после 1 марта 2005 года, после этой даты будут заключены с ними и договоры социального найма. Такие лица, годами ожидавшие предоставления им жилья, не смогут приобрести его в собственность бесплатно. Понятие "приватизация жилых помещений", введенное Законом 1991 года, окончательно уйдет в прошлое с 1 января 2007 года (см. п. 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). Тем не менее отказ от приватизации жилья как способа безвозмездного приобретения имущества не исключает появления в дальнейшем в федеральном законодательстве норм о выкупе гражданами квартир, занимаемых ими по договорам социального найма. 6. Не претерпели изменений, но по-прежнему сохраняют свою актуальность и иные способы приобретения права собственности на жилые помещения - наследование, возникновение права собственности в силу приобретательной давности и другие. Получает распространение на практике такой способ приобретения права собственности на жилище, как соглашение об уплате алиментов, которое может содержать условие об уплате алиментов "путем предоставления имущества" (п. 2 ст. 104 Семейного кодекса Российской Федерации). Право пользования жилым помещением возникает из целого ряда оснований: 1. Наиболее острым с социальной точки зрения остается вопрос о таком основании возникновения права на жилище, как договор социального найма, который порождает более устойчивое и длительное право пользования жилым помещением, чем договор "коммерческого" найма. В соответствии с новым Жилищным кодексом РФ основания для предоставления жилых помещений значительно сужены. Правом на получение жилых помещений по договору социального найма (ст. 49 ЖК РФ) обладают следующие физические лица, признанные нуждающимися в жилых помещениях: а) малоимущие граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. В настоящее время в большинстве субъектов Российской Федерации такие законы, определяющие в целях предоставления жилища понятие "малоимущий гражданин", еще не приняты. Так, например, Закон города Москвы "Основы жилищной политики города Москвы" и Закон Санкт-Петербурга "О жилищной политике Санкт-Петербурга" продолжают действовать в редакциях, не учитывающих новый Жилищный кодекс РФ; б) иные указанные в федеральном законе или законе субъекта категории граждан. Следует отметить, что действующие федеральные законы, определяющие гарантии права на жилище отдельных категорий граждан, предусматривают, как правило, иной порядок реализации этого права, не связанный с положениями Жилищного кодекса РФ о предоставлении жилья по договору социального найма. Так, обеспечение жильем военнослужащих осуществляется при помощи предоставления им служебного жилья. При увольнении таких лиц они вправе при наличии ряда условий претендовать на предоставление им жилого помещения в собственность "в порядке, определяемом федеральными законами и иными нормативными правовыми актами" (статья 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих"). Однако подобная процедура не имеет отношения к пункту 3 статьи 49 Жилищного кодекса Российской Федерации. Таким образом, в действующем жилищном законодательстве воплотился подход, заложенный в статье 40 Конституции. Бесплатно (или за доступную плату) жилые помещения предоставляются малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище. Окончательно раскрывается сущность этого правила при дальнейшем анализе норм Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми малоимущими и нуждающимися в жилом помещении граждан признают органы местного самоуправления. При этом определение размера дохода гражданина должно происходить на основании закона субъекта Российской Федерации (статья 49 ЖК РФ), а установление факта нуждаемости в жилом помещении - как правило, на основании установленной органом местного самоуправления учетной нормы площади жилого помещения (статья 50 ЖК РФ). Тем самым на различных территориях единого федерального государства будут созданы фактически разные условия для реализации конституционного права на жилище. Этот принцип состоявшейся жилищной реформы нельзя принять как противоречащий основам федерализма. Следует ожидать, что, определяя порядок признания граждан малоимущими в целях предоставления им жилья и порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма, субъекты Российской Федерации не преминут воспользоваться возможностью ввести дополнительные ограничения для граждан. Так, уже сейчас в Законе города Москвы от 15 января 2003 года N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы" возможность получить жилье на основании договора социального найма предоставлена лицам, которые "проживают в городе Москве в общей сложности не менее 10 лет". В соответствии с Законом города Санкт-Петербурга "О жилищной политике Санкт-Петербурга" основанием для возникновения обязанностей администрации города по улучшению жилищных условий гражданина выступает постоянное проживание в помещении, относящемся к жилищному фонду города. В соответствии со статьей 6 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" субъектами права на заключение договора социального найма продолжают оставаться граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма. Таким образом, возникшая ранее очередность предоставления гражданам жилых помещений сохранилась. При этом закономерно возникает вопрос о соотношении прав прежних очередников с лицами, подающими заявление о постановке их на учет как нуждающихся в жилых помещениях на основании нового законодательства. В особенности трудно соотнести положения о праве на внеочередное предоставление жилья, закрепленные в статье 57 Жилищного кодекса Российской Федерации и нормы статей 33, 36, 37 Жилищного кодекса РСФСР. Представляется, что в условиях дефицита у того или иного публичного субъекта свободных жилых помещений первоначально будут обеспечиваться жильем граждане, принятые на учет по ранее действовавшему законодательству. Основанием для заключения договора социального найма в соответствии со статьей 20 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" выступает и передача ранее приватизированного жилого помещения в государственную или муниципальную собственность (называемая в обиходе "деприватизацией"). В этом случае для заключения договора социального найма также требуется соблюдение ряда дополнительных условий (граждане относятся к числу малоимущих, жилое помещение является единственным местом постоянного проживания и пр.) <*>. -------------------------------- <*> В этой связи вызывает затруднение соотношение этого специального положения, закрепленного в Законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с сохраняющей пока силу статьей 9.1, введенной в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" Федеральным законом от 20.05.2002 N 55-ФЗ. Нетрудно заметить, что эти сходные правила различаются по кругу лиц и по сроку реализации права на "деприватизацию".

Из договора социального найма жилого помещения возникает право субъекта владеть и пользоваться жилым помещением, пользоваться общим имуществом дома, в котором это помещение находится, а также иные права и обязанности, предусмотренные жилищным законодательством. 2. В качестве самостоятельного права в отношении жилого помещения сохраняется право владения и пользования, возникающее из договора найма (так называемого коммерческого найма) жилого помещения (статья 671 Гражданского кодекса Российской Федерации). Основанием возникновения права является договор, а субъектом права, как известно, - гражданин (или граждане - сонаниматели). Содержание права, возникающего из договора "коммерческого" найма жилого помещения, отличается от содержания прав, возникающих из договора социального найма. Срок договора "коммерческого" найма не должен превышать пяти лет, хотя и может быть продлен. Интересно отметить, что договор "коммерческого" найма может заключаться и в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии со статьей 672 ГК РФ по договору социального найма жилые помещения предоставляются в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. В свою очередь, статья 19 Жилищного кодекса Российской Федерации наряду с фондом социального использования предусматривает возможность создания государственного или муниципального фонда коммерческого использования. Надо полагать, что собственник жилищного фонда (например, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) вправе самостоятельно определять, какая часть его жилищного фонда будет направляться на предоставление гражданам по договорам социального найма, а какая - на использование в коммерческих целях. 3. В качестве специального основания возникновения права на жилище выступает договор найма специализированного жилого помещения (статья 100 ЖК РФ). Правоотношения, возникающие из этого договора, как правило, носят срочный характер, но истечение этого срока определяется не годами или месяцами, а указанием на событие (окончание учебы, увольнение со службы и т. п.). Из договора найма специализированного жилого помещения возникает право владеть и пользоваться помещением, которое вместе с тем значительно уже по содержанию, чем право, возникающее из договоров социального или "коммерческого" найма. Так, наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения или передавать его в поднаем. В то же время при регулировании содержания правоотношений, возникающих из договора найма специализированного жилого помещения, законодатель использует отсылку к нормам о договоре социального найма (например, к статье 65, к частям 3 и 4 статьи 67 и к статье 69 ЖК РФ). Определенное сходство между "коммерческим", социальным наймом и наймом специализированного жилого помещения требует выяснения их соотношения. Представляется, что в сущности они представляют собой три разновидности договора найма жилого помещения (глава 35 Гражданского кодекса РФ). К договору социального найма нормы главы 35 ГК РФ подлежат применению в силу прямого указания статьи 672 ГК. В свою очередь, возможность субсидиарного применения гражданского законодательства (в том числе главы 35 ГК РФ) к отношениям, вытекающим из договора найма специализированного жилого помещения, заложена в статье 7 ЖК РФ. В силу прямого указания статьи 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма. Это означает, что лица, проживающие на момент вступления в силу названного Закона в таких общежитиях, являются нанимателями занимаемых ими помещений по договору социального найма, несмотря на произведенную ранее регистрацию таких жилых домов в качестве общежитий. 4. Право пользования жилым помещением возникает из договора поднайма, который может быть заключен: а) на основании статьи 76 ЖК РФ нанимателем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, а также наймодателя; б) на основании статьи 685 ГК РФ нанимателем по договору "коммерческого" найма с согласия наймодателя. В обоих случаях договор поднайма жилого помещения является возмездным и не порождает обязанностей поднанимателя непосредственно перед наймодателем. Его заключение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Во всяком случае договор поднайма является зависимым от основного договора найма жилого помещения, поскольку действует известное правило "нельзя передать больше прав, чем имеешь сам". В статье 128 ЖК РФ содержится правило о том, что член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия - все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату. Сходное правило существовало и в статье 121 ЖК РСФСР. В то же время право сдать внаем пустующие жилые помещения предоставлено статьей 128 ЖК РФ и самому жилищному кооперативу в порядке, установленном уставом кооператива. В последнем случае, казалось бы, такие договоры, заключаемые собственником помещений (кооперативом) и предоставляющие право временного пользования жилым помещением за плату, должны признаваться договорами найма ("коммерческого" найма). Между тем в пункте 3 статьи 128 ЖК Российской Федерации для обоих случаев передачи внаем помещений в доме жилищного кооператива (для сдачи помещения самим кооперативом, и для случая заключения договора членом кооператива) содержится отсылка к статьям 76 - 79 Кодекса, определяющим правовое положение поднанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Тем самым, по-видимому, законодатель хотел подчеркнуть временный и вторичный характер сдачи внаем жилых помещений в домах жилищных кооперативов, предназначенных в первую очередь для удовлетворения жилищных потребностей членов кооперативов. 5. Основанием возникновения права пользования жилым помещением может выступать договор безвозмездного пользования (ссуды). Договор безвозмездного пользования жилым помещением, регулируемый главой 36 ГК Российской Федерации, заключается в случаях, когда ссудодателем является собственник жилого помещения (или иное лицо, уполномоченное на то законом или собственником). Это положение нашло отражение в п. 2 статьи 30 ЖК РФ, который закрепил право собственника на передачу жилого помещения в безвозмездное пользование. Признакам договора ссуды могут отвечать и соглашения, заключаемые собственником жилого помещения с членами его семьи или с бывшими членами его семьи (статья 31 Кодекса). По таким соглашениям указанные лица получат возможность пользоваться жилым помещением в течение определенного срока безвозмездно. При этом осуществление ремонта и оплата расходов, связанных с содержанием жилого помещения, в соответствии со статьями 695 ГК РФ и 31 ЖК РФ могут быть возложены на обе стороны договора. Значительное сходство с договором безвозмездного пользования имеют соглашения о вселении временных жильцов. Безвозмездное вселение временных жильцов осуществляют несобственники жилого помещения, однако договор об их вселении не является самостоятельным, а должен быть признан одной из разновидностей ссуды. В соответствии с пунктом 1 статьи 690 ГК Российской Федерации право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит "лицам, управомоченным на то законом". К таким лицам, имеющим право вселить временных жильцов, относятся: а) наниматель по договору "коммерческого" найма (статья 680 ГК РФ); б) наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (статья 80 ЖК РФ); в) член жилищного кооператива, не внесший полностью паевой взнос, но осуществляющий право пользования жилым помещением (ст. 126 ЖК РФ). Следует отметить, что основные положения о правах и обязанностях временных жильцов, а также об условиях их вселения заложены в статье 680 ГК РФ, в соответствии с которой срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев. 6. Особым способом возникновения права пользования жилым помещением является уже упоминавшееся членство в жилищном кооперативе. При этом непосредственным основанием вселения гражданина в жилое помещение в доме жилищного кооператива является решение общего собрания членов жилищного кооператива (конференции), которым жилое помещение предоставляется в соответствии с размером внесенного паевого взноса (статья 124 ЖК РФ). Аналогичные по сути нормы содержатся в статье 29 Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах". Собственником жилого помещения является юридическое лицо - потребительский кооператив, созданный для удовлетворения потребностей своих членов в жилище. Гражданин - член кооператива - приобретает право пользования имуществом этого юридического лица на основании членства и при условии частичной выплаты паевого взноса. При таких обстоятельствах нет оснований полагать, что между указанными лицами возникли правоотношения найма жилого помещения или безвозмездного пользования. Представляется, что это особые правоотношения, вытекающие из участия в юридическом лице. 7. Право пользования жилым помещением, как известно, может возникнуть из завещательного отказа (п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Новый Жилищный кодекс внес серьезные коррективы в регулирование отношений, возникающих в связи с реализацией завещательного отказа. В пункте 2 статьи 33 Кодекса появилась норма, в соответствии с которой дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином. Подобная норма, регулирующая отношения между отказополучателем (кредитором) и наследником, на которого возложен завещательный отказ (должником), не предусматривается в положениях наследственного права. Применение к указанным отношениям положений Гражданского кодекса об обязательствах, допускаемое пунктом 3 статьи 1137 ГК РФ, не подразумевает возложение на отказополучателя ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением. Более того, возложение такого бремени может противоречить существу завещательного отказа и воле наследодателя. Последняя может как раз состоять в том, чтобы обеспечить близкого человека таким правом пользования жилым помещением, которое не сопровождалось бы несением каких бы то ни было расходов. В связи с указанными обстоятельствами положения пункта 2 статьи 33 Жилищного кодекса могут рассматриваться как ограничивающие принцип свободы завещания (статья 1119 ГК РФ) и противоречащие нормам о завещательном отказе (статья 1137 ГК РФ). Наконец, ряд вопросов возникает и при толковании пункта 3 статьи 33 ЖК РФ, в соответствии с которым гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа. Такая формулировка не дает ответов на вопросы о том, подлежит ли обязательной государственной регистрации само право пользования помещением и возникает ли оно только с момента такой регистрации. Думается, на эти вопросы нельзя ответить утвердительно. Право пользования отказополучателя, безусловно, возникает (как и другие права наследников) со дня открытия наследства при условии его принятия и независимо от момента государственной регистрации (статья 1152 ГК РФ). Представляется, что в данном случае речь должна идти не о государственной регистрации права, а о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение. 8. Право пользования жилым помещением может возникнуть и из договора о пожизненном содержании с иждивением, в соответствии с которым обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением будет исполняться в том числе путем предоставления получателю ренты (гражданину) права пользования жилым помещением. При этом в договоре пожизненного содержания с иждивением может идти речь как о проживании непосредственно в отчуждаемом жилом помещении, так и о предоставлении права пользования иным жилищем. В обоих случаях право пользования жилым помещением возникает в качестве элемента встречного предоставления по возмездному договору и прекращается в связи со смертью правообладателя. Жилищный кодекс РФ распространяет на условия пользования получателем ренты правила статьи 33, определяющей условия пользования жилым помещением по завещательному отказу. Как представляется, вышеперечисленные соображения относительно государственной регистрации права пользования жилым помещением справедливы и в отношении пользования помещением получателем ренты. В этом случае в соответствии со ст. 584 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор пожизненного содержания с иждивением и может осуществляться государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение. 9. Наконец, право пользования жилым помещением возникает у членов семьи и бывших членов семьи: а) собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ); б) нанимателя жилого помещения (ст. 677, 679 ГК РФ, ст. 69, 70 ЖК РФ, п. 6 ст. 100 ЖК РФ); в) членов жилищного кооператива. А) Регулирование права пользования жилым помещением членами семьи собственника претерпело значительные изменения, т. к. Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ статья 292 Гражданского кодекса Российской Федерации была существенно скорректирована. Прежде всего основания возникновения права пользования членами семьи жилым помещением собственника теперь определены статьей 31 ЖК РФ, которая применима к рассматриваемым отношениям в силу содержащейся в пункте 1 статьи 292 ГК РФ отсылки: "Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством". Характерной особенностью статьи 31 ЖК РФ является то, что она регулирует указанные отношения лишь в случаях, когда члены семьи собственника и сам собственник проживают в одном и том же жилом помещении. Отметим, что статья 292 ГК РФ даже не подразумевает такого ограничения, допуская возникновение у члена семьи права в отношении такого жилого помещения собственника, в котором сам собственник не проживает (например, взрослый сын приобретает на свое имя квартиру, в которую заселяет своих престарелых родителей, создавая для них тем самым право пользования жилым помещением). В статье 31 ЖК РФ названы, во-первых, лица, которые предполагаются членами семьи собственника - супруг, дети и родители. Во-вторых, эта норма закрепляет возможность признания иных граждан членами семьи ("если они вселены собственником в качестве членов своей семьи"). К основаниям прекращения права пользования жилым помещением членом семьи собственника можно отнести: - смерть правообладателя; - прекращение членства в семье (если иное не установлено соглашением с собственником или судебным решением) <*>; -------------------------------- <*> Необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

- переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу (если иное не установлено законом); - соглашение о прекращении права пользования, заключенное между членом семьи и собственником, которое может быть заключено в силу ст. 8 ГК РФ. В условиях нового законодательства по-прежнему открытым остается вопрос о возможности отказа члена семьи от принадлежащего ему права пользования жилым помещением собственника. Известно, что судебная практика признает такой отказ (в том числе молчаливый, в случаях, когда член семьи покидает жилое помещение) основанием прекращения права пользования в случае, если член семьи выбыл на другое постоянное место жительства. Между тем законодательно такое основание прекращения права пользования не закреплено, что в свою очередь требует применения п. 2 ст. 9 ГК РФ. Право пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника (к ним относятся бывшие супруги, бывшие свойственники, родители, лишенные родительских прав в отношении детей - собственников жилого помещения) возникает на основании соглашения с собственником жилого помещения или судебного решения (п. 4 и 5 статьи 31 ЖК РФ). Прекращается такое право: - с истечением срока действия соглашения с собственником; - с истечением срока, указанного в судебном решении; - с прекращением права собственности на жилое помещение; - решением суда о прекращении права пользования в связи с отпадением обстоятельств, послуживших основанием для сохранения такого права; - решением суда о выселении в связи с нарушением правил пользования жилым помещением. Б) Члены семьи нанимателя по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (статья 69 ЖК РФ). Круг членов семьи нанимателя определяется несколько иначе, чем круг членов семьи собственника. Так, для признания родственника членом семьи нанимателя необходимо наличие такого факта, как ведение общего хозяйства, который с точки зрения содержания статьи 31 ЖК РФ безразличен. Необходимо отметить, что в отличие от случаев прекращения членства в семье собственника жилого помещения, в случае, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, при условии, что он продолжает проживать в занимаемом жилом помещении (п. 4 ст. 69 ЖК РФ) <*>. -------------------------------- <*> Исключение могут составлять случаи, когда на основании п. 2 ст. 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав.

Наниматель по договору "коммерческого" найма, строго говоря, может вселять в помещение любых граждан, в том числе не являющихся членами его семьи. Эти лица именуются "постоянно проживающие с нанимателем" и указываются в договоре найма либо вселяются позже. Можно предположить, что в большинстве случаев нанимателя с этими лицами фактически будут связывать именно семейные отношения, однако наличие или отсутствие таких отношений не играет роли в случае заключения договора "коммерческого" найма. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, в отличие от членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, не несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма (за исключением случаев, когда они являются сонанимателями, - п. 4 ст. 677 ГК РФ). Поскольку договор "коммерческого" найма заключается на срок, не превышающий пять лет, права постоянно проживающих с нанимателем граждан также ограничены этим сроком. В то же время постоянно проживающих с нанимателем граждан следует отличать от временных жильцов, срок проживания которых не может превышать шести месяцев. Некоторые особенности имеет содержание права пользования жилым помещением членами семьи нанимателя по договору найма специализированного жилого помещения (п. 5 ст. 100, ст. 103 ЖК РФ). В) Право на вселение членов семьи принадлежит члену жилищного кооператива, не полностью внесшему свой паевой взнос, но получившему право пользования жилым помещением. Это право напрямую не закрепляется в статье 124 ЖК РФ, но вытекает из ее содержания, а также из содержания статей 126, 128, 133, 134 ЖК РФ. Жилищное законодательство не определяет содержания права членов семьи члена кооператива, которое является производным от права самого члена кооператива на жилое помещение. Думается, что к правовому положению членов семьи члена кооператива в порядке аналогии закона (ст. 7 ЖК РФ) могут быть применены положения о членах семьи собственника жилого помещения. 10. Следует признать, что в настоящее время могут существовать иные, не перечисленные выше виды права пользования жилым помещением, возникшие по основаниям, предусмотренным ранее действовавшим законодательством, и не прекратившиеся. Так, в соответствии со ст. 54 ЖК РСФСР в жилое помещение нанимателя могли вселяться опекуны или попечители, которые "самостоятельного права" на помещение не приобретали <*>. Это означало лишь, что после прекращения опеки или попечительства такие лица подлежали выселению без предоставления жилого помещения. Тем не менее не исключено, что в настоящий момент в связи с осуществлением опеки или попечительства указанные лица продолжают пользоваться жилым помещением нанимателя. Следует признать, что такое пользование, начавшееся в период действия ст. 54 ЖК РСФСР, продолжает оставаться законным. Такой вывод может быть сделан на основании статьи 5 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". -------------------------------- <*> Действующее законодательство аналогичной нормы не содержит.

В завершение анализа системы прав на жилище хочется отметить следующее. Надо полагать, что федеральный компонент жилищного законодательства в целом сформирован и изменения его основополагающих принципов вряд ли следует ожидать в течение ближайших десятилетий. Осознание этих принципов потребует от гражданско-правовой науки в том числе и осмысления природы конституционного права на жилище и форм его реализации. Этот весьма интересный вопрос, к сожалению, не получил пока глубокой разработки <*>. -------------------------------- <*> Так, например, Л. М. Пчелинцева отмечает, что "право граждан на жилище - это возможность приобретения гражданами жилища (в собственность или во владение и пользование) по тем или иным основаниям и стабильного пользования им...", однако не предпринимает попытки определить природу форм реализации этого права. См.: Пчелинцева Л. М. Право на жилище военнослужащих: теоретические аспекты и проблемы реализации: Дис... докт. юрид. наук. М., 2004. С. 277.

Представляется, что все формы реализации права на жилище, предоставляющие в конечном итоге физическому лицу право или правомочие пользования специальным объектом гражданских прав (жилищем), - формы гражданско-правовые. Такому выводу способствуют два обстоятельства. Во-первых, основанием возникновения большей части прав на жилые помещения является договор или иной юридический факт гражданского права. Во-вторых, содержание этих прав позволяет правообладателю извлекать для себя полезные свойства особой вещи - жилого помещения.

Название документа