О выборе способа защиты прав арендатора

О ВЫБОРЕ СПОСОБА ЗАЩИТЫ ПРАВ АРЕНДАТОРА

Ю. А. ТАРАСЕНКО

Тарасенко Ю. А., кандидат юридических наук.

Определение природы правового института, выявление его сущностных черт имеет значение для выбора способа защиты, соответствующего данному институту. Выбор способа защиты, как правило, обусловлен природой регулируемых гражданским правом общественных отношений. В зависимости от вида имущественные отношения могут защищаться либо вещными, либо обязательственными способами <*>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2001 (издание 3-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <*> "Объем возможностей защиты... субъективного гражданского права во многом определяется природой этого права. Если речь идет о нарушении права собственности или иного вещного права, то можно констатировать, что возможности их защиты иные, нежели при нарушении какого-либо обязательственного права, возникшего из договора". (См.: Брагинский М. М., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. М.: Статут, 1997. С. 626.)

Вещно-правовые способы защиты, как известно, доступны не только собственнику, но и другим лицам, имеющим титульное владение. К таким лицам отнесены и арендаторы, получившие право владения вещью на основании договора аренды. Аренда представляет собой институт гражданского права, сочетающий в себе как обязательственные, так и вещно-правовые черты <*>. -------------------------------- <*> Речь идет о том, что в зависимости от того, передано владение или нет, аренда может сочетать наряду с обязательственными и вещные права. (См.: Белов В. А. Гражданское право: Общая и Особенная части: Учеб. М.: Центр ЮрИнфоР, 2003. С. 458; Гражданское право: Учеб. Ч. II / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: ПРОСПЕКТ, 1999. С. 152.)

Эта особенность обусловила постановку вопроса, имеющего непосредственное значение для практики: какой способ защиты надлежит использовать при нарушении арендодателем права владения арендатора? Правовым основанием использования вещно-правовых способов защиты для владельцев, не являющихся собственниками, служит статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Причем данная статья предоставляет защиту титульному владельцу также и против собственника. Учитывая предписания статьи 305 ГК РФ, можно конкретизировать проблемный вопрос: имеет ли арендатор право на истребование объекта аренды от собственника-арендодателя <*>? -------------------------------- <*> В теории и в судебно-арбитражной практике ранее рассматривался несколько иной вопрос: каков правовой режим имущества, не возвращенного арендатором по истечении срока действия договора? (См.: Кочеткова Ю. А. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых способов защиты права собственности: древнеримские истоки и современная Россия // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 2 / Под ред. М. И. Брагинского. М., 2000. С. 39; Латыев А. Н. Проблема вещных прав в гражданском праве. Екатеринбург: Изд-во УМЦ УПИ, 2003. С. 120; Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Инф. письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.97 N 13 (п. 17) // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7. С. 100.)

Большинство исследователей склоняются к следующему мнению: наличие обязательственной связи между лицами не позволяет собственнику истребовать переданное в аренду имущество в порядке статьи 301 ГК РФ <*>. -------------------------------- <*> См.: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 2000. С. 60; Гражданское право: Учеб. Ч. 1 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 1997. С. 445 (автор главы - А. П. Сергеев); Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Рук. авт. кол. М. И. Брагинский. М., 1995. С. 314 (автор комментария - Е. А. Суханов); Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.05.02 N 96/02 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 9. С. 43 - 44.

Для решения означенной проблемы последовательно рассмотрим три следующих казуса. 1. Собственник имущества во исполнение заключенного договора аренды передал указанное в договоре имущество арендатору во владение и пользование сроком на один год. По прошествии шести месяцев переданное арендатору по договору имущество было изъято у последнего собственником. Желая защитить свое право, арендатор обратился в арбитражный суд с иском об истребовании объекта аренды <*>. -------------------------------- <*> Указанный спор не был разрешен арбитражным судом по существу вследствие состоявшегося примирения сторон. Тем не менее сама постановка вопроса заслуживает внимания и нуждается в более пристальном рассмотрении.

Анализ спора, иллюстрирующего поставленный проблемный вопрос, предварим доводами истца, отстаивающего возможность применения виндикации. Договор аренды в соответствии с формулировкой статьи 606 ГК РФ является договором синаллагматическим: каждая из сторон договора имеет по отношению друг к другу взаимные права и обязанности. Так, праву арендатора требовать предоставления имущества (объекта аренды) во временное владение и пользование корреспондирует обязанность заплатить арендодателю за это имущество. Соответственно, арендодатель имеет право требовать от арендатора оплаты, но обязан предоставить имущество. Таким образом, договор аренды представляет собой взаимосвязь двух обязательств: а) обязательства по предоставлению вещи (где арендатор - кредитор, а арендодатель - должник); б) обязательства по оплате за предоставленный объект аренды (где арендатор - должник, а арендодатель - кредитор). Сторонники виндикации указывают, что в силу статьи 307 ГК РФ обязанность у арендодателя только одна - передать (предоставить) объект аренды. После исполнения этой обязанности обязательство между лицами прекращается в силу статьи 408 ГК РФ (надлежащее исполнение), а на стороне арендатора остается чистый долг, состоящий в возврате вещи <*>. -------------------------------- <*> В качестве дополнения к аргументации сторонников виндикации мы использовали доводы А. Рыбалова из его статьи "Природа прав арендатора", опубликованной на сайте "Балфорт" (см.: http://www. balfort. com./ru/news/2003/rigtof_lessee_l. shtml): "Обязательственный иск может быть предъявлен при нарушении обязательства и направлен на исполнение его в натуре либо на получение компенсации. Объектом обязательства выступает действие определенного лица: "dare, facere, praestare". Обязательственный иск, таким образом, направлен на возложение на определенное лицо обязанности передать, сделать, обеспечить. Напротив, на основании вещного иска нельзя требовать действий, направленных на возникновение новых прав истца (т. е. динамики гражданских прав), а можно лишь восстановить права нарушенные. Когда арендодатель передал вещь арендатору, между сторонами обязательства по передаче вещи уже не существует. На арендодателе после заключения договора лежала обязанность передать вещь во владение арендатора. После того как вещь была передана, эта обязанность арендодателя прекратилась ее исполнением".

Далее из этого допускается следующий вывод: поскольку обязательство, связывающее арендодателя с арендатором, прекратилось надлежащим исполнением, прекращается и личная связь между указанными лицами <*>. -------------------------------- <*> При анализе представленного казуса мы сознательно пренебрегли возможным наличием иных обязанностей, связывающих арендодателя, например обязанностей, предусмотренных статьей 616 ГК РФ.

В свою очередь, это делает возможным использование арендатором иска об истребовании имущества в случае изъятия вещи арендодателем до истечения срока договора. Правовым основанием применения виндикации в указанном случае будет являться статья 305 ГК РФ <*>. -------------------------------- <*> Вот теоретическое обоснование такой позиции, данное А. Рыбаловым: "Позиция, согласно которой арендатор вопреки прямому указанию ГК не может пользоваться виндикационным иском лишь потому, что его право, по мнению сторонников такой версии, называется "обязательственным", не выдерживает критики. Если правообладатель может требовать невмешательства от всех субъектов, защищаться виндикацией и негаторным иском, и предметом его права является материальная вещь, его право мы называем вещным. Нельзя рассуждать следующим образом: хотя закон и говорит о возможности арендатора прибегнуть к виндикации, он этого сделать не может, так как его право - обязательственное и он должен воспользоваться договорным иском. Перед нами логическая ошибка, при которой перепутаны причина и следствие. Суждение должно строиться иначе: раз закон допускает виндикационный иск арендатора, то либо право арендатора вещное, либо виндикация возможна и для обладателя обязательственного права". (См.: Рыбалов А. Указ. соч.)

Аргументы, обосновывающие в представленной ситуации возможность использования арендатором виндикационного иска против арендодателя, находят определенную поддержку и в современной юридической литературе <*>. Так, А. В. Коновалов, исследуя правовую природу и условия предъявления владельческого иска, в итоге приходит к выводу, что титульный владелец вправе после передачи предмета договора в его прямое владение предъявлять посессорные требования к опосредованному владельцу - о возврате владения в случае изъятия у него переданной вещи последним <**>. -------------------------------- <*> В свое время Б. Б. Черепахиным была высказана мысль в поддержку допустимости использования вещно-правовых способов защиты на примере отношений нанимателя и наймодателя (при том что прямую виндикацию в указанных отношениях Б. Б. Черепахин не допускал): "Разумеется, не может быть ответчиком по виндикационному иску незаконно владеющий собственник. Так, например, наниматель не вправе предъявить виндикационный иск к наймодателю об истребовании или о возврате незаконно отнятой последним сданной внаем вещи. ДЛЯ ЭТОГО СЛУЖАТ СПЕЦИАЛЬНЫЕ ИСКИ ВЕЩНО-ПРАВОВОГО ТИПА, ПРЕДУСМОТРЕННЫЕ СТ. 120 И 170 ГК" (выделено мной. - Ю. Т.). (Черепахин Б. Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001. С. 176, сноска 5.) Указание Б. Б. Черепахина на допустимость использования нанимателем вещных способов защиты против собственника-наймодателя вполне объяснимо. В период написания цитируемой работы действовал ГК РСФСР 1922 года, который содержал нормы о вещных способах защиты, весьма отличные от норм современного ГК РФ 1994 года. Так, статьей 158 ГК РСФСР 1922 года предоставлялось право нанимателю при непредоставлении наймодателем нанятого имущества истребовать у последнего это имущество. Как известно, позднейшие кодификации не восприняли идею ГК РСФСР 1922 года о допустимости прямой виндикации в отношениях арендодателя и арендатора. Таким образом, представляется, что существующие в настоящий момент точки зрения, допускающие возможность использования вещно-правовых способов защиты титульными владельцами против лиц, с которыми их связывает обязательственное отношение, обусловившее передачу вещи, являются отголосками концепции ГК РСФСР 1922 года. <**> См.: Коновалов А. В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. 2-е изд., доп. СПб.: Юрид. центр Пресс, 2002. С. 159.

Похожей позиции придерживается и В. Витрянский, указывая на то, что, несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, обязанность арендодателя воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом, следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества - арендодателя <*>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <*> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 468.

Представленная позиция, допускающая применение вещно-правовых способов защиты в отношениях между лицами, связанными обязательством, не бесспорна. Данная проблема возникла, как представляется, вследствие процесса взаимопроникновения вещных и обязательственных прав <*>, в результате чего при нарушении такого "смешанного" правоотношения появляется дилемма выбора наиболее адекватного способа защиты. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2001 (издание 3-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <*> Брагинский М. М., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. С. 222 - 238.

Таким образом, речь идет об установлении своеобразного приоритета в использовании соответствующего способа защиты. Краткий экскурс в историю вопроса показывает, что арендатор на разных этапах развития частного права имел разный объем полномочий с точки зрения возможности защиты своего владения. Так, в римском праве арендаторы (наниматели) считались простыми держателями, а не владельцами и им не предоставлялась владельческая защита <*>. -------------------------------- <*> Однако надо заметить, что среди римских юристов не было единства по вопросу допустимости виндикации при наличии личной связи между собственником и титульным владельцем. В качестве примера можно сослаться на спор Ульпиана с Пегасом (D.6.1.9). Последний считал, что нельзя виндицировать от того, кому вещь сдана на хранение, или предоставлена в ссуду, или сдана внаем. Ульпиан же допускал такую возможность. Мнение Ульпиана разделял Павел, говоря о вещных исках в отношении эмфитевтических (то есть арендованных у государства) участков (D.6.3.1): "Те, которые наняли участок у граждан муниципии навсегда с целью извлечения плодов, хотя и не становятся собственниками, однако, как это принято, имеют вещный иск против любого владельца и против самих граждан муниципии".

Феодальное и каноническое право значительно расширили рамки владельческой защиты по сравнению с классическим римским правом, распространив ее, в частности, на арендаторов и нанимателей. Дальнейшее развитие привело к размежеванию по указанному вопросу стран романской и германской групп. В первых возобладала римская традиция, вторые же остались на прежних позициях <*>. -------------------------------- <*> Очевидно, одной из причин подобного разделения послужила строгая логика римского права, как известно, не допускавшего владения двух лиц в отношении одной и той же вещи (D.13.16.5.15; ср. D.41.2.3.5). Германское право преодолело указанное препятствие, совершив крупную теоретическую революцию, разработав концепцию двойного владения, в соответствии с которой собственник вещи признавался владельцем посредственным, а лицо, владеющее той же вещью в силу одного из указанных оснований, - владельцем непосредственным. В результате предоставление арендатору (нанимателю) права на владельческую защиту не лишало собственника права на ту же защиту в отношении его вещи. (Более подробно об эволюции владельческой защиты см.: Венедиктов А. В. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. II. М.: Статут, 2004. С. 336 - 340.)

Как известно, отечественное право не допускает конкуренцию исков. Принимая во внимание природу соотношения вещного и обязательственного, а также невозможность конкуренции способов защиты при применении статьи 305 ГК РФ, необходимо учитывать следующее. Гражданско-правовой доктриной выработан ряд критериев (разделяемых и судебной практикой), при которых допустимо использование вещно-правовых способов защиты. В качестве примера может быть приведен виндикационный иск, применение которого возможно при: а) сохранности индивидуально-определенного имущества <*>; б) фактическом обладании имуществом незаконным владельцем <**>; в) отсутствии личной связи между сторонами <***>. -------------------------------- <*> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.06.03 N КГ-А41/3303-03. <**> См.: Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.09.04 N КГ-А40/7422-04; от 16.07.04 N КГ-А40/6013-04. <***> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.03 N 11224/02; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.09.04 N КГ-А41/8053-04.

Наличие этих критериев означает, что данный вещно-правовой способ защиты может быть применен только при наличии всей совокупности данных критериев, а также при условии тождественности ситуаций. Проиллюстрировать это можно на таком примере. Сравним две ситуации: а) арендатор лишен владения вещью в результате действий третьего лица; б) арендатор лишен владения вещью в результате действий арендодателя. Разница в описываемых ситуациях заключается в отсутствии в первом случае и в наличии во втором обязательства между лицами. Это не позволяет рассматривать указанные ситуации как тождественные. В данной связи защита прав арендатора не может быть построена по вещно-правовой модели. Но это формально логическое объяснение. Существует и другое обоснование - через анализ природы обязательства. Аргумент истца о прекращении обязательственной связи с момента передачи объекта аренды противоречит как смыслу обязательства вообще, так и арендному обязательству в частности. Передав объект аренды, арендодатель только исполнит свою обязанность, предусмотренную конструкцией договора аренды. Исполнение этой обязанности не может прекратить возникшего арендного обязательства. На арендаторе лежит обязанность возвратить вещь. Именно исполнение обязанности по возврату вещи (в надлежащем состоянии и в указанный в договоре срок) способно прекратить арендное обязательство. Таким образом, арендное правоотношение (а следовательно, и обязательственная связь) сохраняется до момента возврата вещи, являющейся объектом аренды, во владение арендодателя <*>. -------------------------------- <*> В качестве наглядного примера несостоятельности подобного понимания обязательства, представленного сторонниками виндикации, приведем конструкцию заемного обязательства. Реальный характер договора займа предполагает возникновение заемного отношения с момента передачи объекта займа. Если следовать логике сторонников приведенной выше точки зрения, то в займе не возникает обязательства вообще, а на стороне заемщика есть просто обязанность вернуть объект займа.

Одна из сущностных черт обязательства, помимо требования совершения положительных действий, состоит в указании на право кредитора требования от должника воздерживаться от каких-либо действий. В аспекте обсуждаемой проблемы можно отметить следующее. Сущность института имущественного найма (аренды) состоит в передаче объекта аренды (вещи) лицу во владение и пользование на определенный срок (даже и в том случае, если срок сторонами не определен, сущность аренды как временного пользования чужим имуществом не меняется). Соответственно, изъятие у арендатора вещи до срока, установленного договором (или определенного в соответствии с договором), нарушает возникшее в силу обязательства субъективное право арендатора на владение и пользование такой вещью. Передав вещь, арендодатель, таким образом, исполняет одну из своих обязанностей. Но при этом до момента истечения срока договора арендодатель остается обязанным перед арендатором лицом в части несовершения действий, препятствующих последнему владеть и пользоваться объектом аренды. В качестве подтверждения сказанного можно сослаться на редакцию статьи 1822 проекта Гражданского уложения, в соответствии с которой "наймодавец был обязан ОБЕСПЕЧИТЬ НАНИМАТЕЛЮ СПОКОЙНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ НАНЯТЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ТЕЧЕНИЕ СРОКА НАЙМА. Наймодатель был не вправе производить в имуществе изменения, стесняющие пользование нанимателя, и вообще ОБЯЗЫВАЛСЯ НЕ ТОЛЬКО НЕ ПРЕДПРИНИМАТЬ НИЧЕГО ТАКОГО, ЧТО ПРЕПЯТСТВОВАЛО БЫ НАНИМАТЕЛЮ ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ИМУЩЕСТВОМ, но и устранять все то, что стесняет спокойное пользование нанимателя" <*> (выделено мной. - Ю. Т.). -------------------------------- <*> См.: Гражданское уложение: Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского уложения / Под ред. И. М. Тютрюмова. Т. 2. СПб., 1910. С. 400.

Произведенный анализ не дает оснований считать возможным применение вещно-правовых способов защиты в отношениях между арендатором и арендодателем. Вместе с тем остается открытым вопрос о способе защиты нарушенного права арендатора. Если вещно-правовые способы не могут быть использованы в данном случае, то восстановление нарушенных прав, имеющих обязательственную природу, должно осуществляться при помощи обязательственно-правовых способов. Какие обязательственные способы из имеющихся могут быть использованы для защиты нарушенного права владения арендатора? При выборе конкретного способа защиты надлежит исходить из того, какую обязанность нарушил арендодатель. Как было установлено выше, арендодатель, изъяв имущество, совершил действие, препятствующее арендатору владеть и пользоваться этим имуществом. Следовательно, арендатору для защиты своих прав необходимо обязать нарушителя вернуть имущество, являющееся объектом договора аренды. Восстановить нарушенное право возможно, только обязав арендодателя возвратить спорную вещь управомоченному лицу. Из представленных в главе 34 ГК РФ способов защиты, носящих специальный характер, наиболее адекватно предписание пункта 3 статьи 611, допускающее возможность истребовать у арендодателя непредоставленное имущество. Однако данный способ защиты применительно к рассматриваемому случаю не может быть использован, поскольку гипотеза нормы пункта 3 статьи 611 ГК РФ рассчитана только на те ситуации, когда арендодатель, заключив договор, не предоставляет арендатору имущество. То есть речь идет не о защите права владения (такое право, как известно, возникает после передачи объекта аренды арендатору), а о понуждении должника-арендодателя совершить действие, составляющее обязанность арендодателя. По тем же основаниям не может быть использован способ защиты, содержащийся в статье 398 ГК РФ, поскольку его применение возможно только в случае неисполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи. Защита арендатора в данном случае может быть сведена к требованию о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением договора другой стороной - арендодателем <*>. -------------------------------- <*> У профессора Дернбурга есть весьма интересное рассуждение по интересующему нас вопросу: "Если объект найма не был предоставлен своевременно нанимателю ИЛИ ЖЕ ОТОБРАН (выделено мной. - Ю. Т.), хотя бы только на время, то он может отступиться от договора. Кроме того, он имеет право на вознаграждение за... отнятие вещи, по вине хозяина...". (Пандекты. Т. III, ст. 364. Цит. по: Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И. М. Тютрюмов. Кн. 4. М.: Статут, 2004. С. 282.)

Изложенное позволяет отметить следующее. Защита вещного элемента в так называемых смешанных (вещно-обязательственных) отношениях имеет определенную специфику по сравнению с защитой любого классического вещного права. Защита классического вещного права имеет абсолютный характер и направлена на всех и на каждого, кто посягает на вещь, являющуюся объектом защиты. В "смешанных" отношениях вещный элемент подчинен режиму обязательства, давшему возникновение самого правоотношения. Это означает, что при нарушении вещного элемента выбор защиты будет определяться в зависимости от субъекта нарушения, а точнее - от того, способен ли такой субъект, посягнув на вещный элемент, нарушить обязательство, лежащее в основе существования этого вещного элемента. Положительный ответ на поставленный вопрос означает невозможность использовать против такого субъекта какие-либо вещно-правовые способы защиты в связи с тем, что нарушение обязательственной связи приводит в действие механизм обязательственно-правовых способов защиты. 2. У арендатора есть обязательство предоставить вещь субарендатору в субаренду. Срок исполнения обязательства не наступил. Субарендатор забирает у арендатора вещь самовольно, до наступления указанного в договоре срока. Если сопоставить указанные спорные ситуации (изъятие арендодателем у арендатора вещи до срока истечения договора и изъятие субарендатором вещи у арендатора до срока), то возникает вопрос: в чем разница между анализируемыми нарушениями? Общим в спорных ситуациях является то, что нарушение затрагивает право владения арендатора. Разница же в описываемых ситуациях состоит в том, что в первом случае субъектом правонарушения выступает собственник вещи (арендодатель), а во втором случае - субъект, нарушающий владение, - несобственник (субарендатор). Принимая во внимание сказанное, зададим вопрос: вправе ли арендатор использовать для защиты своего нарушенного права владения против субарендатора виндикационный иск? Для ответа на поставленный вопрос прежде всего необходимо решить, влияет ли на возможность виндикации наличие заключенного между арендатором и субарендатором договора субаренды. Полагаю, что наличие обязательства само по себе не означает автоматический отказ в использовании вещно-правовых способов защиты. В данном случае стороны в договоре предусмотрели, что имущество подлежит передаче субарендатору не сразу, а по истечении определенного периода времени. То есть права требовать исполнения обязанности от арендатора у субарендатора на момент заключения договора еще нет. В течение означенного периода времени арендатор имеет полную власть над вещью и, соответственно, может каким-либо образом ею распорядиться: например, передать эту вещь в субаренду еще одному лицу. Думается, что действия лица, право которого на получение имущества в аренду возникнет в будущем, направленные на захват имущества (причем неважно - от арендатора или от предшествующего субарендатора), никак не связаны с наличием между ними договора субаренды. Как известно, обязанности субарендатора заключаются в принятии объекта субаренды, надлежащим его эксплуатировании и возврате по истечении срока договора. Нарушить данные обязанности до передачи в установленном порядке объекта субаренды невозможно. Поэтому субарендатор, захватывая вещь до срока, действует вне рамок договора. Следует также отметить, что у субарендатора (в отличие от аналогичной обязанности арендодателя, рассмотренной выше) нет обязанности, обусловленной договором аренды, воздерживаться от завладения имуществом иначе, чем по воле арендатора. Захватив вещь до срока, установленного договором, такой субарендатор по своему положению ничем не отличается от любого лица, не связанного договором и обязанного воздерживаться от каких-либо посягательств на чужое имущество. Кроме того, виндикационный иск всегда направлен на защиту титульного владения. В анализируемом казусе арендатор, заключив договор субаренды, не передал субарендатору вещь. До момента наступления указанного в договоре срока передачи вещи субарендатор не имеет никаких прав в отношении такой вещи. Следовательно, субарендатор не может считаться титульным владельцем, поскольку владение объектом аренды он легитимным способом не получил <*>. -------------------------------- <*> Титульное владение у лица по договору аренды возникает только с момента предоставления (передачи) объекта аренды. Согласно ГК РФ (ст. 611) передача вещи, являющейся объектом договора аренды, возможна путем добровольного исполнения лицом обязанности по предоставлению такой вещи, а также в принудительном порядке в соответствии со статьей 398 ГК РФ.

Сказанное не позволяет считать, что, захватив вещь, субарендатор нарушил договор субаренды. Нарушить договор субарендатор может, только став титульным владельцем и не исполнив своих обязанностей, предусмотренных таким договором. Таким образом, самовольный захват вещи субарендатором при отсутствии передачи владения дает арендатору основание для применения вещно-правовых способов защиты <*>. -------------------------------- <*> В судебно-арбитражной практике сложилось устойчивое правило, являющееся своеобразным подтверждением того, что наниматель вправе использовать вещно-правовые способы защиты лишь в случае приобретения статуса титульного владения, - арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится. Мотивировка этому следующая: установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. (См.: Инф. письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (п. 9) // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3. С. 24.)

3. Н. заключил договор проката автомобиля с прокатным пунктом. Впоследствии некто похитил запасное колесо с машины, полученной Н. напрокат, и продал его Л. <*>. -------------------------------- <*> Данный пример заимствован у О. С. Иоффе. (См.: Иоффе О. С. Избранные труды. В 4 т. Т. III. Обязательственное право. СПб.: Юрид. центр Пресс, 2004. С. 325.)

Вопрос, на который необходимо ответить, заключается в следующем: какое требование вправе предъявить Н. для восстановления своего права владения, если колесо было ранее истребовано у Л. прокатным пунктом? Профессор О. С. Иоффе, рассматривая данную ситуацию, указал, что "прокатный пункт вправе по виндикационному иску истребовать колесо от приобретателя Л. Поскольку, однако, нарушено не только право собственности, но и предоставленное нанимателю право владения, оно также должно получить защиту со стороны закона. ПРИ ЭТОМ, ПОКА СОХРАНЯЕТСЯ ДОГОВОР НАЙМА, ПРИНАДЛЕЖАЩЕЕ НАНИМАТЕЛЮ ПРАВО ВЛАДЕНИЯ ЗАЩИЩАЕТСЯ НЕ ТОЛЬКО ПРОТИВ ТРЕТЬИХ ЛИЦ, НО И ПРОТИВ САМОГО СОБСТВЕННИКА (выделено мной. - Ю. Т.). Следовательно, наниматель Н. вправе истребовать колесо у приобретателя Л., а если оно было истребовано прокатным пунктом, последний в период действия проката обязан возвратить его нанимателю" <*>. -------------------------------- <*> Иоффе О. С. Указ. соч. С. 325.

Полагаю, что есть иное решение означенной проблемы. Прокатный пункт как собственник вещи имеет право на виндикацию от любого лица, владеющего вещью в отсутствие правового основания. Арендатор же, имея аналогичное полномочие, при этом лишен возможности истребовать вещь у собственника как вследствие наличия обязательственного отношения, связанного с данной вещью, так и в силу того, что собственник владение над вещью получил правомерно. Как представляется, собственник может возвратить вещь (объект аренды) арендатору. Но это будет действие фактическое по своей сути, не связанное с существующим между сторонами обязательством имущественного найма, поскольку обязанность по предоставлению имущества арендатору собственник уже исполнил ранее. Эта обязанность по своей сути - однократная и прекращается надлежащим исполнением. Резонно спросить: не является ли возврат вещи арендатору обязанностью арендодателя, вытекающей из сути его обязанности обеспечить нанимателю спокойное пользование нанятым имуществом в течение срока найма? Полагаю, что нет. И вот почему. Обязанность арендодателя обеспечить нанимателю спокойное пользование означает только то, что арендодатель своими действиями не должен чинить какие-либо препятствия арендатору. Но арендодатель не должен выполнять роль охранника переданного в аренду имущества, обеспечивая его защиту. Отказ собственника возвратить вещь арендатору приведет к фактическому прекращению владения и пользования последним объектом аренды, при том что юридически договор сохранит силу до указанного в нем срока <*>. -------------------------------- <*> Такой вывод следует из того, что ни одно из указанных в ГК РФ оснований прекращения обязательств (гл. 26) не может быть использовано для объяснения причин досрочного прекращения договора аренды в рассматриваемом случае.

На основании сказанного рискнем предположить, что арендодатель, являясь собственником имущества, истребовав сданную в аренду вещь у третьего лица (фактического владельца) и не возвратив ее арендатору, вправе тем не менее передать эту вещь в аренду новому лицу. Возникает интересная дилемма: лишенный вещи прежний арендатор сохраняет право на истребование имущества от всякого лица, за исключением собственника. Но, как представляется, виндицировать имущество от нового арендатора он не вправе ввиду того, что новый арендатор является владельцем законным. Какие же случаи имеет в виду законодатель, предоставляя защиту титульному владельцу даже против собственника? Представляется, что речь идет о тех ситуациях, когда титульный владелец получил владение вещью по основанию, предусмотренному законом или сделкой, но не напрямую от собственника, а опосредованно. В качестве примера можно привести субаренду. В этом случае субарендатор не связан с арендодателем отношением по поводу вещи, составляющей объект аренды. При нарушении его владения любым лицом, за исключением арендатора, субарендатор правомочен использовать тот вещно-правовой способ защиты, который способен восстановить господство над вещью. Изложенное дает основание сделать следующие выводы. Во-первых, по общему правилу титульный владелец наделен правом использования против собственника вещных способов защиты только в тех случаях, когда в отношениях между ними отсутствуют связи, основанные на договоре. Поэтому при наличии между лицами обязательственной связи, возникшей в отношении какой-либо вещи, защиту нарушенных прав следует строить в соответствии с имеющимся обязательством. Во-вторых, наличие обязательственной связи в определенных случаях может стать юридически безразличным для применения вещно-правовых способов защиты. Это становится возможным, в частности, при нарушении законного владения лицом, хотя и состоящим в обязательственном отношении с таким законным владельцем, но не получившим от него титульного владения. Таким образом, наличие обязательственной связи не во всех случаях создает невозможность использования вещно-правовых способов защиты. Обязательственная связь только тогда препятствует применению вещно-правовых способов защиты, когда нарушение владения одновременно является и нарушением имеющегося обязательства. В-третьих, арендатор имеет право владеть и пользоваться вещью в течение всего срока договора аренды. Это право, безусловно, имеет вещные черты. Но такое право возникает из договора. Следовательно, нарушение данного права стороной по договору влечет нарушение в первую очередь обязательства. Изъятие арендодателем у арендатора имущества, являющегося объектом действующего договора аренды, следует квалифицировать как нарушение, вытекающее из обязательственного отношения. Соответственно, способы защиты также должны быть направлены на восстановление нарушенного обязательственного права.

Название документа