Коммерческая организация владеет на праве собственности земельным участком и собирается его продать. Существуют ли какие-либо ограничения по цене продаваемого земельного участка?

Ответ: В отношении земельного участка, находящегося в собственности коммерческой организации, законодательством не установлены какие-либо ограничения по цене такого земельного участка в случае его продажи.

Обоснование: Пунктом 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Из указанной нормы следует, что и цена договора определяется по соглашению сторон.

Данный вывод находит подтверждение и в п. 1 ст. 424 ГК РФ, согласно которому исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В то же время этим же пунктом установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ определено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Вместе с тем п. 1.1 ст. 36 ЗК РФ установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

В то же время п. 1.2 этой же статьи ЗК РФ предусмотрено, что цена земельных участков, указанных в п. 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость.

Также следует учитывать, что порядок определения максимальных цен на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в период до 01.01.2012 установлен ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Иных ограничений максимального размера стоимости земельного участка при его продаже законодательство РФ не устанавливает.

Таким образом, следует вывод, что регулирование цен (в том числе и установление максимальных размеров) законодательством устанавливается только в отношении сделок, затрагивающих публично-правовые интересы.

Согласно п. 1 ст. 212 ГК РФ в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

В силу п. 1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Из изложенного следует, что ГК РФ отграничивает частную собственность от государственной и муниципальной, а следовательно, исходя из положений ГК РФ и ЗК РФ продажа организацией принадлежащего ей на праве собственности земельного участка не относится к случаям, в отношении которых законодательством установлено регулирование цен.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ земельные участки являются недвижимым имуществом, следовательно, при продаже организацией принадлежащего ей на праве собственности земельного участка применяются положения гл. 30 и параграфа 7 гл. 30 ГК РФ.

Так, согласно п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Вместе с тем следует учитывать, что п. 1 ст. 555 ГК РФ относит цену недвижимого имущества к существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, а следовательно, отражение цены продаваемого земельного участка в договоре купли-продажи является обязательным.

Несоблюдение названного условия является основанием для признания договора купли-продажи незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

Таким образом, в случае совершения сделки купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности юридического лица, цена продаваемого земельного участка определяется по соглашению сторон, максимальными пределами не ограничивается и подлежит указанию в договоре.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

29.09.2010