Индивидуальный предприниматель, заключив с местной администрацией договор аренды земельного участка, установил на нем временный торговый павильон. Павильон не является объектом недвижимого имущества и в этом качестве зарегистрирован не был. По истечении срока договора, считая, что он имеет исключительное право аренды земельного участка под установленным торговым павильоном, предприниматель обратился с заявлением о предоставлении ему этого земельного участка в аренду. В заключении такого договора местной администрацией ему было отказано. Правомерен ли этот отказ?

Ответ: Отказ в заключении нового договора аренды после истечения срока договора аренды земельного участка, на котором был установлен временный торговый павильон, правомерен, так как реализация исключительного права аренды земельного участка связана с приобретением прав на недвижимое имущество. В данной ситуации установленный торговый павильон недвижимым имуществом не является.

Обоснование: К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами (ст. ст. 130, 131 ГК РФ).

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Из п. п. 2, 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ следует, что земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Однако принадлежащие заявителю торговые павильоны, для эксплуатации которых испрашивался земельный участок, к недвижимому имуществу не относятся, и, следовательно, нормы земельного и гражданского законодательства, регулирующие отношения по поводу использования земельных участков, занятых объектами недвижимости, к спорным правоотношениям неприменимы (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.08.2006 по делу N А44-2055/2005-3).

Также необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При этом данной нормой не предусмотрено право арендатора требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. В случае отказа арендодателя заключить с арендатором договор на новый срок последний вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора, и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (см. Постановления ФАС Северо-Западного округа от 30.04.2008 по делу N А56-5285/2007, ФАС Уральского округа от 30.07.2007 N Ф09-5958/07-С6 по делу N А50-19228/2006).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации отказ арендодателя правомерен (см. также Постановления ФАС Дальневосточного округа от 15.02.2005 N Ф03-А04/04-1/4496, ФАС Северо-Западного округа от 19.03.2009 по делу N А13-1545/2008).

П. С.Долгополов

Юридическая компания "Юново"

29.09.2010