Гражданином РФ в 2009 г. по ипотеке была приобретена квартира, находящаяся в России. Физическое лицо на 2010 - 2011 гг. уехало в Англию на обучение. В связи с невозможностью выплаты платежей по ипотеке лицо в сентябре 2010 г. продало квартиру. Можно ли для целей исчисления НДФЛ из полученного дохода от продажи квартиры вычесть сумму расходов на ее приобретение и проценты, уплаченные банку?

Ответ: Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 Налогового кодекса РФ).

Согласно ст. 207 НК РФ плательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ.

Для налогоплательщиков - нерезидентов РФ объектом налогообложения по НДФЛ признается доход, полученный от источников в РФ, в том числе доход от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 2 ст. 209 НК РФ), который подлежит налогообложению по ставке 30 процентов (п. 3 ст. 224 НК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13 процентов, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов. В частности, ст. 220 НК РФ предусмотрены имущественные налоговые вычеты в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей в целом 1 млн руб.

Для доходов, в отношении которых установлены иные налоговые ставки, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению. При этом налоговые вычеты, предусмотренные ст. ст. 218 - 221 НК РФ, не применяются (п. 4 ст. 210 НК РФ).

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Таким образом, из указанного можно сделать вывод: НК РФ установлено, что применение уменьшения суммы полученных доходов на сумму фактических расходов не является имущественным вычетом.

В соответствии со ст. 41 НК РФ доход - это экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. Экономической выгодой нерезидента от продажи квартиры является разница между суммами, израсходованными на приобретение жилья, и доходами, полученными от его реализации.

Учитывая, что в НК РФ нет запрета на уменьшение нерезидентами доходов от продажи имущества на расходы, понесенные при его приобретении, а также положения п. 7 ст. 3 НК РФ, по нашему мнению, нерезидент РФ вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи квартиры на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на ее покупку.

Кроме того, доходы от продажи квартиры можно уменьшить и на расходы, связанные с погашением процентов по кредиту на покупку квартиры (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина России от 21.04.2008 N 03-04-05-01/125).

А. Н.Краснопеева

Издательство "Главная книга"

23.09.2010