Организация, применяющая УСН с объектом "доходы", в 2009 г. приобрела с целью продажи объекты недвижимости - 3 жилых квартиры общей стоимостью 120 млн руб. С 01.01.2010 организация перешла на общий режим налогообложения с использованием при исчислении налога на прибыль метода начисления. В 2010 г. планируется сделка купли-продажи квартир. Вправе ли организация при исчислении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль уменьшить доход от реализации квартир на сумму расходов, связанных с приобретением объектов недвижимости и произведенных в 2009 г.?

Ответ: Для целей бухгалтерского учета квартиры, приобретенные с целью дальнейшей перепродажи, принимаются к учету в качестве товара на основании п. 2 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01, утвержденного Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н.

В целях налогообложения прибыли доходом от реализации признается выручка от реализации товаров, которая определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, выраженных в денежной и (или) натуральной формах (п. п. 1, 2 ст. 249 Налогового кодекса РФ).

При реализации товаров налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость приобретения данных товаров (пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Однако в рассматриваемой ситуации товар (жилые квартиры) приобретен в период применения упрощенной системы налогообложения с объектом "доходы", реализация планируется в период применения общего режима налогообложения.

Особенности исчисления налоговой базы при переходе с упрощенной системы налогообложения на иные режимы налогообложения установлены ст. 346.25 НК РФ. В частности, организации, применявшие упрощенную систему налогообложения, при переходе на исчисление налоговой базы по налогу на прибыль организаций с использованием метода начислений выполняют следующее правило: признают в составе расходов расходы на приобретение в период применения упрощенной системы налогообложения товаров (работ, услуг, имущественных прав), которые не были оплачены (частично оплачены) налогоплательщиком до даты перехода на исчисление налоговой базы по налогу на прибыль по методу начисления, если иное не предусмотрено гл. 25 НК РФ (пп. 2 п. 2 ст. 346.25 НК РФ).

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации покупных товаров налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость приобретения товаров, определяемую в соответствии с принятой организацией учетной политикой для целей налогообложения одним из следующих методов оценки покупных товаров: ФИФО, ЛИФО, по средней стоимости или по стоимости единицы товара.

В соответствии с п. 1 ст. 272 НК РФ расходы, принимаемые для целей налогообложения, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты.

Таким образом, расходы на приобретение товара признаются в периоде реализации товара.

В Письме Минфина России от 25.11.2009 N 03-11-06/2/249 также указано, что расходы по приобретению товара (ценных бумаг), которые не подлежали включению в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН с объектом налогообложения "доходы", могут быть учтены для целей налогообложения прибыли организаций на дату реализации ценных бумаг.

С учетом вышеизложенного можно сделать следующий вывод: при исчислении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль организация вправе уменьшить доход от реализации квартир на сумму расходов, связанных с приобретением объектов недвижимости и произведенных в период применения упрощенной системы налогообложения с объектом "доходы".

О. В.Егорова

ООО "ЭЛКОД"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

21.09.2010