Снимаем офис

(Левачева Е., Трофимова Н.)

("Бизнес-адвокат", 2005, N 8)

Текст документа

СНИМАЕМ ОФИС

Е. ЛЕВАЧЕВА, Н. ТРОФИМОВА

Елена Левачева, юрист консалтинговой компании "Защита Бизнеса".

Наталья Трофимова, юрист консалтинговой компании "Защита Бизнеса".

Если вы занимаетесь бизнесом, то, безусловно, вам неоднократно приходилось сталкиваться с заключением договора аренды недвижимого имущества.

Вы находите помещение, вас устраивают условия, договариваетесь с арендодателем, и все вроде бы в порядке. Но проходит месяц-другой, и у вас начинаются проблемы, связанные с тем, что условия, на которые пошел арендодатель при заключении договора аренды, с его стороны не исполняются. Вы привлекаете юристов для того, чтобы защитить свои интересы в суде, но все оказывается не так просто, как казалось изначально. Мы видим, что в договоре многие условия не предусмотрены и законным путем вы ничего не сможете потребовать у арендодателя. Так в чем же причина таких конфликтов? Давайте попробуем разобраться и посмотреть, что необходимо сделать, чтобы договор аренды стал залогом успешного бизнеса, а не нарастающим комом проблем.

Попробуем рассмотреть договор аренды нежилого помещения как один из видов договора аренды в соответствии с ГК РФ, информационными письмами Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 и от 16 февраля 2001 г. N 59.

Договор аренды является одним из классических видов договоров. По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить на возмездной основе другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

При заключении договора аренды стороны преследуют взаимовыгодные цели: арендатор получает возможность пользоваться имуществом, арендодатель - извлекать прибыль из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Арендодателем является (ст. 608 ГК РФ) либо собственник передаваемого в пользование имущества, либо лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пример:

Стороны заключили договор о совместной деятельности, в соответствии с которым одна из сторон предоставляет другой стороне помещение для осуществления совместной деятельности. Сторона 2 въехала в помещение со своим оборудованием. Через некоторое время Собственник помещения попросил Сторону 2 освободить занимаемые площади на основании незаконного использования помещения. При разбирательстве стало известно, что Сторона 1 занимала помещение на основании договора аренды без права передачи помещения в субаренду.

При заключении договора аренды арендатор должен в обязательном порядке проверить право арендодателя на владение и пользование помещением.

Существенным условием договора аренды является его предмет (п. 3 ст. 607 ГК РФ), а именно имущество, которое передается в пользование арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество или объект договора, предмет считается несогласованным сторонами и договор считается незаключенным.

Имущество, передаваемое в пользование, должно использоваться строго в соответствии с его назначением. Нецелевое использование имущества является основанием для досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ).

Срок действия договора аренды предусматривается сторонами. Договор, заключенный на срок менее 1 года, должен быть заключен в простой письменной форме; договор, заключенный на больший срок, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ).

Пример:

Срок договора аренды помещения - 6 месяцев. Договор был заключен в простой письменной форме и не подлежал государственной регистрации. По истечении срока действия договора арендодатель продолжал вносить арендную плату в порядке и сроки, установленные договором, а арендодатель не возражал.

В соответствии с законодательством договор аренды, заключенный на срок менее 1 года и продленный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59).

Важным моментом в договоре аренды является определение сторонами порядка, условий и сроков внесения арендной платы. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год (ст. 614 ГК РФ). Минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества могут быть предусмотрены только законом. Арендатор должен всегда знать, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора (ст. 619 ГК РФ).

Пример:

Стороны заключили договор аренды. Размер арендной платы был установлен в условных единицах. Чему равна одна условная единица, в договоре не было определено. За первый месяц счет был выставлен из расчета 1 у. е. = 1 доллар США. За второй месяц счет был выставлен из расчета 1 у. е. = 1 евро. Арендатор обязан был оплачивать счета по расчетам, установленным арендодателем, до тех пор, пока стороны не внесли соответствующие изменения в договор и не определили, чему равна 1 у. е.

Если стороны не определили, чему равна одна условная единица, то такая формулировка арендной платы не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы.

Обязательство арендодателя передать помещение арендатору считается исполненным после предоставления помещения арендатору в пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, которым является передаточный акт. В передаточном акте должно быть четко указано, какое имущество передается, характеристика этого имущества и его техническое состояние. Все недостатки передаваемого имущества должны быть отражены в акте. При прекращении договора аренды арендованное имущество должно быть возвращено в том же порядке, в котором оно было предоставлено.

Чтобы не возникло проблем в течение срока действия договора аренды, права и обязанности сторон по договору должны быть четко разграничены и определены.

Во время действия договора аренды арендатор может производить улучшения арендованного имущества. Вопрос о компенсации произведенных улучшений должен быть определен в договоре аренды. Если стороны не предусмотрели таких положений, то в соответствии со ст. 623 ГК РФ отделимые улучшения являются собственностью арендатора. Вопрос о неотделимых улучшениях рассматривается в следующем порядке: если неотделимые улучшения были произведены за счет средств арендатора и с согласия арендодателя, то после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений; если они производились без согласия арендодателя, то стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит.

Стороны могут расторгнуть договор аренды по взаимному соглашению в любое время. Смена собственника имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

По истечении срока действия договора добросовестный арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). О своем желании заключить договор на новый срок арендатор должен письменно уведомить арендодателя до окончания срока действия договора. Досрочное расторжение договора аренды по требованию одной из сторон возможно только в судебном порядке.

Пример:

Договор аренды помещения был заключен на 5 лет. До окончания срока действия договора в соответствии с условиями договора Арендатор 1 выразил свое желание продлить договор аренды, а арендодатель отказал. Арендатор 1 освободил занимаемое помещение. Через некоторое время Арендатору 1 стало известно, что помещение было сдано Арендатору 2. Арендатор 1 обратился в суд и потребовал перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды. Требования Арендатора 1 суд удовлетворил.

В соответствии с законодательством арендодатель имеет право отказать в заключении договора на новый срок, если сам собирается использовать это имущество на срок не менее 1 года или арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязанности.

Договор субаренды аналогичен договору аренды и содержит такие же основные положения, что и договор аренды. Арендатор вправе сдавать арендованное помещение в субаренду только с письменного согласия арендодателя (ст. 615 ГК РФ). Договор субаренды не может быть заключен на срок более длительный, чем договор аренды, и по нему не может быть передано больше прав, чем по договору аренды (основному договору). Расторжение основного договора аренды влечет за собой расторжение договора субаренды.

Пример:

Заключается договор субаренды, субарендатор решает произвести ремонт помещения, т. е. неотделимые улучшения. В соответствии с условиями договора ему необходимо получить согласие собственника помещения и субарендодателя. Субарендатор готовит проект работ, согласовывает его и производит ремонт. Истекает срок договора аренды, субарендатор обращается с требованием оплатить стоимость произведенных неотделимых улучшений к субарендодателю. Субарендодатель отказывает в возмещении стоимости неотделимых улучшений на основании отсутствия денежных средств.

В данном случае субарендатор может обратиться за защитой своих прав в суд, но, зная, что субарендодатель неплатежеспособен, это не решает вопроса, а обращаться к собственнику безосновательно, т. к. собственник не является стороной по договору и не отвечает по обязательствам субарендодателя. Поэтому в таких ситуациях необходимо просчитать коммерческие риски, которые могут возникнуть.

В данной статье рассмотрели наиболее часто встречающиеся на практике вопросы, связанные с договорами аренды и субаренды нежилых помещений. Не допустить возникновения ошибок вам помогут специалисты, которые профессионально подготовят договор аренды.

Название документа