Обмен жилыми помещениями: правовая природа, тенденции развития законодательства

ОБМЕН ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ: ПРАВОВАЯ ПРИРОДА, ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Е. С. ГЕТМАН

Гетман Е. С. - кандидат юридических наук, начальник Управления конституционных основ частного права Конституционного Суда РФ.

За нанимателем в доме государственного и муниципального и общественного жилищного фонда законодательством в известных пределах закреплено право распоряжения занимаемым им жилым помещением. Одной из важнейших форм реализации этого права в целях лучшего удовлетворения потребностей в жилье является обмен жилой площадью. Такой обмен известен в законодательстве достаточно давно. Как известно, первые законодательные акты, положившие начало формированию этой правовой категории, относятся к началу 20-х гг. Постановление Президиума Моссовета "Об улучшении жилищного дела в Москве" от 28 июля 1924 г. впервые в истории советского права урегулировало складывающиеся отношения по обмену жилыми помещениями. На более высоком уровне регламентация обмена жилыми помещениями была осуществлена в Постановлении ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 г. "О жилищной политике" <*> и в других постановлениях. -------------------------------- <*> СЗ СССР. 1928. N 6. Ст. 49.

Следует отметить, что с момента возникновения советского государства регулированию жилищных отношений на всех стадиях - от возникновения до прекращения - был присущ императивный характер, что объяснялось, прежде всего, спецификой объекта данных правоотношений - жилого помещения, не являвшегося предметом свободного оборота. Дефицит жилья, общая тенденция к регулированию общественных отношений преимущественно административными методами не могли не сказаться на том, что и обмен жилыми помещениями сформировался в усложненную юридическую конструкцию. Обмену жилыми помещениями в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда была посвящена ст. 67 ЖК РСФСР 1983 г. Согласно ей наниматель жилого помещения с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, мог произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте. При этом ЖК РСФСР дополнительно указывал, что "обмен жилыми помещениями производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения..." (ч. 2 ст. 67 ЖК). Эта формула выражала наиболее распространенную в доктрине позицию о характере обмена, в силу которой он рассматривался как одновременная уступка требования и перевод долга <*>. -------------------------------- <*> См.: Гинзбург С. М. Обмен жилплощади. М., 1934. С. 5; Аскназий С. И. Советское жилищное право. М., 1940. С. 135; Амфитеатров Г. Н. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями. М., 1948. С. 50; Хитев В. К. Советское жилищное законодательство. М., 1945. С. 35; Нечецкий М. А. Очерки советского жилищного права. Саратов, 1958. С. 150; Маслов В. Ф. Защита жилищных прав граждан. Харьков, 1970. С. 152; Чигир В. Ф. Жилищное право. Минск, 1986. С. 139; и др.

Наряду с этой точкой зрения существовала и другая, расценивавшая обмен как новацию договора, вследствие чего "прежнее договорное обязательство, где участвовал наниматель А., перестает существовать, и возникает новое обязательство, в котором участвует Б. Эта перемена лиц в обязательстве является фактором, новирующим договор" <*>. -------------------------------- <*> Ландкоф С. Н., Лисниченко Т. Н., Фельдман А. М. Жилищное и жилищно-строительное законодательство. Киев, 1971. С. 236.

Спорность указанных положений, однако, подтверждал анализ некоторых ранее действовавших нормативных актов. Так, еще до распада СССР, в соответствии с п. 12 Правил обмена жилыми помещениями в Латвийской Республике обмен жилыми помещениями не допускался, если за меняющимся нанимателем числилась задолженность по квартирной плате или по платежам за коммунальные услуги. Правила обмена Эстонии и Таджикистана предусматривали, что до погашения соответствующей задолженности заявление об обмене не подлежало рассмотрению. Если исходить из того, что обмен помещениями - это перевод долга, следовало бы признать, что к наймодателю переходит право взыскания соответствующей суммы с нового нанимателя. Как отмечал И. Б. Марткович, "если выбывший по обмену из жилого помещения наниматель не произвел необходимого ремонта его, то эта обязанность переходит к нанимателю, занявшему помещение, а наймодатель сохраняет соответствующее право требования и к этому последнему" <*>. -------------------------------- <*> Марткович И. Б. Жилищное право. Закон и практика. М., 1990. С. 210.

Продолжая свою мысль, автор, рассматривающий обмен как изменение жилищного правоотношения, указывал, что иная квалификация привела бы к тому, что наймодатель был бы обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Указанное же состояние предполагает полную пригодность имущества для его использования. Следовательно, жилое помещение должно быть отремонтировано наймодателем, который вправе был требовать производства ремонта от выбывшего нанимателя, но не имеет этого права по отношению к новому нанимателю. Однако следует признать, что это высказывание не совсем следовало требованиям закона. Часть 2 ст. 142 ЖК РСФСР предусматривала, что наниматели жилых помещений должны производить за свой счет текущий ремонт жилых помещений, а при освобождении помещения - сдать его в надлежащем состоянии. Поскольку ЖК РСФСР не указывал на то, что должно пониматься под "освобождением" жилого помещения, вполне допустимо предположить, что этим термином охватываются все случаи выезда нанимателя с занимаемой площади - как при расторжении договора найма, так и при обмене имеющегося жилья. Кроме того, если согласиться с тем, что обмен жилыми помещениями - это изменение жилищного правоотношения, то договор поднайма, заключенный на обмениваемое помещение, оставался бы в силе и по отношению к въезжающему в порядке обмена субъекту. В защиту этого предположения можно встретить высказывания и в юридической литературе. Так, И. П. Прокопченко полагал, что поднаниматели, проживающие в обмениваемом помещении, могут быть выселены только по истечении срока действия договора поднайма <*>. -------------------------------- <*> См.: Прокопченко И. П. Жилищное и жилищно-строительное законодательство: Справочное пособие. М., 1986. С. 213.

ЖК РСФСР (ст. 80) содержал общее положение, согласно которому с прекращением договора найма жилого помещения одновременно прекращается и договор поднайма. Прямого упоминания о том, что такое прекращение договора может иметь место, в частности, в результате обмена жилыми помещениями, в ЖК не содержалось, однако оно было бы целесообразным. Дополнительным аргументом против того, чтобы рассматривать обмен жилых помещений как уступку требования и перевод долга, можно считать и следующее. В процессе существования жилищного правоотношения у гражданина может возникнуть такой комплекс правомочий, передача которого в результате обмена просто невозможна. Так, по ЖК РСФСР наниматель жилого помещения мог обладать целым рядом прав, которые у въезжающего по обмену лица отсутствовали. К их числу относились, например, право на дополнительную жилую площадь, право на льготную оплату квартиры и коммунальных услуг, право на бронирование жилого помещения, на его замену по состоянию здоровья и т. п. Указанные права неотделимы от личности, неразрывно с ней связаны, поэтому их "передача" в смысле ст. 391 ГК РФ была исключена. Вместе с тем и перевод долга, и уступка требования допускаются в том случае, когда содержание обязательства и при новом должнике и при новом кредиторе остается в неизменности. В то же время очевидно, что обладание нанимателем, въезжающим по обмену, иным комплексом прав и обязанностей ведет к заключению иного по содержанию договора по сравнению с ранее существовавшим. В этой связи правильно отмечалось, что "по договору обмена взаимно передаются не права и обязанности по договорам найма, а сами помещения. Права и обязанности возникают из новых договоров найма жилого помещения, заключаемых на полученные жилые помещения на основании договора обмена, и они могут быть совсем иными по сравнению с прежними, т. к... зависят от правового положения нового нанимателя и членов его семьи (заработной платы, права на дополнительную жилую площадь и т. п.) и от размера жилого помещения, полученного в порядке обмена" <*>. -------------------------------- <*> Лаасик Э. Я., Сепп Х. В. О Жилищном кодексе Эстонской ССР // Советское право. 1983. N 4. С. 264.

Действительно, для сторон, вступающих в договор обмена жилыми помещениями, интерес представляют в первую очередь сами объекты обмена - их размер, местонахождение и т. п. Следовательно, объектом складывающихся правоотношений выступают не права и обязанности сторон, а та конкретная жилая площадь, которую они решили обменять. Кроме того, как отмечалось в литературе, вопрос о том, переходят ли по договорам обмена и в каком объеме права и обязанности нанимателей, ими практически не обсуждается и в документах, оформляющих обмен, не фиксируется <*>. -------------------------------- <*> См.: Никитюк П. С. Жилищное право. Кишинев, 1985. С. 117.

Объем полномочий переселяющегося по обмену субъекта вряд ли был важен и для наймодателя, который обязан заключить с ним договор жилищного найма на основании обменного ордера независимо от того, что содержание нового договора будет отлично от прежнего. Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что в результате обмена жилыми помещениями договор жилищного найма не изменяется, а прекращается. Об этом свидетельствовал и тот факт, что перевод долга по ст. 391 ГК РФ требовал обязательного согласия кредитора - в данном случае наймодателя, однако, при обмене жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда такого согласия не требовалось. Не было в нем необходимости и при обменах ведомственной жилой площади как разновидности государственного жилья (нельзя смешивать согласие на обмен ведомства в лице администрации предприятия с согласием жилищно-эксплуатационной организации, с которой заключается договор жилищного найма). К тому же отказ организации на обмен мог быть также обжалован в судебном порядке. Вызывает замечания и предложение С. Н. Ландкофа рассматривать обмен как новацию договора. Новация, как представляется, недостаточно распространена в российском праве, а известная ее форма, предусмотренная ст. 414 ГК РФ, используется, когда происходит замена одного обязательства другим между теми же лицами. В то же время при обмене жилыми помещениями происходит изменение субъектов договора. Число авторов, признающих последствием договора обмена жилыми помещениями прекращение жилищного правоотношения, достаточно велико. В принципе разделяет это мнение и Ю. К. Толстой, хотя и с оговоркой о правоизменяющем характере так называемого родственного обмена <*>. -------------------------------- <*> См.: Толстой Ю. К. Жилищное право. М., 1996. С. 64.

Некоторые авторы, рассматривающие обмен жилыми помещениями как прекращение договора жилищного найма, пытаются отнести указание закона на взаимную передачу прав и обязанностей его сторонами не ко всем правам и обязанностям. Они распространяют его только на те права и обязанности, которые в соответствии с Типовым договором найма жилого помещения составляли содержание всякого договора жилищного найма <*>. -------------------------------- <*> См.: Грошева Н. В., Левенсон С. Н. К вопросу о договоре обмена жилых помещений // Роль договора в регулировании общественных отношений. Пермь, 1979. С. 109.

К их числу действующие Типовые договоры относили право на вселение в занимаемое помещение в установленном порядке родственников, нетрудоспособных иждивенцев или иных лиц, право требования предоставления жилого помещения меньшего размера при наличии излишков жилой площади сверх установленных норм <*>, право расторжения договора найма в любое время и др. Кроме того, наниматели обязаны были использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования им. Гражданам запрещалось использовать жилое помещение в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и т. д. Нанимателям запрещалось производить переоборудование и перепланировку жилых и подсобных помещений без согласия наймодателя, они обязывались к возмещению убытков, связанных с повреждением жилого помещения по их вине. -------------------------------- <*> Очевидно, что названное право не может быть отнесено к числу "передаваемого", поскольку в результате обмена таких излишков у нанимателя может не оказаться.

Однако нетрудно заметить, что все перечисленные Типовыми договорами найма жилого помещения права и обязанности сторон предусматривались в первую очередь законом - ЖК РСФСР. Возникали они у обменивающихся нанимателей не в силу того, что субъекты взаимно "передавали" их друг другу, а в результате того, что такие же правомочия были прямо закреплены в действующем законодательстве, предоставлялись каждому гражданину. Поэтому допустимо говорить только о том, что каждый из обменивающихся становился пользователем конкретного жилого помещения по тому же правовому титулу, что и его предшественник <*>. -------------------------------- <*> См.: Грошева Н. В., Левенсон С. Н. Указ. соч. С. 110.

К тем же выводам приводит и обращение к теории правоотношения. Как известно, в правоотношении как общественном отношении, возникающем в результате наступления предусмотренных правовой нормой юридических фактов, выделяют объект, субъекты, а также принадлежащие им права и обязанности, составляющие содержание правоотношения. Причем в развитии правоотношения очень часто бывает трудно отграничить трансформацию правовой связи от случаев ее прекращения, а также подобрать общий, универсальный критерий, позволяющий различить эти этапы. Так, Ю. Г. Басин указывал, что "под изменением правоотношения мы понимаем изменение его содержания, появление новых, прекращение старых, трансформацию существующих правомочий и обязанностей сторон" <*>. -------------------------------- <*> См.: Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 161.

По мнению других авторов, правоотношение может изменяться в двух направлениях - по линии его содержания и по линии его субъектов. Не исключена также возможность изменения правоотношения в обоих направлениях <*>. -------------------------------- <*> См.: Красавчиков О. А. Юридические факты о советском гражданском праве. М., 1958. С. 77; Черепахин Б. Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. М., 1962. С. 5.

Б. С. Лесин определял изменение правоотношения через изменение как всех образующих его элементов, так и каждого из них в отдельности (объекта, субъектов и содержания) <*>. -------------------------------- <*> См.: Лесин Б. С. Изменение жилищных правоотношений // Вестн. ЛГУ. 1970. N 23. Вып. 4. С. 155. Следует указать, что определение изменения правоотношения через изменение одного объекта ошибочно, поскольку такая трансформация ведет к прекращению обязательства - новации.

Исследуя динамику жилищного правоотношения, Б. К. Комаров писал: "При обмене в договоре жилищного найма происходит изменение его основных элементов: сторон - наймодателей, нанимателей и объектов найма. При изменении таких существенных элементов в договоре жилищного найма он не может сохраниться и прекращается" <*>. -------------------------------- <*> Комаров Б. К. Прекращение договора жилищного найма. М., 1963. С. 16.

Вместе с тем это не совсем так. Не вызывает сомнения, что в результате обмена происходит смена одной из сторон договора - нанимателя. Однако новый договор жилищного найма заключается по поводу прежнего жилого помещения, объект правоотношения остается в неизменности, объем же прав и обязанностей для другого нанимателя может оказаться иным: он может увеличиться или уменьшиться. Следовательно, произойдет трансформация содержания обязательства. Из этого следует, что в результате обмена жилыми помещениями происходит, как правило, изменение субъекта и в некоторой степени содержания правоотношения. Эти изменения в свою очередь приводят к прекращению старого и появлению нового правоотношения. Представляется, что правовая природа обмена жилыми помещениями в домах государственного и муниципального жилищного фонда не может быть раскрыта только через одну внешнюю характеристику стадий развития правоотношений. Необходимо показать, какие практические последствия влечет за собой та или иная характеристика, различия в правах и обязанностях сторон в зависимости от оценки правовой природы обмена. Одни лишь рассуждения о квалификации обмена жилыми помещениями как изменения или прекращения правовой связи вне зависимости от того, как эта квалификация может отразиться на реальных правовых последствиях, правах и обязанностях сторон, являются бесперспективными и даже схоластическими. Казалось бы, смысл противопоставления обмена, как перемены лиц в обязательстве, конструкции прекращения и возникновения права на жилое помещение, должен был бы заключаться в закреплении максимальной свободы договора, снятии административных препон обмена, ибо перемена лиц в обязательстве является чисто гражданско-правовым институтом. Соответственно и обмен должен был бы конструироваться как гражданско-правовой договор. Однако такого четкого вывода сторонники этой конструкции не делают, и практические отношения по обмену не строятся по этой схеме. Предлагаемая конструкция настолько игнорирует реальность, что она никак не препятствует сохранению существующей практики. Административное начало в отношениях по обмену продолжает играть важную роль. И ст. 391 ГК РФ дает для этого известные основания. Необходимость согласия кредитора - наймодателя - легко переходит в административную сферу, дающую основания для отказов в обмене не только со стороны наймодателя, но и его вышестоящих органов, наделенных властными полномочиями. В чем заключается трудность юридической квалификации отношений обмена, которую никак нельзя игнорировать? Отношение по обмену является достаточно сложным. В нем участвуют не только наниматели жилых помещений, вступающие в отношения между собой. Недостаточно включить в эти отношения и наймодателей, с которыми наниматели состоят в гражданских правоотношениях, прекращающихся и возникающих в результате обмена. Даже учет этой двойной связи тоже недостаточен. Необходимо учитывать также общую ситуацию с удовлетворением потребностей в жилье и порядок предоставления жилой площади. Предоставление жилой площади осуществляется на административной основе. В результате такого предоставления возникает гражданское правоотношение, гражданские права и обязанности, заключается договор. И вполне естественной была бы система, при которой носители этих гражданских прав и обязанностей имели бы возможность по собственной инициативе, на основе взаимного соглашения удовлетворять свои потребности в жилье. Для этого такие соглашения должны иметь гражданско-правовой характер. Но вместе с тем было бы неправильным допустить, чтобы гражданско-правовая форма использовалась в целях обхода установленного порядка предоставления жилых помещений. Значит, этот вполне свободный обмен должен быть поставлен под контроль, который может иметь и административный характер. Нужен контроль не только за возникновением прав, но и за их прекращением (чтобы, например, лицо, право которого прекратилось, не попало в категорию нуждающихся в предоставлении жилого помещения). Контроль этот осуществляет орган, наделенный властными полномочиями. Но это должен быть именно контроль, а не административное разрешение на обмен. Контрольный характер административной деятельности может выражаться в том, что он ограничивается только проверкой соблюдения законности. Обмен может не допускаться только при нарушении запретительных условий, прямо предусмотренных законом. Когда нет четкости в постановке этого вопроса, административное начало гипертрофируется, особенно с учетом исторической традиции. Задача заключается в том, чтобы ввести административное начало в рамки, обусловленные действительными потребностями данного этапа, а в принципе должна существовать свобода обмена, осуществляемого на гражданско-правовой основе. Между тем конструкция перемены лиц в обязательстве, будучи нереалистичной, позволяет полностью игнорировать гражданско-правовую природу обмена и усиливать административно-правовое начало. Однако это начало должно иметь отнюдь не разрешительное, а чисто регистрационное содержание, связанное только с проверкой законности. Суть дела, подлинная природа обмена затушевывается, вуалируется потому, что содержание гражданско-правового отношения по найму жилого помещения в большей мере определяется императивными правилами. Поэтому мало заметно, что при прекращении одного и возникновении другого правоотношения речь идет уже не о тех же правах, которые принадлежали прежней стороне правоотношения, а о таких же правах, хотя правоотношение и возникло заново. Договор об обмене жилой площади - это не соглашение о перемене лиц в обязательстве. Обмен - это прекращение и возникновение такого же жилищного обязательства, но взаимообусловленное, взаимосвязанное возникновение и прекращение. Именно эта взаимосвязь и взаимообусловленность и составляют предмет гражданско-правового отношения. Только при такой конструкции административный элемент может получить надлежащее место, не препятствующее использованию обмена для лучшего удовлетворения потребностей в жилье. Поэтому очень важно точно оценить участок, на котором имеет место гражданско-правовое отношение, суть которого - во взаимообусловленном прекращении и возникновении обязательства. Различия между договором аренды и договором найма жилого помещения ведут к тому, что перемена лиц в обязательстве в обоих договорах приводит к разным результатам: в первом случае происходит изменение существовавшего обязательства, а во втором случае - его прекращение и возникновение другого обязательства. Права по одному договору прекращаются при условии, что возникают по другому договору и наоборот. Вместе с тем названное условие - это отнюдь не условие, присущее условным сделкам. Оно призвано выразить лишь взаимосвязь прекращения одного правоотношения и возникновения другого правоотношения. Стремление к признанию за обменом жилыми помещениями взаимообусловленной правопрекращающей связи не является самоцелью. Ценность любых теоретических конструкций и юридических средств определяется, в первую очередь, их значимостью для практики, способностью содействовать решению практических задач. В связи с этим безусловный интерес представляют те изменения, которые претерпело жилищное законодательство за последнее время. В качестве общего правила ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" предусматривала, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имел право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Оставляя за скобками справедливую критику того, что возможность участия в обмене нанимателей жилых помещений, проживающих в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов на основании договора аренды (т. е. коммерческого найма), была вызвана недоразумением, в том числе и по причине срочного характера договора коммерческого найма <*>, следует отметить, что законодатель не оговорил для этих случаев условия о взаимной передаче прав и обязанностей сторон по договору. В то же время условие о такой передаче упоминалось в отношении обменов, которые могли осуществлять наниматели или арендаторы жилых помещений с собственниками частного жилищного фонда, приобретая взамен право собственности на жилой дом (жилое помещение) (ч. 2 ст. 20 Закона). -------------------------------- <*> См.: Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями. М., 2002. С. 48.

Однако, как уже отмечалось, если часто не совпадают объемы прав и обязанностей даже у нанимателей, то тем более они неодинаковы у лиц, пользующихся жилыми помещениями на разных правовых режимах. Следовательно, все ранее сказанное в отношении ошибочности квалификации отношений по обмену как конструкции о взаимной передаче прав и обязанностей сторон сделки касается и рассматриваемой статьи Закона "Об основах федеральной жилищной политики". Тем не менее нельзя не отметить заслуживающего поддержки указания законодателя на то, что какие-либо административные ограничения в обмене жилых помещений не допускаются, если это прямо не предусмотрено законодательством. Это, как представляется, наглядно продемонстрировало его стремление превратить обмен в полноценную гражданско-правовую сделку. Можно ли считать, что преемственность в решении этого вопроса сохраняется? Предстоящее серьезное обновление жилищного законодательства, связанное с принятием нового Жилищного кодекса РФ, обусловлено в том числе и тем, что необходимо строго урегулировать отношения по социальному найму жилья, участниками которого, в основном, будут выступать малоимущие, а также иные указанные в законе граждане, в первую очередь социально не защищенные. Объясняется это тем, что для реализации их конституционного права на получение жилья бесплатно или за доступную плату необходимо "резервирование" определенного количества жилой площади, которая должна будет использоваться только для целей обеспечения жильем таких категорий граждан и, соответственно, должна составлять ту часть жилищного фонда, которая не может менять своего целевого назначения. Не вызывает сомнений, что целевое назначение жилых помещений может обусловливать определенные ограничения пределов его использования, а также допустимых правомочий распоряжения. Обмен жилья, занимаемого по договору социального найма, урегулирован в новом Жилищном кодексе РФ 2004 г. по сравнению с ЖК РСФСР 1983 г. более подробно. С одной стороны, вызывает безусловное удовлетворение тот факт, что законодатель однозначно отказался от конструирования обмена как результата перемены лиц обязательства. С другой стороны, провозгласив право на обмен жилья для нанимателя, который допустим лишь с письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих, новый Жилищный кодекс РФ, к сожалению, указал на то, что обмен жилыми помещениями между нанимателями по договору социального найма осуществляется с согласия соответствующего наймодателя. Таким образом, новый Жилищный кодекс РФ фактически усилил действие административно-правовой регламентации обменных операций, указав на необходимость получения такого согласия и в домах муниципального жилищного фонда, чего не было в ранее действовавшем ЖК. Справедливости ради следует отметить, что эта новелла нового Жилищного кодекса РФ расположена в том числе в ст. 74, которая именуется "Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договору социального найма", что дает основание для суждения о том, что под "оформлением" обмена нельзя понимать то же самое, что "согласие" наймодателя на обмен. Однако появление в законодательстве норм, которые могут вызывать разное прочтение на практике, вряд ли может приветствоваться. Эта же статья предусматривает, что отказ наймодателя в даче согласия на обмен допускается только в случаях, исчерпывающим образом перечисленных в ЖК. А. И. Пергамент правомерно полагала, что жилищные органы вправе отказать в обмене лишь в случаях, когда обмен данного помещения не допускается по основаниям, предусмотренным законом <*>. -------------------------------- <*> Комментарий к ГК РСФСР / Под ред. С. Н. Братуся, О. Н. Садикова. 3-е изд. М., 1982. С. 386.

Это означает, что фактически при совершении обменных операций должно проверяться лишь одно - нарушены ли запретительные нормы об обмене. Даже в случае согласия на обмен, который противоречит ЖК, он должен признаваться недействительным. Поэтому, представляется, сохранение в жилищном законодательстве правила о согласии наймодателя на обмен в этой ситуации является анахронизмом и не соответствует тому значению, которое придается ему как особому условию для обменов жилой площади.

Название документа