Порядок и условия совершения сделок между супругами

ПОРЯДОК И УСЛОВИЯ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК МЕЖДУ СУПРУГАМИ

Е. А. ЧЕФРАНОВА

Чефранова Е. А. - кандидат юридических наук, проректор по повышению квалификации Российской правовой академии Министерства юстиции РФ.

В Кодексе законов РСФСР о браке, семье и опеке 1926 г. присутствовала специальная норма о праве супругов вступать между собой во все дозволенные законом имущественно-договорные отношения и о недействительности соглашений между супругами, направленных к умалению имущественных прав жены или мужа. Однако ни в КоБС РСФСР 1969 г., ни в СК РФ 1995 г. подобная норма не отражена. СК РФ предусматривает лишь возможность заключения супругами семейно-правовых договоров, таких, как брачный договор, соглашение о разделе общего имущества, соглашение об уплате алиментов и др. Это, однако, вовсе не означает, что супругам отказано в праве на заключение между собой обычных гражданско-правовых сделок. Каждый из супругов является самостоятельным субъектом имущественных отношений, супруги юридически равны, обладают автономией воли и формально независимы друг от друга, т. е. обладают всеми необходимыми и достаточными признаками для того, чтобы вступать между собой в имущественные отношения, регулируемые гражданским правом. Не случайно в литературе можно встретить утверждения о том, что "супруги, как и любые другие субъекты гражданского права, могут вступать в самые различные сделки, в том числе обязательства" <*>. "В СК нет специальной нормы о праве супругов заключать между собой сделки. Однако такое право у супругов безусловно существует как у субъектов, наделенных гражданской правоспособностью и дееспособностью (ст. ст. 17, 18, 21 ГК РФ). Они могут совершать друг с другом любые сделки, не противоречащие закону. Обычно это безвозмездные сделки (договор дарения, договор поручения), что объясняется спецификой семейных отношений" <**>. В самом общем плане приведенные утверждения верны, но нуждаются в уточнении: 1) по поводу какого именно, общего или же только раздельного, имущества возможно заключение сделок между супругами; 2) только ли нормам гражданского права не должны противоречить договоры, заключаемые супругами, или же должны приниматься во внимание нормы и основные начала семейного законодательства? -------------------------------- <*> Гражданское право: Учебник: В 3 ч. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. Ч. 3. М., 1999. С. 293. <**> Пчелинцева Л. М. Семейное право России. М., 2001. С. 190.

Право супругов заключать между собой договоры не подвергалось сомнению там, где была принята система имущественной раздельности. Так, в Древнем Риме между мужем и женой могли существовать такие же имущественные отношения, как между всякими частными лицами вообще; лишь дарения между супругами были воспрещены потому, как подтверждают памятники, чтобы любовь одного супруга к другому не могла явиться причиной для имущественных вымогательств со стороны этого последнего <*>. Российское дореволюционное законодательство устанавливало полную раздельность имуществ между супругами, поэтому брак не оказывал влияния на имущественную сферу супругов, и "они точно так же чужды друг другу по имуществу, как лица совершенно посторонние. Между супругами поэтому могут иметь место всякого рода сделки. Например, муж может продать имущество жене, нанять ее имущество, квартиру в ее доме, быть поверенным по ее делам и наоборот" <**>. Г. Ф. Шершеневич имеющуюся у супругов возможность "вступать между собой во всевозможные сделки дарственного и возмездного характера" прямо связывает с действием принципа раздельности <***>. -------------------------------- <*> См.: Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 184. <**> Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 2. М., 1997. С. 364. <***> См.: Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 568.

Напротив, там, где имущество мужа и жены представляло одно целое, и брак, как в Англии до 1882 г., имел своим последствием слияние в юридическом отношении лица жены с лицом мужа, муж не мог совершить договора с женой, потому что нельзя вступать в договоры с самим собой <*>. -------------------------------- <*> Там же. С. 560.

Современное российское законодательство сочетает в себе начала общности и раздельности. Поэтому ответ на вопрос, вправе ли супруги заключать между собой те или иные сделки, на наш взгляд, должен зависеть от двух обстоятельств: 1) от того является ли их объект личным или общим имуществом супругов; 2) соответствует ли та или иная сделка по своей природе, содержанию и направленности личному характеру супружеских отношений, а также основным началам семейного законодательства. Исходя из такого подхода, не вызывает никаких сомнений, что у супругов имеется возможность вступать в договоры по поводу раздельного имущества. Содержание действительной сделки не может находиться в противоречии с законом. Хотя в законе нет никакого прямого указания на недопустимость заключения между супругами рентных договоров, приходится признать, что заключение подобных договоров входит в противоречие с нормами семейного законодательства. К основным принципам регулирования семейных отношений ст. 1 СК РФ относит построение семейных отношений на началах взаимопомощи и ответственности перед семьей всех ее членов, обеспечения приоритетной защиты прав и интересов нетрудоспособных членов семьи. Законом (п. 1 ст. 89 СК РФ) на супругов возложена обязанность материально поддерживать друг друга. Заключение между супругами договоров пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, по которым супруг - рентополучатель передает принадлежащее ему имущество, в первую очередь недвижимое, в собственность супруга - плательщика ренты, который по договору пожизненной ренты обязуется периодически выплачивать денежные суммы в течение его жизни, а по договору пожизненного содержания с иждивением - обеспечивать потребности в жилище, питании, одежде, а также осуществлять уход за получателем ренты, несовместимо с семейно-правовыми нормами. Супруг без всяких дополнительных условий, безвозмездно в силу самого факта заключения брака обязан заботиться и материально поддерживать другого супруга. Между тем в последнее время участились случаи заключения между супругами рентных договоров. По нашему мнению, нотариус должен в удостоверении подобного договора отказать, а коль скоро такой договор в отношении недвижимого имущества все-таки был удостоверен, государственный регистратор не вправе этот договор регистрировать, поскольку в обязанности регистратора входит проверка законности сделки (п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Сложнее обстоит дело с совершением между супругами сделок по поводу объектов, находящихся в их совместной собственности. Специфика общей совместной собственности состоит в том, что доли ее участников заранее не определены. Имущество принадлежит всем участникам совместной собственности сообща и никому в отдельности. Доля участника в общей совместной собственности фиксируется исключительно при разделе совместной собственности или при выделе из нее. Таким образом, строго говоря, в момент, когда установлена доля участника в праве собственности, прекращается совместная собственность. Она уступает место другому виду многосубъектной собственности - долевой или же становится индивидуальной моносубъектной собственностью. В этой связи правомерен вопрос: чем же собственно, каким объектом распоряжается один супруг, совершая сделку с другим супругом по поводу совместного имущества? Со всей остротой и очевидностью проблема проявляется при попытках совершения между супругами сделок с недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности. Как известно, в договоре продажи (мены, дарения и др.) недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ). Вывод из изложенного можно сделать только один: до прекращения права совместной собственности совершение между супругами сделки с недвижимым имуществом не представляется возможным. Такой подход определяет негативную позицию, занимаемую учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по отношению к сделкам супругов с общим недвижимым имуществом. Учреждения юстиции, не имея возможности идентифицировать объект недвижимости, отказывают в регистрации договора, указывая на то, что супруги, прежде чем произвести возмездное или безвозмездное отчуждение имущества в пользу друг друга, должны определить объем прав, которым имеет намерение распорядиться участник совместной собственности, что невозможно до прекращения совместной собственности и возникновения общей долевой собственности. Такая необходимость вытекает из положений ч. 3 ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также ст. ст. 131, 164 и 223 ГК РФ <*>. -------------------------------- <*> Обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подготовленный Судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда и Московской областной регистрационной палатой (Регистрация прав на недвижимость. Вып. 4. М., 2001. С. 147 - 148).

Гражданами О. и Б., которым на праве совместной собственности принадлежала квартира, был заключен договор, по которому они сперва определили доли в праве собственности на квартиру - по 1/2 каждому, а далее по этому же договору Б. подарила свою долю О. Государственной регистрации изменения вида права собственности (прекращения совместной собственности и возникновения права долевой собственности) не производилось. На этом основании была приостановлена государственная регистрация. Действия должностных лиц были обжалованы в суд как неправомерные. Решением одного из судов Нижегородской области, оставленным без изменения кассационной инстанцией, в удовлетворении заявления было отказано, действия государственного учреждения юстиции признаны законными. По мнению суда, государственной регистрации договора дарения должна была предшествовать государственная регистрация изменения вида права собственности (прекращения права совместной собственности и возникновения права долевой собственности) <*>. Позиция, занятая учреждением юстиции и судом по вопросу, касающемуся необходимости изменения вида общей собственности до заключения сделки по распоряжению принадлежащим одному из участников совместной собственности правом, представляется заслуживающей поддержки. Однако нельзя согласиться с тем, что такие соглашения должны оформляться отдельными, самостоятельными договорами, а возникшие на основании таких соглашений права в соответствующих случаях регистрироваться в установленном порядке. И только после получения нового свидетельства о государственной регистрации права может быть заключена сделка, направленная на отчуждение доли в праве общей, но уже не совместной, а долевой собственности <**>. Такое требование избыточно, когда сторонами сделки являются сами супруги. Определить долю каждого и, например, подарить имущество, на наш взгляд, супруги вправе по одному договору. Такой договор приобретет черты смешанного договора, что само по себе допустимо и не противоречит действующему законодательству. Иное справедливо только в случае отчуждения одним из супругов своей доли третьему лицу, поскольку сомнительна конструкция договора, в котором, по существу, соединены два самостоятельных договора, заключаемых между тремя сторонами: супруги заключают соглашение друг с другом и одновременно один из супругов заключает договор с третьим лицом. -------------------------------- <*> Анализ судебных решений по делам с участием Государственного учреждения юстиции Нижегородской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за период с 1 июля 1998 г. по 1 июня 2000 г. (Регистрация прав на недвижимость. Вып. 4. С. 200 - 201). <**> Уместно подчеркнуть, что встречающееся как в юридической литературе, так и в судебных постановлениях и документах нотариата и системы регистрации прав выражение "доля в общем совместном имуществе супругов" по существу нонсенс. Если установлена доля, то нет совместного имущества и наоборот.

Таким образом, ни в коей мере не оспаривая наличия самой возможности заключения между супругами разнообразных, не противоречащих основным началам семейного законодательства гражданско-правовых договоров, следует сделать вывод, что таковые могут совершаться по поводу изначально раздельного имущества или же по поводу имущества, ставшего после прекращения совместной собственности объектом собственности, долевой или индивидуальной. Следовательно, было бы целесообразно СК РФ дополнить нормой, подобной той, что содержится в ст. 27 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье 1999 г.: "Супруги могут вступать между собой во все не запрещенные законодательством имущественные сделки относительно имущества, являющегося собственностью каждого из них" <*>. -------------------------------- <*> Кодекс Республики Беларусь о браке и семье. Минск, 2001. С. 13.

Исследование порядка заключения и нотариального удостоверения договоров по поводу совместно нажитого супругами имущества наводит на размышления об основаниях заключения, о правовой природе, форме, содержании соглашения об определении долей в общем совместном имуществе супругов, о месте этого соглашения среди иных, урегулированных современным российским семейным законодательством, договоров, заключаемых супругами. О такого рода соглашениях действующий СК РФ упоминания не содержит. Законом предусматривается возможность заключения брачных договоров (ст. 41 СК РФ), соглашений о разделе общего имущества супругов (п. 2 ст. 38 СК РФ), а также соглашения об уплате алиментов (ст. 99 СК РФ). Означает ли это, что установить режим долевой или раздельной собственности, в том числе на отдельные виды имущества, нажитого супругами, возможно исключительно на основании брачного договора, а другие соглашения, в том числе не обличенные в установленную законом для брачного договора нотариальную форму, недействительны и не влекут правовых последствий, на которые рассчитывали стороны при их заключении. Такую ригористическую позицию, например, занимает часть нотариусов <*>, подобные утверждения можно встретить и в юридической литературе. Эта проблема заслуживает того, чтобы на ней остановиться и всесторонне исследовать. -------------------------------- <*> См.: Гарин И., Таволжанская А. Оформление прав собственности супругов // Российская юстиция. 2003. N 7. С. 30.

Прежде всего нужно подчеркнуть, что в случаях, когда между сторонами уже заключен в установленном порядке брачный договор, наличие соглашения об определении долей в общем имуществе в качестве самостоятельного договора недопустимо. При прочих равных условиях такое соглашение может иметь место, но только как соглашение об изменении или расторжении заключенного между сторонами брачного договора. В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении и расторжении договора совершается в той же форме, что и сам договор. Из чего следует обязательность нотариального удостоверения такого соглашения. Другое дело, когда имущество супругов подчинено по умолчанию действию законного режима общности. Здесь уместно задать следующие вопросы: обязательно ли любое соглашение супругов, направленное на выведение из-под действия режима общности отдельных совместно нажитых вещей, рассматривать исключительно как брачный договор? Допустим ли на основании соглашения супругов раздел не всего имущества, а только отдельных, входящих в него составных частей? Чем отличается раздел общего имущества супругов от определения доли каждого из супругов в праве на это имущество? На первый из вопросов ответ, бесспорно, может быть только отрицательным, и этот ответ дает сам закон - п. 2 ст. 38 СК РФ. Что касается раздела не всей имущественной массы, а только отдельных объектов, то возможность такового не оставляет никаких сомнений. Раздел как всего имущества, так и любой из его частей может состояться в соответствии с требованиями СК в любое время, пока брак существует <*>. Заключить соглашение о разделе возможно в любое время после прекращения брака независимо от истечения срока исковой давности. Определение доли каждого из супругов в праве собственности суть прекращение совместной собственности с возникновением долевой, тогда как раздел предполагает прекращение существования общей собственности вообще и установление раздельной собственности на объекты, являвшиеся предметом соглашения. Однако с очевидностью и при разделе в общей собственности могут быть оставлены неделимые объекты. Таким образом, можно заключить, что определение доли каждого из супругов в праве собственности есть не что иное, как частный случай соглашения о разделе общего имущества. К схожему выводу пришла в свое время Н. М. Ершова: "Выдача свидетельства о праве собственности на часть общего имущества супругов и договоры раздела общего имущества между ними имеют в принципе общую основу. В обоих случаях прекращается общность имущества супругов в отношении определенного имущества. В обоих случаях налицо соглашение между супругами, оформляемое либо совместным заявлением на выдачу свидетельств о праве собственности, либо договором, закрепляющим право собственности на конкретные вещи. В обоих случаях соглашения супругов не порождают правовых обязательств в общепринятом смысле, как это имеет место, например, в договорах купли-продажи, найма и т. п., а преследуют цели установить имущественные права каждого из супругов или одного из них" <**>. Заключить соглашение об определении долей каждого из супругов можно в форме, соответствующей требованиям гражданского законодательства о форме сделок, т. е. нотариальное удостоверение отнюдь не является обязательным. Не предусмотрено, как это имеет место в ряде случаев, заключение договора путем составления единого документа, подписываемого сторонами. Если соглашение об определении долей или соглашение о разделе имеют предметом недвижимое имущество, то сами соглашения, как сделки, в регистрации не нуждаются, обязательной является государственная регистрация возникновения или прекращения права совместной собственности. -------------------------------- <*> См.: Нечаева А. М. Семейное право: Курс лекций. М., 1998. С. 135. <**> Ершова Н. М. Имущественные правоотношения в семье. М., 1979. С. 59 - 60.

Уместно проанализировать норму ст. 74 Основ законодательства о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 30.12.2001 N 194-ФЗ) <*>, которой предусмотрена выдача свидетельств о праве собственности на долю в общем имуществе по совместному заявлению супругов. В соответствии с этой нормой нотариус по совместному письменному заявлению супругов выдает одному из них или обоим супругам свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе, нажитом за время брака и имеющемся в наличии на момент выдачи свидетельства. Свидетельство - правообразующий документ, в нем находят закрепление договоренности, достигнутые супругами по поводу их прав на нажитое в браке имущество. Как неоднократно подчеркивалось в юридической литературе, свидетельство подтверждает лишь право на долю в имуществе, на конкретное имущество оно не выдается. По желанию супругов свидетельство может быть выдано обоим или одному из них, причем как на равные, так и неравные доли. Оно выдается лишь с учетом того имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, которое имеется на день выдачи свидетельства, для определения доли, принадлежащей каждому из супругов в общем имуществе, приобретенном в период брака, чтобы он мог распоряжаться ею по своему усмотрению <**>. -------------------------------- <*> Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1993. N 10. Ст. 357. <**> Репин В. С. Настольная книга нотариуса-практика. М., 1994. С. 98; Виноградова Р. И. Образцы нотариальных документов. М., 1992. С. 29.

Свидетельство о праве собственности на жилой дом, квартиру, дачу, садовый дом, гараж, а также на земельный участок выдается нотариусом по месту нахождения этого имущества. Разумеется, в соответствии со ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" прекращение права совместной собственности подлежит государственной регистрации, преобразованное право общей собственности считается возникшим с момента государственной регистрации. Однако представление в регистрирующие органы нотариально оформленного свидетельства о праве собственности не является обязательным основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП, отсутствие свидетельства, разумеется, при наличии письменного соглашения сторон об определении долей в общем имуществе, не является основанием к отказу в государственной регистрации. Тот факт, что среди нотариальных действий еще по Закону РСФСР о государственном нотариате нашлось место и такому действию, как выдача свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, служит убедительным доказательством того, что и в период, когда единственно возможным режимом имущества супругов был режим совместной собственности, который супруги не вправе были изменить соглашением, тем не менее допускалась некоторая свобода усмотрения. Как писал В. А. Рясенцев, "сделки между супругами, имеющие целью установить конкретные субъективные имущественные права в пользу одного из супруга за счет другого, сами по себе действительны. Так, будет законным соглашение между супругами об установлении неравных долей или дарении доли в праве на конкретное имущество, нажитое во время брака, например, соглашение, в силу которого муж будет иметь больше или меньше половины в праве на общий жилой дом, или о том, что вклад, внесенный в сберегательную кассу за счет общих средств, будет принадлежать супругу-вкладчику" <*>. С учетом этого было бы тем более неправильным в современных условиях либерализации, ухода от жестких императивных предписаний навязывать в качестве единственно возможного способа изменения режима отдельных, нажитых в браке, вещей исключительно брачный договор или соглашение о разделе имущества, поскольку возможность заключения таких договоров прямо предусмотрена в семейном законодательстве, отказывая супругам в иных способах и формах урегулирования складывающихся между ними имущественных отношений. В основе вывода о допустимости иных соглашений лежит не только общий дух и тенденции развития законодательства, но и вполне конкретные правовые нормы. Мы уже отмечали, что, как установлено ст. 4 СК РФ, к имущественным отношениям между супругами, не урегулированным семейным законодательством, применяется гражданское законодательство постольку, поскольку это не противоречит существу семейных отношений. Заключение соглашений, определяющих судьбу отдельных вещей и имущества в целом, отнюдь не противоречит существу семейных отношений при условии, что такие соглашения по своему содержанию не выходят за рамки пределов свободы усмотрения, установленной для сторон в п. 3 ст. 42 СК РФ. Полагаем, что ограничения свободы усмотрения хотя и предусмотрены для брачного договора, но вполне применимы и по отношению к другим соглашениям, направленным на регулирование имущественных отношений между супругами. По своей правовой природе рассматриваемые соглашения являются не чем иным, как гражданско-правовыми сделками, что определяется их целевой направленностью и правовыми последствиями. Их связанность с брачно-семейными отношениями предопределяет присущие им особенности, которые проявляются, во-первых, в специальном субъектном составе, сторонами таких сделок могут быть только супруги или бывшие супруги, во-вторых, в предмете, поскольку такие сделки могут заключаться исключительно по поводу общего совместного имущества супругов, и, наконец, в-третьих, семейным законодательством установлены специальные требования к содержанию таких сделок, нарушение которых ведет к их недействительности. Как и любые иные сделки, соглашения, о которых идет речь, направлены на установление, изменение и прекращение имущественных прав и обязанностей, гражданско-правовых по своей сущности, а потому не вызывает никаких сомнений вывод о том, что хотя такие действия не предусмотрены правовыми нормами, но порождают гражданские права и обязанности. Изложенное позволяет сделать вывод о законности соглашений об установлении долевой собственности на приобретаемые в собственность объекты, а не только в отношении уже приобретенного в период брака на общие средства и имеющегося в наличии на момент заключения соглашения имущества. Такой подход позволяет преодолеть возникшие среди правоприменителей разногласия по поводу законности приобретения супругами недвижимого имущества в долевую собственность при отсутствии брачного договора <**>. Практика учреждений юстиции по регистрации прав различна. Так, государственные регистраторы Москвы и Московской области полагают допустимым одним договором оформить сделку купли-продажи недвижимого имущества и соглашение супругов об определении долей в праве собственности на приобретаемый по данному договору объект. Другие такую возможность исключают, в регистрации таких договоров и перехода прав по ним со ссылкой на ст. ст. 33 и 34 СК РФ отказывают либо приостанавливают регистрацию и требуют предоставления правового основания для регистрации права долевой собственности, рассматривая в качестве такового исключительно нотариально удостоверенный брачный договор. -------------------------------- <*> Рясенцев В. А. Семейное право. М., 1971. С. 98 - 99. <**> Гарин И., Таволжанская А. Оформление прав собственности супругов. С. 30.

В отличие от соглашения об определении долей в праве собственности на совместно нажитое имущество, возможность заключения соглашения о разделе общего имущества прямо предусмотрена п. 2 ст. 38 СК РФ, устанавливающей, что общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Такие соглашения направлены на прекращение режима общей совместной собственности и возникновение режима раздельной собственности каждого из супругов на часть или все нажитое в браке имущество, в результате соглашения возможно возникновение общей долевой собственности на отдельные объекты. При заключении соглашений о разделе общего имущества супругов должно быть соблюдено требование п. 1 ст. 254 ГК РФ о предварительном определении доли каждого из участников в праве на общее имущество. Предметом соглашения о разделе являются вещные отношения в части прекращения режима общей совместной собственности, а также обязательственные отношения в части раздела имущества в натуре, установления обязанностей по передаче отдельных объектов от одного участника соглашения к другому, выплаты компенсации за оставляемые в собственности одного из супругов (бывших супругов) вещи, превышающие по стоимости те, которые получает другой. Соглашение о разделе имущества может быть охарактеризовано как двусторонний, консенсуальный договор. Что касается содержания соглашения о разделе, то его составляют условия раздела только совместно нажитого имущества, права и обязанности сторон по передаче имущества и выплате денежных компенсаций. Раздельное имущество, как правило, не может быть объектом соглашения, поскольку не подлежит разделу между супругами. Однако возможны исключения, когда раздельное имущество одного из супругов передается другому в качестве компенсации, в ситуации невозможности передачи каждому из супругов вещей, равных по стоимости. Соглашение о разделе имущества имеет своим объектом нажитое супругами в период брака имущество, имеющееся в наличии на момент заключения соглашения. Однако это не исключает возможности для супругов учесть при разделе имущество, им принадлежащее, но находящееся у третьих лиц, а также и стоимость имущества, реализованного или израсходованного по усмотрению одного из супругов вопреки воле другого. Наряду с вещами соглашение может иметь своим предметом права требования, а также долги. Например, в собственность супругу может быть передана купленная в кредит с рассрочкой платежа аудиовизуальная аппаратура вместе с возложением на него обязательства по погашению оставшейся суммы долга. Однако для переоформления кредитного договора, заключенного в период брака одним из супругов в интересах семьи, только соглашения должников недостаточно, необходимо заручиться согласием кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Для передачи одному из супругов права требования к третьему лицу по договору, оформленному на имя другого супруга, согласия должника не требуется (п. 2 ст. 382 ГК РФ), но он должен быть уведомлен о состоявшейся уступке права требования (п. 3 ст. 382 ГК РФ). По условиям соглашения супруги вправе отступить от принципа равенства долей в общей собственности, увеличив долю одного супруга за счет другого, руководствоваться они при этом могут самыми разными мотивами. Семейный кодекс РФ не предусматривает мер ответственности за неисполнение условий соглашения о разделе имущества, однако установление в соглашении санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя договорных обязательств вполне допустимо и не противоречит семейному законодательству, в равной мере возможно применение к лицу, не исполнившему или ненадлежащим образом исполнившему возложенные на него по соглашению обязанности, мер гражданско-правовой имущественной ответственности, в частности, взыскание убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами. Компенсация морального вреда может иметь место при условии, что потерпевшая сторона докажет, что неисполнением соглашения были нарушены его личные неимущественные права, чем причинены нравственные и физические страдания. Субъектами соглашения о разделе общего имущества могут быть только супруги или бывшие супруги. Соглашение о разделе имущества в случае, если один из супругов признан недееспособным, может быть заключено его опекуном, а в случае ограничения одного из супругов в дееспособности - с согласия попечителя, с соблюдением правил, предусмотренных п. 2 и п. 3 ст. 37 ГК РФ. Названные нормы ограничивают опекунов и попечителей в праве на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного, заключение перечисленных сделок возможно при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Заметим, что в силу п. 3 ст. 37 ГК РФ опекун и попечитель не вправе совершать сделки с подопечным, а потому супруг, назначенный опекуном недееспособного или попечителем ограниченного в дееспособности супруга, лишен возможности заключения соглашения о разделе имущества, равно как и соглашения об определении долей в праве собственности на совместно нажитое имущество. Соглашение о разделе имущества должно быть совершено в форме, установленной законом для сделок (ст. ст. 159 - 161 ГК РФ). Учитывая стоимость имущества, такие соглашения, как правило, требуют соблюдения простой письменной формы. Соглашение о разделе имущества вступает в силу с момента его подписания сторонами. Это справедливо и для случая, когда объектом соглашения является недвижимое имущество, поскольку сделка в данном случае регистрации не подлежит. Однако на основании ст. ст. 8, 131 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество по такому соглашению возникают (изменяются, прекращаются) с момента государственной регистрации соответствующих прав. Поскольку в законе не содержится указаний относительно условий соглашения о разделе имущества, признаваемых существенными, постольку в качестве существенных следует рассматривать условие о предмете, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Если стороны достигли соглашения по существенным условиям, то соглашение о разделе имущества считается заключенным. Применительно к недвижимому имуществу для того, чтобы признать предмет договора согласованным, необходимо указать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее разделу. К числу таких данных в соответствии с п. 6 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относятся адрес (местоположение), вид (название объекта), его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение. В Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2001 г. N 233, в составе данных, определяющих предмет договора, указаны также данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст. ст. 432, 554 Кодекса) <1>. Если недвижимое имущество после раздела продолжает оставаться в общей собственности, но уже не совместной, а долевой, то размер доли в праве выражается в виде правильной дроби. Если на недвижимое имущество устанавливается раздельная собственность каждого из супругов, то возникают вопросы: кем и в каком порядке принимается решение о разделе объекта недвижимости в натуре с образованием двух самостоятельных объектов, каким требованиям должны удовлетворять объекты, возникающие в результате раздела, какими пределами ограничивается усмотрение собственников? Объект недвижимого имущества, как являющийся сложной вещью, так и не являющийся таковой, рассматривается как делимый, если в результате раздела возникает объект, который может использоваться (эксплуатироваться) по тому же назначению, и является при этом частью первоначального единого объекта (ст. 133 ГК РФ), т. е. пределы делимости ограничены возможностью самостоятельного использования объекта <2>. Применительно к однокомнатным квартирам, индивидуальным домам и иным жилым помещениям, состоящим из одной жилой комнаты, вывод может быть только один - объект является неделимым, а потому раздел в натуре таких объектов по соглашению супругов невозможен. Такой вывод основывается на том, что каждому из супругов необходимо передать в собственность недвижимость, предназначенную по своему целевому назначению для проживания граждан и способную в этом качестве использоваться самостоятельно. Что касается квартир (индивидуальных одноквартирных домов, частей домов и иных жилых помещений), состоящих более чем из одной комнаты, а также индивидуальных жилых домов, то супруги вправе указать в соглашении, какая из изолированных комнат переходит в собственность каждого из них. С признанием в качестве самостоятельного объекта приватизации отдельной изолированной комнаты, занимаемой по самостоятельному договору жилищного найма, что явилось результатом внесения изменений и дополнений в ст. ст. 3 и 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. N 1541-1 (в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федеральных законов от 11.08.1994 N 26-ФЗ, от 28.03.1998 N 50-ФЗ, от 01.05.1999 N 88-ФЗ, от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ, с изменениями, внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 N 25-П) <3> и закреплением за собственником приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире доли в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире (часть пятая ст. 3 введена Федеральным законом от 20.05.2002 N 55-ФЗ) аналогичный подход необходимо признать допустимым и по отношению к другим основаниям возникновения права собственности на комнаты в квартирах, помещения в жилых домах, части домов. На помещения общего пользования, а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающие оба объекта, образованные в результате раздела и передаваемые в собственность каждого из супругов, может по соглашению сторон быть установлена общая долевая собственность, подобно правилу, установленному для многоквартирных домов в ст. 290 ГК РФ. Такой подход является предпочтительным по сравнению с традиционным, нашедшим отражение в Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" <4>. Согласно п. 11 названного Постановления раздел (выдел) мог состояться только в случае, если выделяемая доля составляла изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру). С разделом дома общая собственность на выделенную часть дома прекращалась, и право преимущественной покупки утрачивалось. С повсеместным введением в гражданский оборот комнат в бывших коммунальных квартирах многоквартирных домов нет никаких оснований не признавать самостоятельными объектами права собственности изолированные комнаты в индивидуальных домах и квартирах посемейного расселения. Возникновение в результате раздела индивидуальной собственности на изолированные жилые помещения и сохранение общей долевой собственности на общие помещения дома (квартиры) и инженерное оборудование, обслуживающее оба объекта, позволяют, с одной стороны, разрешить жилищный конфликт через отчуждение жилого выделенного помещения, а с другой - в большей мере способствует обеспечению сохранности дома (квартиры), поскольку обязывает участника общей собственности соразмерно со своей долей участвовать в покрытии издержек по содержанию и сохранению имущества (ст. 249 ГК РФ). Но важнее всего то, что в гражданском обороте участвуют не абстрактные "идеальные доли", которые, строго говоря, не могут рассматриваться как объекты права, а вполне конкретные - комнаты, части дома и др. Доли в праве собственности на общие помещения квартиры (дома) могут быть признаны равными или пропорциональными размеру передаваемых в собственность каждого из супругов жилых помещений, а также быть установлены иным образом в соответствии с соглашением сторон. Применяя аналогию закона, следует заключить, что не только собственнику квартиры в многоквартирном доме закон запрещает отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК РФ), но это ограничение распространяет свое действие на отношения собственников иного жилья: комнат, жилых помещений. Поскольку соглашение супругов о разделе общего имущества нельзя расценить в контексте п. 2 ст. 290 ГК РФ иначе как совершение иных действий, постольку их результатом не может быть установление права собственности на общие помещения в квартире (индивидуальном жилом доме), несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры (индивидуального жилого дома), обслуживающее более одной комнаты в квартире и более одной из выделенных частей индивидуального жилого дома отдельно от права собственности на комнату или иное жилое помещение. -------------------------------- <1> Российская газета. 2001. 22 авг. <2> См.: Завьялов А. А. Некоторые вопросы регистрации прав на объекты недвижимого имущества // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. N 4 (5). С. 57. <3> Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959. <4> Постановления Пленумов Верховных Судов по гражданским делам. М., 1999. С. 70.

Особо следует подчеркнуть, что собственнику в силу п. 2 ст. 209 ГК РФ принадлежит право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Значит, именно собственник управомочен сформировать объект недвижимости как объект принадлежащего ему права, в том числе посредством раздела единого и, напротив, объединения нескольких самостоятельных объектов. При этом не должны нарушаться требования закона, в частности, п. 2 ст. 290 ГК РФ. Применительно к недвижимости организации технического учета обязаны по заявлению собственников внести соответствующие отметки (изменения) в документы технического учета, в случаях, если для раздела не требуется выполнения никаких дополнительных условий (перепланировки, переоборудования, пристройки). В учреждение юстиции по регистрации прав представляется на регистрацию новое техническое описание объекта, заверенное БТИ. В тех случаях, когда раздел возможен только после соответствующих переоборудования или перепланировки, то в соглашении о разделе общего имущества супругов могут быть установлены обязанности сторон по оплате и выполнению соответствующих работ, а также по согласованию разрешительной документации на изменение объекта (проекты и разрешения на пристройку, перепланировку или переоборудование). Указанные документы истребуют органы технического учета, поскольку только на их основании в соответствующих случаях могут быть внесены изменения в описание объекта недвижимости, именно органы технического учета в соответствии со ст. 31 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" несут ответственность за точность данных об объектах недвижимости. Приложение разрешительной документации при представлении документов на государственную регистрацию прав, возникших в связи с заключением соглашения о разделе общего имущества, не является обязательным <*>. -------------------------------- <*> См.: Пискунова М. Г. Проверка законности сделки и документы, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. N 1 (2). С. 45.

По соглашению о разделе расположенных на земельном участке жилого дома с надворными постройками в собственность одного из супругов, как общее правило, не могут быть выделены исключительно различного рода подсобные строения и сооружения, хозяйственные постройки (сараи, летние кухни, бани, колодцы), поскольку они не имеют самостоятельного целевого назначения. Такие строения и сооружения не могут применяться для жилья, а призваны обслуживать жилище, использоваться вместе с жилыми помещениями по единому целевому назначению. Эти постройки являются не чем иным, как принадлежностями главной вещи - жилого дома (ст. 135 ГК РФ). Главная вещь и ее принадлежность представляют собой отделимые друг от друга разнородные вещи. Различия между ними состоят в том, что главная вещь может использоваться по назначению и без принадлежности, а принадлежность по этому общему для них назначению без главной вещи использоваться не может. Эти вещи связаны хозяйственной или иной зависимостью, в рамках которой принадлежность приобретает сугубо подчиненное, обслуживающее по отношению к главной вещи значение <*>. Принадлежность следует судьбе главной вещи, но эта норма закона является диспозитивной, а потому в принципе стороны могут прийти к соглашению о передаче в собственность одного из супругов только строений или сооружений нежилого назначения, но при условии, что речь идет именно о принадлежности, а не о составной части главной вещи. -------------------------------- <*> См.: Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. М., 1999. С. 347.

В состав строений, возведенных на одном участке, наряду с жилым домом и его принадлежностями, могут входить и постройки, предполагающие использование их по общему назначению и рассматриваемые как единое целое, одна вещь (сложная вещь). Сложная вещь, во-первых, состоит из разнородных вещей, поэтому не рассматриваются как сложная вещь два жилых строения, расположенных на одном земельном участке; во-вторых, составляющие части сложной вещи не связаны между собой; в-третьих, совокупность вещей образует единое целое, которое используется по общему назначению, и, наконец, в-четвертых, каждая из частей, составляющих сложную вещь, может использоваться вполне самостоятельно, чего не скажешь о принадлежности главной вещи. По правилу ст. 134 ГК РФ действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное. Применительно к находящимся на одном земельном участке объектам недвижимости иное может быть предусмотрено в тех случаях, когда объект конструктивно не связан с жилым домом и может использоваться по целевому назначению самостоятельно и независимо от жилого дома. Следовательно, соглашением супругов может быть предусмотрено, что передаче в собственность одного из супругов подлежит жилой дом, а в собственность другого - отдельно стоящий гараж. В каждом конкретном случае раздела общего имущества следует отграничивать сложные вещи, а также главные вещи и их принадлежности от составных и запасных частей главной вещи. Главная вещь без составных частей не может продолжать использоваться без существенного ущерба ее целевому назначению. Составные части главной вещи часто связаны с ней конструктивно, например, посредством трубопровода. Представляется, что такие сооружения, как колодец, водозаборная скважина, очистные сооружения, обслуживающий дом отрезок газопровода и т. п. нерасторжимо связаны с жилым домом. Без этих объектов использование дома как жилища затруднительно или невозможно вовсе, а потому в данном случае есть все основания считать такой объект единой вещью, хотя он и представляет собой совокупность отдельных составляющих, которые должны рассматриваться как единое целое с жилым домом. При разделе судьба таких объектов не может быть определена иначе, чем судьба самого дома. Как отмечалось, в таких случаях применима норма п. 2 ст. 290 ГК РФ. Учитывая, что объекты недвижимости, образуемые в результате раздела по соглашению, в каждом конкретном случае формируются правообладателями, вопрос о допустимости регистрации прав на каждый из таких объектов в отрыве от жилого дома будет определяться при проведении учреждением юстиции правовой экспертизы. При этом обязанность доказывания наличия или же отсутствия конструктивной и технической связей как критериев общего или же самостоятельного назначения лежит на собственниках. Заключение между супругами соглашения о разделе общего имущества, в составе которого имеется жилой дом (садовый домик, дача), невозможно без определения прав каждого из супругов на земельный участок, на котором возведены строения. Земельный участок, находящийся в совместной собственности и оформленный на имя одного из супругов, может быть разделен при условии соблюдения требований земельного законодательства. В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральным законом. Следовательно, размер каждого из участков после раздела должен быть не меньше предельного минимального размера, установленного в соответствии с п. 1 ст. 33 Земельного кодекса РФ для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства законами субъектов Российской Федерации, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Изменения в описание объекта вносятся службой земельного кадастра с соблюдением установленных правил на основании заявления собственника. Не исключено оставление участка в общей собственности, разумеется, долевой. В этом случае в соглашении о разделе общего имущества может определяться порядок пользования таким земельным участком. В классическом гражданском обороте главной вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью - расположенные на ней объекты, включая и недвижимость, которая при отчуждении по общему правилу должна следовать судьбе главной вещи. Однако в отечественном правопорядке главным объектом все еще считаются расположенные на земле здания, строения, сооружения. Как установлено п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Не допускается отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. Как видим, общее правило по-прежнему состоит в том, чтобы земельный участок следовал судьбе строений, находящихся на нем. Хотя правила прекращения совместной собственности на земельный участок при переходе права на строения, возведенные на нем, законом не установлены, но из его смысла может быть сделан вывод о невозможности оставления земельного участка в собственности одного супруга, а строений - другого. Исключение сделано только для случая, когда одному из супругов в собственность передается часть жилого дома или иного строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Например, выделяется в собственность второй этаж дома. В такой ситуации супруги могут установить в соглашении обременение земельного участка сервитутом, который подлежит регистрации по правилам ст. 27 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". На наш взгляд, в соответствующих случаях возможно оговорить в соглашении, что к супругу, которому передается в собственность часть жилого дома (иного строения), которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята его частью дома (иного строения) и необходима для его использования (ст. 273 ГК РФ). Установление по соглашению о разделе общего имущества супругов общей долевой собственности на дом (иное строение) влечет за собой определение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение. Раздел дома (строения) в натуре влечет за собой раздел земельного участка в соответствующих пропорциях. Супруги вправе по соглашению о разделе общего имущества произвести раздел оконченного строительством, принятого в эксплуатацию объекта недвижимости, причем могут сделать это одновременно с регистрацией прав на вновь созданный объект недвижимости на основании документов, подтверждающих факт его создания и соглашения о разделе. Супругам может принадлежать на праве совместной собственности не оконченный строительством объект недвижимости. Если, учитывая степень готовности строения, можно определить отдельные, подлежащие разделу части с последующей технической возможностью доведения строительства объекта до конца, то по соглашению о разделе общего имущества супруги могут разделить такой объект незавершенного строительства. Не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу <*>. Соответственно не завершенный строительством объект подчиняется нормам, регулирующим правоотношения собственности на недвижимое имущество. В п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав предусмотрено, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства, а раздел имущества между супругами по их соглашению может рассматриваться в качестве таковой, право на объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. -------------------------------- <*> Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 19; Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": Комментарий. М., 1999. С. 192.

Проведение сравнительного анализа брачного договора, соглашений о разделе общего имущества супругов, соглашений об определении долей в праве собственности на совместно нажитое имущество позволяет сформулировать некоторые выводы. Все указанные соглашения, включая брачный договор, направлены на изменение законного режима имущества супругов. Однако если соглашение об определении долей в праве на совместно нажитое супругами имущество и соглашения о разделе общего имущества во всех без исключения случаях имеют целью прекращение совместной собственности в отношении всего или части нажитого имущества, то брачный договор может быть нацелен на изменение режима раздельности на режим общности. Все рассматриваемые соглашения могут охватывать не все имущество, тогда в отношении остального имущества, как наличного, так и будущего, продолжает действовать законный режим имущества супругов. Разумеется, это возможно при условии сохранения брака. В отличие от брачного договора, который может иметь своим предметом не только уже имеющееся, но и будущее имущество, соглашение об определении долей и получение свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе, а также соглашение о разделе общего имущества имеют целью определить имущественные права исключительно на уже нажитое, имеющееся в наличии имущество, тогда как имущество, которое супруги приобретут в будущем, будет подчиняться режиму совместной собственности. Иначе говоря, соглашениями об определении долей и о разделе общего имущества супруги подводят итог под прошлым, тогда как брачный договор, как правило, нацелен в будущее. Однако на практике это общее правило имеет исключения, когда брачным договором, по существу, оформляется раздел нажитого в период брака имущества, а соглашением о разделе или определении долей устанавливаются права супругов на имущество одновременно с его приобретением в собственность. Что касается субъектов рассматриваемых соглашений, то субъектами брачного договора могут выступать супруги и будущие супруги, тогда как другие соглашения могут заключать супруги, а также бывшие супруги.

Название документа