Приобретение права собственности на землю по давности владения

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ ПО ДАВНОСТИ ВЛАДЕНИЯ

Г. А. ВОЛКОВ

Волков Г. А., доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова, кандидат юридических наук.

Приобретение права собственности на землю непосредственно связано с развитием земельной реформы, предусматривающей вовлечение земельных участков в экономический оборот, создание в России регулируемого государством земельного рынка и его инфраструктуры <*>. -------------------------------- <*> Федеральная целевая программа "Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999 - 2002 годы", п. 1.2. Утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 июня 1999 г. N 694.

Правовой предпосылкой земельного рынка явилось становление соответствующего законодательства. В нем был сделан переход от закрепления исключительной государственной собственности на землю к легальному признанию множественности субъектов права собственности на землю, его равной защиты, а также отнесение земельных участков к недвижимому имуществу. При этом в законодательстве постепенно расширялся перечень оснований приобретения права собственности на землю <*>. Вместе с тем было установлено основание приобретения права собственности на недвижимое имущество по давности владения. -------------------------------- <*> См.: Волков Г. А., Голиченков А. К., Козырь О. М. Развитие рынка земли: правовой аспект // Государство и право. 1998. N 2.

Как считает Е. А. Суханов, необходимость введения в законодательство правила о приобретательной давности связана с утратой привилегированного положения государства-собственника, в пользу которого ранее, по существу, автоматически переходило практически всякое имущество, по тем или иным причинам лишившееся собственника либо собственник которого был неизвестен <*>. -------------------------------- <*> См.: Суханов Е. А. Российский закон о собственности: Научно-практический комментарий. М.: Издательство "БЕК", 1993. С. 53.

Таким образом, в настоящее время становится актуальным вопрос о применении института приобретательной давности как основания возникновения права собственности на землю. Данный вопрос довольно скудно отражен в научной литературе. Если приобретение права собственности на строение, сооружение и другие аналогичные объекты недвижимости по давности владения было предметом рассмотрения в специальной литературе <*>, имеется также судебная практика по таким делам <**>, то вопросам приобретения права собственности на землю по этому основанию внимания практически не уделено. -------------------------------- <*> См., например: Скловский К. Приобретательная давность // Российская юстиция. 1999. N 3. <**> См.: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1997. N 7; Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. N 10.

Представляется, что вопрос о применении института приобретательной давности к земельным правоотношениям не сводится к простому ответу "да" или "нет", а требует рассмотрения особенностей его применения, обусловленных спецификой земельного участка как объекта правоотношений. Возможность приобретения недвижимого имущества в силу приобретательной давности возникла с принятием Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24 декабря 1990 г. <*>. Статья 7 Закона предусматривала, что гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно и открыто владеющее как собственник недвижимым имуществом не менее пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Обратную силу эта правовая норма не имела. -------------------------------- <*> В соответствии с Федеральным законом от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ утратил силу с 1 января 1995 года.

Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. в статье 50 ввели термин "приобретательная давность" и дали достаточно полное определение данного понятия, установив, что гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом не менее пятнадцати лет либо иным имуществом не менее пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность) <*>. При этом в соответствии с п. 8 Постановления Верховного Совета СССР от 31 мая 1991 г. "О введении в действие Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик" действие данного правила распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1992 года и продолжается в момент введения в действие Основ. -------------------------------- <*> В соответствии с Федеральным законом от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ статья 50 утратила силу.

Наконец, Гражданский кодекс Российской Федерации <*> в статье 234 установил основание приобретения права собственности в силу приобретательной давности, воспроизведя фактический состав из Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик. Действие этой правовой нормы также имеет обратную силу <**>. -------------------------------- <*> Далее по тексту - ГК. <**> В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ действие статьи 234 Кодекса (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса.

Рассмотрим фактический состав приобретательной давности применительно к особенностям земельного участка как объекта правоотношений. Закон устанавливает, что владение должно быть добросовестное. По поводу понятия добросовестности имеются разные точки зрения. Так, Е. А. Суханов считает, что "для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения необходимо иметь ее во владении добросовестно (то есть фактический владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника)" <*>. -------------------------------- <*> См.: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Редакция журнала "Хозяйство и право", Фирма "СПАРК", 1995. С. 286.

Несколько иную точку зрения имеет А. А. Рубанов. По его мнению, лицо, которое не знает и не может знать, что оно не является собственником вещи, конечно, является добросовестным владельцем. "Однако практически более важен случай, когда владелец знает, что он не является собственником вещи. Свет на эту ситуацию проливает п. 4 ст. 234 ГК. Из него вытекает, что лицо, из владения которого вещь может быть истребована на основании ст. 301 и 305 ГК, в принципе способно приобрести ее по давности владения. В этих статьях говорится о лице, незаконно владеющем чужой вещью. Такое лицо не исключается из круга потенциальных приобретателей. Это означает, что с точки зрения ст. 234 ГК знание о незаконности своего владения не исключает добросовестности. Лицо, знающее, что его владение данной вещью является незаконным, для целей ст. 234 ГК признается владеющим добросовестно" <*>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) (под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Юрайт", 2004. ------------------------------------------------------------------ <*> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий. М.: Издательство "БЕК", 1996. С. 388.

Однако из такого вывода А. А. Рубанов делает исключение "для случаев, когда владение является незаконным потому, что оно было установлено в результате нарушения норм уголовного права. Владение, возникшее в результате совершения уголовного преступления, ни при каких условиях не может вести к возникновению права собственности. Владелец, который знает или может знать, что владение возникло в результате уголовного преступления, не может рассматриваться как добросовестный" <*>. -------------------------------- <*> См.: Там же.

С другой стороны, А. А. Рубанов отделяет гражданское правонарушение от уголовного преступления, делая вывод, что "если владение связано с гражданским правонарушением, совершенным владельцем, то это не превращает последнего в недобросовестного владельца (в смысле статьи 234 ГК)" <*>. -------------------------------- <*> См.: Там же.

Поскольку в статье 234 ГК начало течения срока приобретательной давности связано с истечением срока исковой давности по требованиям, предусмотренным в статьях 301 и 305, представляется, что понятие добросовестности владельца для целей статьи 234 ГК непосредственно связано со статьей 302 ГК, где понятие добросовестности прежде всего соединено с таким признаком, как отсутствие знания владельца о незаконности своего владения. В противном случае владелец будет лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника. Следовательно, значение имеет не столько объективная сторона юридического состава (законность или незаконность владения), как субъективная сторона состава (отсутствие знания владельца о незаконности своего владения). Поэтому следует согласиться с мнением А. А. Рубанова лишь в том, что не может быть добросовестным владение, возникшее в результате совершения уголовного преступления. Кроме этого, в литературе остался без внимания вопрос о владении, возникшем в результате совершения административного правонарушения. Применительно к владению земельным участком такой признак, как отсутствие знания владельца о незаконности своего владения, играет исключительную роль. Дело в том, что в подавляющем большинстве случаев завладеть земельным участком без оформления прав можно лишь путем умышленного захвата. Особенно это касается земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Более того, самовольное занятие земельного участка является административным правонарушением <*>, а до 1997 года самовольный захват участка земли, причинивший значительный ущерб его законному владельцу или собственнику, имел признаки преступления <**>. Следовательно, лицо, самовольно занявшее земельный участок, не может считаться добросовестным владельцем. -------------------------------- <*> Статья 125 Земельного кодекса РСФСР; п. 1 Указа Президента РФ "Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы" от 16 декабря 1993 г. N 2162. <**> Статья 199 Уголовного кодекса РСФСР в редакции Закона РФ от 29 апреля 1993 г. // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. N 22. Ст. 789.

Определение характера такого правонарушения, как самовольное занятие земельного участка, было предметом рассмотрения в судебной практике, где сделан вывод, что самовольное занятие земельного участка не является длящимся правонарушением <*>. Поэтому закономерен вопрос: может ли лицо, самовольно занявшее земельный участок, стать добросовестным владельцем после истечения срока давности привлечения к уголовной ответственности или срока наложения административного взыскания? -------------------------------- <*> См.: Бюллетень Верховного Суда СССР. 1981. N 1. С. 23; Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1977. N 9. С. 16.

Представляется, что истечение срока давности привлечения к уголовной ответственности или срока наложения административного взыскания не превращает владельца в добросовестного, т. к. самовольное занятие земельного участка происходит умышленно. Особенности таких признаков, как открытость и непрерывность владения, применительно к земельному участку могут проявляться в случае, если владелец, не скрывая своего владения, пользуется участком периодически, например сезонно. Представляется, что при таком периодическом, но регулярном использовании земельного участка было бы неправильно считать, что признаки открытости и непрерывности отсутствуют. Наличие ограды у земельного участка также может свидетельствовать об открытом и непрерывном владении при его постоянном использовании. Особенности применения имеют признаки владения земельным участком "как своим собственным" в течение "пятнадцати лет". Поскольку статья 234 ГК имеет обратную силу, а до ГК аналогичную силу имела статья 50 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, следует рассмотреть вопрос: как эти нормы могут быть применены к приобретению земельных участков по давности владения? По смыслу закона владение имуществом "как своим собственным" должно быть фактическое, беститульное. Применительно к земельному участку это означает, что последний ранее не был предоставлен или передан в собственность, в пожизненное наследуемое владение, в постоянное (бессрочное) пользование, временное пользование или аренду. Аналогичным образом разъяснил применение статьи 234 ГК Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в отношении приобретения иного имущества <*>. -------------------------------- <*> См.: П. 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.

С другой стороны, владеть земельным участком "как своим собственным" можно было не ранее, чем закон допустил приобретение земельных участков в собственность. Возможность получения земельного участка в собственность предусмотрели: Постановление Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 г. "О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса"; Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", принятый 22 ноября 1990 г. <*> и вступивший в силу 1 января 1991 г.; Закон РСФСР "О земельной реформе", принятый 23 ноября 1990 г. <**> и вступивший в силу 1 января 1991 г.; Закон РСФСР "О собственности в РСФСР", принятый 24 декабря 1990 г. и вступивший в силу 1 января 1991 г. -------------------------------- <*> С изменениями от 27 декабря 1990 г. <**> То же.

С учетом статьи 11 Конституции (Основного закона) РСФСР <*> можно сделать вывод, что возможность получить земельный участок в частную собственность возникла с 1 января 1991 года. -------------------------------- <*> С изменениями от 15 декабря 1990 г.

Таким образом, до 1 января 1991 г. ни одно лицо не могло владеть земельным участком как своим собственным. Поэтому срок непрерывного владения земельным участком как своим собственным может начать течь не ранее, чем с 1 января 1991 г. Следовательно, работа по государственной регистрации права собственности на земельный участок, возникшего в силу приобретательной давности, может начаться не ранее 1 января 2006 года. Однако исчисление срока владения должно быть связано с началом беститульного владения конкретным земельным участком. Следовательно, срок рассмотрения конкретных дел по установлению фактов приобретения земельных участков по давности владения откладывается еще дальше. Поскольку в соответствии с п. 4 ст. 234 ГК течение срока приобретательной давности начинается не ранее истечения срока исковой давности по требованиям, предусмотренным в статьях 301 и 305 Кодекса, возникает вопрос: как соотносится срок приобретательной давности со сроком исковой давности? Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при применении положения пункта 4 статьи 234 ГК РФ в отношении государственного имущества с этого момента действуют общие нормы об исчислении срока исковой давности, т. к. с момента введения в действие Закона СССР "О собственности в СССР" (1 июля 1990 г.) утратили силу положения статьи 90 ГК РСФСР 1964 года о нераспространении исковой давности на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения <*>. -------------------------------- <*> См.: П. 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.

Однако, учитывая, что до 1 января 1991 г. земельные участки не могли находиться в частной собственности, общие нормы об исчислении срока исковой давности могут начать действовать лишь с этой даты. С другой стороны, срок исковой давности на требования о возврате из чужого незаконного владения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях статьи 234 ГК вряд ли применим, поскольку завладеть земельным участком можно лишь путем самовольного занятия. В каких же случаях можно приобрести право собственности на земельный участок в силу приобретательной давности? Представляется, таких случаев по меньшей мере два. Первый установлен в статье 225 ГК, которая предусматривает, что бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. При применении этой статьи в отношении земельных участков следует обратить внимание на следующие особенности. Случаи, когда у вещи нет собственника или когда собственник неизвестен, здесь не подходят, т. к. завладение таким участком будет означать самовольное занятие земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. По этой же причине статья 225 ГК не распространяется на случаи, когда земельный участок был предоставлен в пожизненное наследуемое владение, в постоянное (бессрочное) пользование, временное пользование или аренду, но владелец, пользователь или арендатор его бросил. Поэтому это может быть только брошенный земельный участок, который ранее был в собственности гражданина или юридического лица, но от которого гражданин или юридическое лицо отказались. Таким образом, приобрести право собственности на земельный участок в силу приобретательной давности можно на брошенный земельный участок, который ранее был в собственности гражданина или юридического лица, но от которого гражданин или юридическое лицо отказались. Второй случай возможного приобретения права собственности на земельный участок по давности владения представляется следующий. Гражданин или юридическое лицо совершили сделку, по которой право собственности на земельный участок должно было перейти к одному из них, однако переход права не зарегистрирован в установленном порядке по не зависящим от них причинам, например в результате неправомерного действия (бездействия) другой стороны сделки или третьих лиц. Аналогичный случай может быть при предоставлении гражданину или юридическому лицу земельного участка в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если право собственности на земельный участок не зарегистрировано в установленном порядке по той же причине. Имеется некоторая неурегулированность отношений, возникающих при смерти физического лица - собственника земельного участка. Это касается случаев, когда у наследодателя нет наследников ни по закону, ни по завещанию, все наследники лишены завещателем права наследования или если ни один из наследников не принял наследства. Частными случаями являются, когда кто-нибудь из наследников отказался от наследства в пользу государства или когда при отсутствии наследников по закону завещана только часть имущества наследодателя. Статья 552 Гражданского кодекса РСФСР предусматривает, что в таких случаях наследственное имущество переходит к государству. Однако, принимая во внимание, что в настоящее время законодательство предусматривает разграничение государственной собственности на собственность Российской Федерации и собственность субъектов Российской Федерации <*>, возникает вопрос: в каком порядке и какому именно субъекту перейдет в собственность земельный участок? -------------------------------- <*> Конституция Российской Федерации, пункт "г" статьи 72.

Органы местного самоуправления в настоящее время не привлечены для решения этого вопроса. Учитывая утрату государством положения привилегированного собственника, а также что данный вопрос имеет чисто местное значение, видимо, в его решении должны принимать участие именно органы местного самоуправления, а не органы государственной власти. При разработке законопроектов, призванных урегулировать порядок перехода права собственности на земельный участок при отсутствии наследников, может быть использован институт приобретательной давности, подобно правилам, изложенным в статье 225 ГК. Близким по характеру правоотношений является случай ликвидации некоторых некоммерческих организаций (общественных объединений, религиозных организаций, фондов), когда должна быть решена судьба находившихся в их собственности земельных участков. Здесь также имеется возможность применения приобретательной давности при нерешении вопроса о юридической судьбе земельного участка после ликвидации соответствующего юридического лица. Порядок приобретения права собственности в силу приобретательной давности в законе четко не определен. Лишь предусмотрено, что право собственности на недвижимое имущество возникает у лица с момента государственной регистрации. Кто будет устанавливать, имеется ли в наличии весь фактический состав, необходимый для приобретения права собственности - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или суд? Поскольку в статье 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлен исчерпывающий перечень видов правоустанавливающих документов, на основании которых производится регистрация, можно сделать вывод, что основанием для нее в рассматриваемой ситуации будет суд. Значит, для регистрации права собственности на недвижимое имущество, возникшего в силу приобретательной давности, необходимо обратиться в суд с заявлением для установления фактического состава приобретательной давности либо с исковым заявлением о признании права собственности, приобретенного по давности владения, при наличии спора о праве. В случае предъявления органом, уполномоченным управлять муниципальным имуществом, в суд требования о признании права муниципальной собственности на недвижимость в порядке статьи 225 ГК, владелец может в зависимости от ситуации предъявить встречный иск о защите своего владения в соответствии с п. 2 статьи 234 или встречный иск о признании права собственности по давности владения. Для установления фактического состава приобретательной давности суд должен иметь представление, право на какой конкретно земельный участок является предметом рассмотрения. Поэтому для рассмотрения дела заявитель должен представить план земельного участка, удостоверенный органом, ответственным за проведение кадастровых работ.

Название документа