К понятию вещного права

К ПОНЯТИЮ ВЕЩНОГО ПРАВА

Е. А. СУХАНОВ

Суханов Е. А., профессор МГУ.

Как известно, вещное право охватывает нормы о правах лиц на вещи - традиционные и наиболее распространенные объекты гражданских правоотношений. Возникающие на их основе субъективные вещные права оформляют и закрепляют принадлежность вещей (материальных, телесных объектов имущественного оборота) субъектам гражданских правоотношений, иначе говоря, статику имущественных отношений, регулируемых гражданским правом. Этим они отличаются от обязательственных прав, оформляющих переход вещей и иных объектов гражданских правоотношений от одних участников (субъектов) к другим (динамику имущественных отношений, т. е. собственно гражданский оборот), а также от исключительных прав, имеющих объектом нематериальные результаты творческой деятельности либо средства индивидуализации товаров. Нормы о вещных правах составляют подотрасль гражданского права - вещное право. Установление прав конкретных лиц на вещи как основные, главные, объекты экономической деятельности составляет важнейшее условие функционирования всякого хозяйства, основанного на началах свободного товарообмена (децентрализации). Поэтому субъективное вещное право, и прежде всего право собственности, как отмечал И. А. Покровский, "отнюдь не является для человечества исконным и, так сказать, прирожденным: оно созидалось с трудом путем медленного исторического процесса. Оно было одним из первых требований развивающейся личности, и создание его явилось в реальной исторической обстановке прошлого важнейшей победой для этой последней" <*>, обеспечив материальную основу для всей ее деятельности. -------------------------------- <*> Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права (в серии "Классика российской цивилистики"). М., 1998. С. 192.

В рамках частного, товарного хозяйства одни лица присваивают соответствующие вещи, относясь к ним как к своим собственным, а для всех других лиц эти вещи становятся чужими. При этом фактические (экономические) отношения присвоения рассматриваются как отношения собственности. С помощью различных имущественных, прежде всего вещных, прав они получают юридическое оформление. Типичным правом такого вида является право собственности на вещь, которое действительно становится основным, центральным вещным правом. Однако одним правом собственности, по словам И. А. Покровского, "мог бы удовлетвориться только разве самый примитивный экономический быт" <*>. Таковыми, например, были феодальные отношения землепользования, юридически оформлявшиеся путем признания нескольких прав собственности разных лиц (сюзерена и его вассалов) на один и тот же земельный участок. Одновременная реализация этих прав не могла не приводить к конфликтам между "верховным" и "подчиненным" "собственниками" и свидетельствовала о неодинаковом, различном характере (содержании) их "прав собственности". -------------------------------- <*> Покровский И. А. Указ. соч. С. 207.

Хозяйственное развитие неизбежно потребовало таких юридических форм, которые обеспечивали бы экономически необходимое и вместе с тем юридически защищенное участие одного лица в праве собственности другого. Это касалось прежде всего земельной собственности: естественная ограниченность ее объектов в сочетании с монополией их частных собственников стала препятствием для их широкого хозяйственного использования. Поэтому с развитием и усложнением товарного хозяйства в континентальной Европе была единодушно отвергнута обоснованная глоссаторами и постглоссаторами для времен феодализма идея "разделенной", или "расщепленной собственности". Она получила здесь замену в виде разработанной германскими пандектистами в XVIII - XIX вв. теории ограниченных вещных прав <*>. -------------------------------- <*> Подробнее об этом см., например: Венедиктов А. В. Государственная социалистическая собственность // Венедиктов А. В. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. II (серия "Классика российской цивилистики"). М., 2004. С. 116 - 122; Рубанов А. А. Проблемы совершенствования теоретической модели права собственности // Развитие советского гражданского права на современном этапе. М., 1986. С. 106 - 110.

В силу исторических причин категория вещных прав была воспринята именно в континентальной правовой системе и прежде всего в германском гражданском праве. Она отсутствует в англо-американском праве, которое, следуя собственным консервативным традициям, выработало вместо этого систему "прав собственности" главным образом в отношении недвижимости. Они могут быть срочными и бессрочными, неограниченными и ограниченными, более "сильными" и относительно "слабыми", передаваемыми или непередаваемыми по наследству и т. д. Применительно к земельной собственности здесь вообще считается, что ее субъектам принадлежат не сами земельные участки (вещи), а лишь юридические титулы на них (estate), поскольку земля может принадлежать лишь "короне" (высшей публичной власти), а "полная собственность" (full ownership) возможна лишь в отношении движимого имущества. Такие "титулы собственности" не только весьма разнообразны по характеру и содержанию, но и могут одновременно принадлежать различным лицам в отношении одного и того же объекта, причем как по "общему праву" (common law), так и по "праву справедливости" (law of equity) <*>. -------------------------------- <*> В результате, например, одновременно двое лиц могут иметь "неограниченное право собственности" (по "общему праву") на один и тот же земельный участок, третий может иметь на него же ограниченное по времени "право собственности", четвертый - "будущее право собственности", а пятый - "право собственности" по "праву справедливости" (см.: Reimann M. Einfuehrung in das US-amerikanische Privatrecht. 2. Aufl. Muenchen, 2004. S. 131 - 132).

Многие из них, по сути, могли бы рассматриваться как аналоги ограниченных вещных прав, если бы не их вполне самостоятельный, а не производный от единого права собственности характер и отмеченная возможность одновременного "сосуществования" в отношении одного и того же объекта. Некоторые же из них, например право временного пользования земельным участком (leasehold estates во всех своих разновидностях), в европейском континентальном праве рассматривались бы как обязательственные права (в данном случае - аренда). Таким образом, в этой "системе координат" традиционная европейская юридическая характеристика имущественных прав как вещных (или, напротив, обязательственных) не имеет смысла. В отечественном гражданском праве вещные права вначале были известны под названием "неполных прав собственности" (ст. 432 т. Х ч. 1 Свода законов Российской империи), а затем в принятом во времена нэпа ГК РСФСР 1922 г. они были названы общепринятым термином. Однако в советский период в связи с национализацией земли и большинства других объектов недвижимости, а также установлением "планово-организованного" имущественного оборота надобность в категории вещных прав отпала: уже в ГК 1922 г. было названо лишь три таких права, а при проведении кодификации гражданского законодательства в начале 60-х гг. XX века эта категория была полностью ликвидирована и вещное право даже формально было сведено к праву собственности <*>. -------------------------------- <*> Исключение составляло искусственно созданное для нужд огосударствленной плановой экономики "право оперативного управления", символизировавшее относительную имущественную самостоятельность государственных юридических лиц (ст. 21 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и ст. 93.1 ГК РСФСР 1964 г., введенная в него лишь в 1987 г.). Однако в тогдашней литературе оно не рассматривалось как вещное право, поскольку вслед за законом юристы избегали этой терминологии (см., например: Иоффе О. С. Советское гражданское право. М., 1967. С. 400).

В результате этого не только специальные научные исследования данной проблематики, но и сама терминология вещного права надолго исчезли из отечественной цивилистики. С возрождением названной категории в законах о собственности 1990 г., а затем и в новом Гражданском кодексе РФ оказалось, что в теории российского гражданского права отсутствует единая трактовка вещных прав. Более того, до сих пор можно встретить сомнения в необходимости этой категории и предложения о переходе к "сложноструктурным моделям права собственности" <*>, т. е. о возврате к феодальной идее "расщепленной собственности", чему немало способствует и неоправданно усилившееся в 90-е гг. прошлого века влияние англо-американских подходов. Данное положение является прямым следствием забвения учения о вещных правах и вызванной этим недооценки его значения в регулировании современных имущественных отношений. -------------------------------- <*> См., например: Богданов Е. В. Моделирование права собственности в гражданском законодательстве Российской Федерации // Государство и право. 2000. N 11; Савельев В. А. Сложноструктурные модели римской собственности и российское право собственности // Древнее право (Jus Antiquum). 2001. N 1(8).

Вещные права устанавливают непосредственное господство лица над вещью, а не над поведением другого, обязанного, лица (что характерно для обязательственных прав). Они юридически оформляют непосредственное отношение лица к вещи, дающее ему возможность использовать данную вещь в своих интересах без участия иных лиц (независимо от совершения ими каких-либо действий). В обязательственных отношениях управомоченное лицо может удовлетворить свой интерес лишь с помощью определенных действий обязанного лица (по передаче имущества, производству работ, оказанию услуг и т. д.). Юридическую специфику вещного права составляет его абсолютный характер. Ведь оно определяет связи управомоченного лица со всеми другими (третьими) лицами, а не с конкретным обязанным лицом (что характерно для обязательственных прав, являющихся в силу этого относительными по своей юридической природе). Абсолютность вещных прав обусловлена как раз тем, что они закрепляют отношение лица к вещи, а не к другим лицам, исключая для них возможность препятствовать управомоченному лицу в использовании вещи либо воздействовать на вещь без его разрешения. Абсолютный характер вещных прав делает необходимой их гражданско-правовую защиту с помощью вещно-правовых исков, которые также могут быть направлены против любых лиц, поскольку любое лицо может стать нарушителем вещного права (тогда как нарушителем обязательственного права может стать только конкретное обязанное лицо, к которому и будет обращен соответствующий обязательственно-правовой иск). Правда, по нашему праву вещно-правовой иск во многих случаях может предъявить и субъект обязательственного, а не вещного права (если он обладает правомочием владения в отношении конкретной вещи). Однако субъект вещного права в этом своем качестве не сможет воспользоваться обязательственно-правовым иском в его защиту <*>. -------------------------------- <*> Попытки собственников использовать для защиты своего права иски о признании недействительными сделок, в которых они не участвовали, были признаны необоснованными Конституционным Судом РФ в известном Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П. Такая возможность предусмотрена законом лишь для собственников имущества унитарных предприятий (п. п. 3 и 4 ст. 20 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях". СЗ РФ. 2002. N 48. Ст. 4746), что свидетельствует об искусственном характере их имущественной обособленности.

Объектом вещных прав могут служить только индивидуально определенные вещи, а потому с гибелью соответствующей вещи автоматически прекращается и вещное право на нее. Объектом же обязательственного права является поведение обязанного лица - должника, причем обязанность последнего может переходить к другим лицам в порядке правопреемства даже после смерти гражданина или прекращения юридического лица. Объектом вещных прав не могут быть не только другие (обязательственные) права, т. е., по сути, поведение обязанных лиц, но и вещи, определенные родовыми признаками, ибо осуществление хозяйственного господства невозможно в отношении неиндивидуализированного, абстрактно представляемого имущества. Таким образом, вещные права получают свой особый правовой режим, отличный от режима их традиционного "антипода" - обязательственных прав. Принято считать, что различие вещных и обязательственных прав имеет исторические корни в сложившемся еще в римском частном праве различии "вещных" (actio in rem) и "личных" (actio in personam) исков, т. е. обусловлено особенностями защиты этих прав. Однако в нашем праве это различие, к сожалению, существенно нивелировано законом, допускающим предъявление вещно-правового иска субъектами не только вещных, но и ряда обязательственных прав (ст. 305 ГК) <*>. -------------------------------- <*> Оно оказалось в большей мере присущим англо-американскому праву, поскольку на нем основано деление имущества на "реальное" (real property), к которому относится недвижимость, и "персональное" (personal property), т. е. движимое имущество, причем последнее разделяется на собственно вещи (choses in possession - "вещи во владении") и различные права (choses in action - "вещи в требовании", напоминающие римские res incorporales ("нетелесные вещи")).

Как уже отмечалось, по общему правилу объектами вещных прав признаются только вещи, причем индивидуально-определенные. Объектом обязательственных прав могут быть и вещи, определенные родовыми признаками (обязательство поставить определенное количество однородных товаров), и даже часть вещи (например, при найме комнаты или ее части на время дачного или курортного сезона или в случае известного обязательства шекспировского героя "отдать полцарства за коня"). Для вещных прав такая ситуация исключается, ибо данные абстрактные объекты не могут находиться в чьем-либо конкретном владении и стать предметом хозяйственного господства <*>. -------------------------------- <*> Допускаемое отечественным законодательством право собственности на комнату в коммунальной квартире не только является следствием крайней остроты "жилищного вопроса", но и не учитывает необходимости постоянной эксплуатации таким собственником "мест общего пользования", принадлежность которых другим лицам препятствует нормальному использованию "основного объекта" и наглядно показывает его фактическую, а не только юридическую непригодность для самостоятельного функционирования в качестве объекта права собственности.

Вместе с тем развитие имущественного оборота привело к тому, что объектами ряда сделок теперь являются не только отдельные вещи, но и целые имущественные комплексы (например, имущество предприятия), в состав которых наряду с вещами входят также имущественные права и даже обязанности (долги) их владельцев. Кроме того, имущественные права (например, удостоверенные "бездокументарными ценными бумагами") стали объектом таких сделок, которые ранее совершались лишь в отношении вещей (договоров купли-продажи, залога и др.). Такое положение иногда приводит исследователей к выводу о возможности признания права собственности (или другого вещного права) на обязательственные права, что, в свою очередь, вызывает сомнения в сохранении своего значения и этим важным признаком вещных прав, и в целом в необходимости дальнейшего использования этой традиционной гражданско-правовой категории. Однако практические попытки пренебрежения спецификой вещных прав неизбежно ведут к негативным последствиям. Так, применение вещно-правового способа защиты в виде иска об "истребовании" (возвращении в натуре) бездокументарных акций, находящихся у незаконных владельцев, во многих случаях оказывается безрезультатным: ведь такие акции, даже рассмотренные в качестве "бестелесных вещей", не будучи индивидуально-определенными объектами, смешиваются на счете приобретателя с другими аналогичными акциями того же эмитента, в силу чего исключается возможность их последующего истребования первоначальным владельцем (собственником), ибо новый приобретатель всегда может утверждать, что речь идет о других акциях, вполне законно приобретенных им у другого отчуждателя. Такая ситуация является прямым следствием отождествления сначала законодателем (ст. 2 и 18 Федерального закона от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" <*>), а затем и правоприменительной практикой правового режима ценных бумаг как документов (индивидуально определенных вещей в соответствии с п. 1 ст. 142 ГК) и "бездокументарных ценных бумаг", в действительности являющихся лишь способом фиксации соответствующих обязательственных и (или) корпоративных прав (ст. 149 ГК) <**>. Зафиксированные подобным образом права не могут и не должны защищаться вещно-правовыми способами, поскольку для этого предназначены обязательственно-правовые (иск о возмещении причиненных убытков) либо общеправовые (иск о признании права) способы защиты. Не случайно, например, в силу п. 4 ст. 454 ГК к отношениям по возмездному отчуждению (переходу) прав нормы о купле-продаже вещей применяются, только "если иное не вытекает из содержания и характера этих прав". -------------------------------- <*> СЗ РФ. 1996. N 17. Ст. 1918; 1998. N 48. Ст. 5857; 1999. N 28. Ст. 3472; 2001. N 33 (часть I). Ст. 3424; 2002. N 52 (часть II). Ст. 5141. <**> При исчезновении документарной формы исчезают и функции, традиционно присущие ценным бумагам: они переходят к депозитариям, с которыми (как и с обязанными по таким "бумагам" лицам) "обладатели" "бездокументарных ценных бумаг" теперь находятся в обязательственных отношениях. Поэтому вполне можно говорить о замене здесь вещных отношений обязательственными.

Таким образом, особенности вещных прав в действительности сохраняют как теоретическое, так и практическое значение. Поэтому имущественные права в отечественном правопорядке по-прежнему не могут и не должны рассматриваться в качестве самостоятельных объектов вещных прав (исключается ситуация появления "права на право"). Что же касается нахождения прав в составе имущественных комплексов - объектов права собственности или других вещных прав, то следует иметь в виду условность такой квалификации. Прежде всего "имущество" обычно составляет единый комплекс лишь для целей оборота, т. е. в обязательственных отношениях (например, при совершении сделок по продаже или аренде предприятия), либо в случаях универсального правопреемства (при прекращении существования одного из субъектов в ситуации реорганизации юридических лиц или наследования после смерти гражданина) <*>. Это особенно ясно видно на примере таких имущественных комплексов, как паевые инвестиционные фонды (ПИФы), находящиеся в доверительном управлении специально созданных для этого акционерных обществ (управляющих компаний) <**>. В соответствии с законом в закрытые ПИФы владельцы "паев" могут вносить не только денежные средства, но и иное имущество, благодаря чему эту разновидность ПИФов можно считать имущественными комплексами в строгом смысле слова. Как единый комплекс это имущество выступает только в виде объекта договора доверительного управления, заключаемого его совладельцами с управляющей компанией. При непосредственной эксплуатации (использовании) имущественного комплекса его собственником (субъектом иного вещного права), т. е. в статике имущественных отношений, сразу же выявляются особенности правового режима отдельных составляющих его объектов. -------------------------------- <*> Неудачным поэтому представляется признание предприятия единой недвижимой вещью (п. 1 ст. 132 ГК), ибо, с одной стороны, в его состав фактически может не входить ни одной недвижимости (здания и сооружения могут им арендоваться), а с другой - состав его прав и обязанностей постоянно меняется, что делает нецелесообразным и невозможным их постоянную перерегистрацию. Такое положение уже подвергнуто обоснованной критике (см.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М., 2004. С. 43 - 44). <*> Часть 2 ст. 1 и абз. 1 п. 1 ст. 10 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" (СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4562). Необходимо подчеркнуть, что все юридические конструкции, связанные с паевыми инвестиционными фондами, полностью заимствованы нашим законодателем из американского права, чем и объясняются все особенности их правового режима.

Более того, даже при передаче таких комплексов uno actu (по одной единой сделке), например при продаже или аренде предприятия, переход прав на каждый из составляющих их объектов все равно осуществляется с соблюдением особенностей их правового режима, т. е. специфики вещных или обязательственных (а также исключительных и корпоративных) прав. Именно поэтому здесь требуется составление специальных актов инвентаризации и передачи имущества (ст. 561, 563, 659, 664 ГК), в которых перечисляются (т. е. индивидуализируются) все объекты, составляющие соответствующий комплекс, включая вещи, права и долги. Тем самым фактически реализуется давно известный развитым европейским правопорядкам принцип специализации (Spezialitaetsprinzip, Bestimmtheitsgrundsatz), согласно которому вещное право в отличие от обязательственного можно установить или передать только на отдельные определенные вещи, но не на их совокупности <*>. Этот принцип действует для вещных прав и не распространяется на сферу обязательственных отношений. -------------------------------- <*> Baur F., Baur J. F., Stuerner R. Lehrbuch des Sachenrechts. 16. Aufl. Muenchen, 1992. S. 31 - 32; Koziol H., Welser R. Grundriss des buergerlichen Rechts. Bd. I. II Aufl. Wien, 2000. S. 209, 223 - 225.

Данное положение не учитывается при объявлении объектом собственности конкретного лица "имущества в целом". С вещно-правовых позиций это невозможно, ибо правовой режим конкретных объектов, составляющих имущество ("собственность") лица, в действительности различен. Поэтому нахождение в составе имущества определенного лица его прав и обязанностей не отменяет и не изменяет вещно-правовых подходов. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" утратил силу с 1 марта 2005 года в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". ------------------------------------------------------------------ Более того, более или менее широкое распространение в праве этой категории имеет следствием как минимум недоразумения и неудобства в ее практическом использовании. Это подтверждает появившаяся в отечественном законодательстве весьма сомнительная конструкция кондоминиума (от лат. con - общий, совместный и dominium - собственность, т. е. общая собственность) как комплекса недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенное на нем жилое здание, в котором отдельные жилые помещения находятся в частной (или также в публичной) собственности конкретных владельцев, а остальные части - в их общей долевой собственности (ст. 289 и 290 ГК, ч. 8 ст. 1 Закона об основах федеральной жилищной политики) <*>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" утратил силу с 1 марта 2005 года в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". ------------------------------------------------------------------ <*> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 147; 1997. N 17. Ст. 1913; 1999. N 7. Ст. 876; N 25. Ст. 3042; N 28. Ст. 3485; 2002. N 52 (часть I). Ст. 5135; 2003. N 19. Ст. 1750. См. также: Ч. 5 ст. 1 и ст. 5 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963; 2002. N 1 (часть I). Ст. 2; N 12. Ст. 1093.

Такая ситуация обычно складывается при приватизации жилья в многоквартирных домах, когда частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать находящиеся в их общей собственности лестничные клетки и лестницы, лифты, крыши и подвалы, электрическое, сантехническое и иное оборудование, обслуживающее жилой дом в целом, а также придомовую территорию (земельный участок). Особенность юридического режима кондоминиума составляет невозможность для собственника жилого помещения произвести отчуждение своей доли в общем имуществе кондоминиума отдельно от права собственности на жилое помещение (п. 2 ст. 290 ГК, п. 3 ст. 8 Закона о товариществах собственников жилья), как, впрочем, и наоборот. Кондоминиумы стали способом решения вопроса о принадлежности общих частей и оборудования многоквартирных жилых домов, в ходе приватизации которых отдельные квартиры и даже жилые комнаты стали рассматриваться законом в качестве самостоятельных объектов права собственности. Само по себе данное решение нельзя признать удачным, ибо такие квартиры и комнаты не предназначены для самостоятельной эксплуатации, будучи теснейшим образом связанными и друг с другом, и с другими частями дома. Игнорирование этой связи повлекло необходимость установления специального правового режима для общих частей и оборудования жилых домов (объявленных объектом общей долевой собственности всех собственников помещений) и создания для их эксплуатации специальных юридических лиц - товариществ собственников жилья. Вместе с тем сам дом (здание в целом) перестал быть единым объектом недвижимости. Более того, самостоятельными вещами, по сути, перестали быть и общие части дома, поскольку они лишены оборотоспособности вне связи с обслуживаемыми ими жилыми помещениями. При этом на практике собственники-жильцы не испытывают серьезного интереса в поддержании в хорошем состоянии мест общего пользования (лестниц и лестничных площадок, лифтов и т. п.), сосредоточивая все усилия на эксплуатации только "своей ячейки" (квартиры или комнаты). Между тем если кто-либо из них по какой-то причине не будет иметь доли в праве собственности на общее имущество дома (например, подъезда и лестниц), то просто не сможет нормально пользоваться принадлежащим ему жилым помещением. Уже сама возможность такой парадоксальной ситуации свидетельствует о недостатках конструкции кондоминиума. Для нежилых (например, офисных) помещений, где требование обязательного создания кондоминиума и эксплуатирующего его товарищества собственников в законе отсутствует, такие ситуации в ряде случаев, к сожалению, стали реальностью. Так, по одному из рассматривавшихся арбитражными судами споров было установлено, что общество с ограниченной ответственностью приобрело нежилое помещение площадью 110 кв. м в принадлежавшем продавцу здании. Спустя некоторое время общество обратилось с иском к продавцу о признании права долевой собственности на общее имущество здания (коридоры, лестницы, туалетные комнаты, инженерные коммуникации и т. п.), без использования которых приобретенное им помещение невозможно нормально эксплуатировать. Арбитражный суд одной из инстанций удовлетворил его требования, применив по аналогии ст. 290 ГК, однако Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отменил это решение, указав на недопустимость аналогии в данном случае, а также на то, что предметом договора купли-продажи было лишь офисное помещение, а "о продаже мест общего пользования и инженерных коммуникаций в договоре не упомянуто" <*>. -------------------------------- <*> Постановление Президиума ВАС РФ от 10 сентября 2002 г. N 3673/02 (Справочно-информационная система КонсультантПлюс: Арбитраж).

Все это свидетельствует в пользу признания объектом недвижимости дома (здания) в целом, а не находящихся в нем отдельных жилых и (или) нежилых помещений. Более эффективным поэтому, как показывает опыт некоторых развитых правопорядков, было бы признание многоквартирного жилого дома юридически неделимой вещью и тем самым - объектом долевой собственности жильцов. Последние в этом случае получают в пользование (или на ограниченном вещном праве) приходящиеся на их доли квартиры и в этих же долях несут все необходимые расходы по содержанию дома <*>. Тогда ситуация упрощается и исчезает надобность в создании и кондоминиумов, и товариществ собственников жилья, а жильцы получают прямой интерес в должном содержании всего дома, а не только "своей" квартиры. -------------------------------- <*> Подробнее об этом см., например: Koziol H., Welser R. Op. cit. S. 264 - 268.

К сожалению, отечественное законодательство в этом вопросе пошло другим путем, породив достаточно сложные юридические и практические вопросы. Этот путь, связанный с признанием индивидуальной собственности на часть жилого дома (этаж, квартиру, комнату) и общей собственности - на "общие части единой постройки", также известен в некоторых странах под названием "этажной собственности" <*>. Его главным недостатком, отмеченным в литературе <**>, является установление различного правового режима для тесно связанных друг с другом принадлежностей и главной вещи, при котором единый по юридической природе объект недвижимости прекращает существование. -------------------------------- <*> Венедиков П. Ново вещно право. Второ изд. София, 1999. С. 116 - 117; Дабович-Анастасовска J. Етажна сопственост. Зборник во чест на Асен Групче. Скопjе, 2001. <**> Schreiber К. Sachenrecht. 3. Aufl. Stuttgart, 2000. S. 82 - 83.

Иногда выдвигается также идея о признании "единым объектом" (имущественным комплексом) земельного участка и находящегося на нем здания (строения, сооружения и т. п.) с тем, чтобы обеспечить единство их юридической судьбы. Такой подход основан на ошибочном понимании классического принципа "superficies solo cedit" (все, находящееся на земельном участке, принадлежит собственнику этого участка), который в римском праве обеспечивал единство прав собственника на различные объекты, хотя и тесно связанные друг с другом в качестве главной вещи (земельного участка) и ее принадлежности (дома). Кроме того, его признание безосновательно препятствовало бы возведению и использованию строений, находящихся на чужой земле (предоставленной на ограниченном вещном праве, арендованной и т. п.) <*>. -------------------------------- <*> Подробнее о противоречивом подходе российского законодательства к решению этого вопроса см.: Козырь О. М., Маковская А. А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 96 - 100 и сл.

Наконец, необходимо отметить, что в российском гражданском праве в отличие от некоторых зарубежных правопорядков в качестве самостоятельного вещного или иного имущественного права не выделяется право владения вещью (имуществом). В нашем праве оно традиционно рассматривается только в качестве правомочия (составной части) определенных вещных и обязательственных прав, не имеющего самостоятельного значения. В римском праве владение вещью (corpus possessionis), как известно, считалось необходимой предпосылкой наличия права собственности на нее. Развитый имущественный оборот также потребовал юридического признания факта владения вещью, в результате которого и ее фактический (беститульный) владелец при определенных условиях мог бы получить правовую защиту своего владения и использовать вещь в обороте. Этим объясняется появление норм о признании владения как "фактической власти над вещью" (§ 854 Германского гражданского уложения, п. 1 ст. 919 Швейцарского гражданского кодекса). В российском гражданском праве как до революции, так и в настоящее время действуют правила о защите фактического владения (п. 2 ст. 234 ГК РФ), но как таковое оно не признается особым вещным правом. Вместе с тем защита факта владения с помощью права придает ему известное юридическое значение, хотя владение и не превращается в самостоятельное вещное право <*>. Речь идет лишь об особой владельческой защите, с помощью которой охраняется самый факт принадлежности вещи определенному лицу в принципе безотносительно к наличию у него какого-либо права на нее. -------------------------------- <*> Синайский В. И. Русское гражданское право (серия "Классика российской цивилистики"). М., 2002. С. 199. Данное обстоятельство, по словам В. И. Синайского, и породило многолетнюю дискуссию о том, есть ли владение факт или право (см. о ней, например: Вороной В. В. Феномен владения в цивилистической науке // Законодательство. 2002. N 10). Однако этот более чем вековой спор, по сути затеянный крупнейшим германским цивилистом XIX в. Р. Иерингом в полемике с другим корифеем европейской цивилистики - Ф. К. Савиньи (см. подробнее: Хвостов В. М. Система римского права: Учебник. М., 1996. С. 272 - 276; Гримм Д. Д. Лекции по догме римского права. М., 2003. С. 219 - 220), привел лишь к созданию "весьма скудного" по содержанию и "незначительного" по силе (как выразился В. М. Хвостов) права фактического владельца вещи на защиту своего владения от самоуправных посягательств других лиц (ср. § 858 - 862 ГГУ). Теперь такое право известно и нашему законодательству (п. 2 ст. 234 ГК).

Следует напомнить, что в римском праве самостоятельный институт владения также служил прежде всего для предоставления владельческой защиты как законным собственникам, так и добросовестным и фактическим владельцам вещей. "Держателям" же чужих вещей, например арендаторам или хранителям, вещно-правовая (владельческая) защита не предоставлялась. Между тем в отечественном гражданском праве признание владения правомочием ряда имущественных (гражданских) прав, в том числе обязательственных (например, прав арендатора или хранителя вещи), привело к признанию субъектов этих прав законными владельцами соответствующего имущества (вещей) с предоставлением им владельческой (вещно-правовой) защиты <*>. -------------------------------- <*> Надо отметить, что дореволюционное российское право, признавая субъектов договорных прав "производными владельцами", тем не менее не давало им вещных ("владельческих") исков против собственника (ср. ст. 691, 693 тома Х ч. 1 Свода законов Российской империи и ст. 884, 886 проекта Гражданского уложения). Лишь ГК РСФСР 1964 г. впервые допустил такую возможность в ст. 157, превратив ее в общее правило. Таким образом, данному весьма небесспорному решению мы обязаны гражданскому законодательству советского периода.

В результате этого владельцами вещей считаются субъекты не только вещных, но и многих обязательственных прав. В связи с этим они получают и вещно-правовую защиту своих прав против всех третьих лиц, включая собственника вещи (как, например, арендатор). Следствием этого стали известное "смешение" гражданско-правовых способов защиты различных имущественных прав и вызванная им фактическая утрата значения гражданско-правовых особенностей защиты права в качестве его квалифицирующего признака (позволяющего разграничивать вещные и обязательственные права). В действительности владение как элемент (правомочие) договорного (обязательственного) права вполне может и должно быть защищено обязательственно-правовыми, а не вещно-правовыми способами (прежде всего иском о возмещении убытков, причиненных нарушением условий соответствующего договора). Ведь владение вещью в рамках обязательственного правоотношения само по себе не может породить никаких вещных прав. Иное дело - фактическое (беститульное) владение, которое, по меткому выражению Г. Дернбурга, "время возводит в право" и которое поэтому нельзя смешивать с владением вещью ("держанием") в рамках обязательственных отношений: лишь для него необходима особая вещно-правовая защита. Особого упоминания заслуживают попытки объявить вещным правом право арендатора вещи <*>. Они свидетельствуют лишь о полном пренебрежении основами учения о вещном праве, согласно которым их перечень, содержание должны быть урегулированы непосредственно законом, причем исчерпывающим образом (numerus clausus), исключающим всякую возможность варьирования их сторонами какого-либо договора. Очевидно, что содержание конкретного договора аренды определяется его сторонами, от согласованной воли которых зависит, например, наличие в нем права распоряжения арендованным имуществом со стороны арендатора (путем сдачи его в субаренду или перенайма) и т. д., что просто немыслимо для ограниченных вещных прав <**>. -------------------------------- <*> Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 1997. С. 152 (автор главы - А. А. Иванов); Богданов Е. В. Указ. соч. С. 144. <**> См.: Суханов Е. А. Понятие и виды вещных прав // Вестник Московского университета. Право. 2002. N 4. С. 8.

Таким образом, различие вещных и обязательственных прав остается одним из фундаментальных начал российского гражданского права.

Название документа